Die strengen, seit August 2022 geltenden Kreditvergaberegeln bei Immobilienkrediten dürften per 1. April wieder ein wenig gelockert werden. Jedenfalls wird das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) dies der FMA empfehlen, das gab das FMSG nach seiner Sitzung am Montag per Aussendung bekannt.

Konkret empfiehlt das FMSG, wie erwartet, Zwischenfinanzierungen von der Anwendung der Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-VO) auszunehmen. Wer also schon eine Immobilie hat, aber eine andere kaufen will, wird damit wieder leichter einen Kredit bekommen können.

"Notwendigkeit bestätigt"

An der grundsätzlichen Notwendigkeit der KIM-VO wird gleichfalls nicht gerüttelt. Vor seiner Entscheidung hatte das Gremium nämlich ausführlich den Markt analysiert und dabei beobachtet, dass nicht nur in Österreich, sondern im gesamten Euroraum der deutliche Zinsanstieg die Nachfrage nach Immobilien und daher nach Immobilienkrediten im zweiten Halbjahr 2022 deutlich reduziert habe. Das sei insbesondere auch in Deutschland ähnlich stark ausgeprägt gewesen wie in Österreich, stellte das Gremium fest. Weiters hätten sich die Vergabestandards im dritten Quartal 2022 zwar verbessert, ein hoher Anteil an Krediten sei aber weiterhin "zu nicht-nachhaltigen Konditionen im Sinne der KIM-VO und FMSG-Leitlinie" vergeben worden. Und der Anteil der neu vergebenen Kredite mit variabler Verzinsung seit Mitte des Jahres 2022 deutlich angestiegen.

Vor dem Hintergrund dieser Entwicklungen "sieht das Gremium die Notwendigkeit der KIM-VO als bestätigt an", man erachte nichtsdestotrotz eine Weiterentwicklung als sinnvoll. Deshalb empfiehlt das FMSG der FMA nun, die Verordnung "insofern anzupassen, als dass Zwischenfinanzierungen, die im Zusammenhang mit dem Wechsel des Wohnsitzes von Kreditnehmer:innen und deren Angehörigen stehen, vom Anwendungsbereich der KIM-VO ausgenommen werden".

80 Prozent des Marktwerts

Die Zwischenfinanzierung dürfe dabei aber im Hinblick auf das Verwertungsrisiko nur bis zu 80 Prozent des geschätzten Marktwerts der zu veräußernden Immobilie betragen und für eine maximale Laufzeit von zwei Jahren vereinbart werden. Zur Vermeidung übermäßiger Schwankungen empfiehlt das Gremium, eine Untergrenze von einer Million Euro für das Ausnahmekontingent eines Kreditinstituts vorzusehen.

Weiters empfiehlt das Finanzmarktstabilitätsgremium, dem Vertreterinnen und Vertreter des Finanzministeriums, der Nationalbank, des Fiskalrats und der Finanzaufsicht (FMA) angehören, dass Vorfinanzierungen von nicht-rückzahlbaren Zuschüssen durch Gebietskörperschaften in Höhe dieser Zuschüsse für einen maximalen Zeitraum von zwei Jahren ebenfalls vom Anwendungsbereich der KIM-VO ausgenommen werden sollten. Solche Zuschüsse würden die Verschuldung von Kreditnehmerinnen und Kreditnehmern nämlich nur vorübergehend erhöhen.

Änderung per 1. April

Die Änderungen werden per 1. April 2023 empfohlen und damit wohl auch vorgenommen, wobei diesbezüglich die Finanzmarktaufsicht am Ruder ist. Sie ist für die Verordnungen zuständig.

Die Kritik an den strengen Vergaberegeln für Immobilienkredite war zuvor immer lauter geworden. Zuletzt hatten sich immer mehr Organisationen zum Kreis derer gesellt, die Lockerungen verlangten; neben Banken und der Immobilienwirtschaft trat auch die Gewerkschaft auf den Plan. "Jungfamilien müssen die Möglichkeit bekommen, bei ausreichend vorhandenen Sicherheiten ihr Eigenheim wieder finanzieren zu können", sagte Josef Muchitsch, Vorsitzender der Bau-Holz-Gewerkschaft und SPÖ-Nationalratsabgeordneter. "Arbeitsplätze sind gefährdet. Mittlerweile steht fest, dass der damalige Weg (strengere Vergabekriterien umzusetzen, Anm.) der falsche war."

OeNB: Preisanstieg verlangsamt sich

Die starken Preisanstiege seit mehr als zwei Jahren gehören nun aber jedenfalls der Vergangenheit an, das zeigt auch eine aktuelle Immobilienmarktanalyse der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB). Im vierten Quartal habe sich der Immobilienpreisanstieg in Wien auf 4,8 Prozent reduziert, gemessen als Veränderung zum Vorjahresquartal. Im dritten Quartal war in der Bundeshauptstadt noch ein Preissprung von 9,6 Prozent verzeichnet worden. Im restlichen Bundesgebiet ging es nur noch um 5,6 Prozent nach oben, der Anstieg hatte sich im Vergleich zum dritten Quartal (zwölf Prozent) damit mehr als halbiert.

Der OeNB-Fundamentalpreisindikator für Wohnimmobilien in Österreich ist im vierten Quartal 2022 von zuvor 37,3 auf 34,2 Prozent gesunken. Damit würden nun jedenfalls "die Risiken für die Finanzmarktstabilität, die sich aus dem Immobilienmarkt ergeben, nicht weiter steigen", heißt es in einer Aussendung. Dies sei neben den gegenüber dem Vorquartal leicht gesunkenen Immobilienpreisen vor allem auf die hohe Inflation zurückzuführen, wodurch die realen Immobilienpreise sinken.

Finanzminister Magnus Brunner (ÖVP) begrüßte die FMSG-Empfehlung zu den Lockerungen als "positiven ersten Schritt". Es sei höchste Zeit, dass Zwischenfinanzierungen bei der Kreditvergabe ausreichend berücksichtigt werden können, hieß es in einer Aussendung am Montagnachmittag. Die Kreditvergabe müsse flexibler, einfacher und näher an den Bedürfnissen der Menschen gestaltet werden. "Dazu braucht es keine Aushöhlung der Regelungen, sondern eine praxisnahe Anwendung, besonders bei den möglichen Ausnahmekontingenten", so Brunner. (red, APA, 13.2.2023)