In Wien gibt es rund 10,3 Millionen Quadratmeter Büroflächen. Den Leerstand beziffern die Makler mit 560.000 bis 630.000 Quadratmetern. Das sind rund 5,4 bis 6,1 Prozent. Obwohl der Leerstand weitaus geringer ist als etwa in deutschen Großstädten (Hamburg 8,4 Prozent, Berlin 8,7 Prozent, Frankfurt am Main 14,1 Prozent, Stand 2010 und 1. Quartal 2011), müssen auch Vermieter in Österreich immer öfter um Nutzer buhlen.

Anreize

Eine Möglichkeit, sich von konkurrierenden Anbietern am Markt abzuheben, sind neben Preis und Attraktivität des Standorts sogenannte Incentives. Die in Österreich üblichen Mietanreize reichen von Mietnachlass und mietfreien Zeiten über die Übernahme der Übersiedlungskosten bis hin zum fixfertigen Innenausbau zulasten des Vermieters.

Generell gilt: je gesättigter der Markt und je größer die Krise, desto besser die Incentives. Laut internationalem Immobiliendienstleister CB Richard Ellis wurden 2009 in Wien nur etwa 265.000 Quadratmeter Büroflächen neu vermietet. Gegenüber dem Kalenderjahr 2008 stellt diese Vermietungsleistung einen Rückgang von etwa 34 Prozent dar. Die Folge: Incentives wurden in dieser Zeitspanne nicht nur bei Neuvermietungen vergeben, sondern auch bei Vertragsverlängerungen.

"Die letzten zwei Jahre waren definitiv Mieterjahre", stellt Sabine Ullrich, Geschäftsführerin der IC Projektentwicklung GmbH, auf Anfrage des STANDARD fest. "Es war schwer, Mieter zu akquirieren, dementsprechend gut war deren Verhandlungsposition."

Über konkrete Zahlen möchte die IC-Chefin jedoch nicht sprechen: "Das ist ein heikles Thema. Ganz gleich, ob wir hier von mietfreien Zeiten oder Baukostenzuschuss sprechen, in jedem Fall sind Incentives Verhandlungssache zwischen Mieter und Vermieter." Für 2011 ist Entspannung angesagt: "Was das Verhandeln um Incentives betrifft, sehe ich heuer wieder eine Tendenz zur Normalisierung."

Kostenloser Innenausbau

Thomas Lang, Vorstand ÖRAG Immobilien, meint hingegen: "Natürlich sind Incentives Verhandlungssache, aber generell weiß jeder, in welchem Ausmaß sich die Begünstigungen bewegen." Bei Kündigungsverzicht auf zehn Jahre werden bei ÖRAG mietfreie Zeiten zwischen drei und sechs Monaten gewährt. Oft würden auch Investitionen in den Innenausbau getätigt: "Sehr beliebt sind Glastrennwände, EDV-Verkabelungen und spezielle Beleuchtung in den Besprechungszimmern."

Bei der Otto Immobiliengruppe steigt der Mieter noch besser aus: Bei einem Drei-Jahres-Vertrag gibt es durchschnittlich drei bis vier Nettomonatsmieten Befreiung, bei zehn Jahren kann der Nutzer bereits mit acht bis 14 Monaten Mietbefreiung rechnen. "Natürlich ist das von Fall zu Fall unterschiedlich, abhängig vom aktuellen Vermietungsgrad und von der Bonität des Mieters", erklärt Geschäftsführer Eugen Otto.

"Spielraum gibt es immer"

"Es gibt wenige Objekte, wo die Interessenten vor der Tür Schlange stehen", sagt Michael Ehlmaier, Geschäftsführer von EHL Immobilien, der neben den üblichen Incentives je nach Verhandlungssituation beispielsweise auch etwaig anfallende Planungskosten übernimmt. "Generell kann man davon ausgehen, dass in Österreich kaum jemals der Listenpreis gezahlt wird. Verhandlungsspielraum gibt es immer."

Manchmal sind Incentives auch ein sehr gezieltes Lockmittel: "Mit gewissen Anreizmitteln kann der Vermieter bewusst steuern, welchen Mieter er gewinnen will, um die Attraktivität eines bestimmten Standortes zu steigern", sagt Herbert Putz, Projektleiter beim Rivergate, Signa Development. Beim Bürogebäude Rivergate an der Donau konnten als Großmieter beziehungsweise Attraktoren die Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft Grant Thornton Unitreu und das Versicherungsunternehmen Skandia gewonnen werden. (Wojciech Czaja, DER STANDARD, Print-Ausgabe, 30.4./1.5.2011)