Die Zahl der deutschen Privathaushalte wird bis 2030 auf 40 Millionen steigen - um zwei Prozent mehr als heute. Die Wohnfläche je Einwohner wird im selben Zeitraum aber um fast 15 Prozent, in Ostdeutschland sogar um 28 Prozent zunehmen, schätzt das Forschungs- und Beratungsinstitut empirica. Laut Berechnungen des Prognos-Instituts beläuft sich der Wohnraumbedarf bis 2025 auf bis zu 400.000 neue Wohnungen im Jahr.

Für deutsche Wohnungsgesellschaften bedeutet das, dass in den nächsten Jahrzehnten mit einer stark steigenden Nachfrage kalkuliert werden kann. Nicht nur in Berlin, wo Marktbeobachter ohnehin das meiste Entwicklungspotenzial sehen, sondern auch in den sechs anderen "Top-7-Städten" Deutschlands, also München, Köln, Hamburg, Düsseldorf, Stuttgart und Frankfurt - und darüber hinaus. Klaus Fürstenberg, Vorstandschef der Zentral Boden Immobilien (ZBI) AG mit Sitz in Erlangen, sieht auch in Städten wie Dresden, Erfurt, Halle oder Jena eine - für seine Anleger - sehr positive Entwicklung. 

Speckgürtel mit ICE

"Wir gehen aber auch verstärkt ins Einzugsgebiet von Düsseldorf, etwa Bonn. Das ist ein eigenständiger Markt geworden, als großer Speckgürtel von Köln." Hier gibt es eine gute ICE-Anbindung und über die Bahn auch zum Flughafen Köln-Bonn.

In diesen "B-Städten um die Top-10 herum", wie Fürstenberg sie nennt, - er zählt dazu auch Mainz oder Wiesbaden - werde in Zukunft die Renditeentwicklung noch stärker sein als in den Großstädten selbst, weil diese - einzige Ausnahme: Berlin - schon auf einem sehr hohen Level seien. 

Sechs Fonds

Die ZBI hat aktuell sechs geschlossene Immo-Fonds laufen, die Immobilien zu möglichst günstigen Preisen einkaufen und diese nach einigen Jahren per Fonds-Auflösung wieder abstoßen - mit prächtigen Gewinnen. Rund eine Milliarde Euro liegt in den von ZBI verwalteten Fonds. Investiert wird ausschließlich in deutsche Wohnimmobilen, die in aller Regel von der ZBI auch selbst bBewirtschaftet werden.

Eine Besonderheit der deutschen Fonds-Regelung ist, dass sich 20 Prozent des Fondsvermögens im sogenannten "Handel" befinden müssen. "Auch wenn der Fonds geschlossen ist, der Handel bleibt immer offen", so Fürstenberg. Dies soll einerseits Liquidität garantieren, andererseits erhöht es auch die Flexiblilität. "Wird ein Objekt aus dem Handel verkauft, fließt dieses Eigenkapital wieder zurück in den Fonds; aber nicht in den Bestand, sondern es muss wieder in den Handel fließen. Dafür müssen also wieder neue Objekte gekauft werden, die dann wieder ausschließlich in den Handel gehen." Somit habe man nicht nur ein "Bein" für die Rendite, nämlich die Werteentwicklung aus dem Asset Management, sondern auch ein zweites in Form des Handels.

Schwerpunkt Berlin

Man sei letztendlich nur Treuhänder für die Anleger, und die wollen für ihre Investitionen schöne Renditen sehen. "Deshalb kaufen wir nicht nur ein, sondern bilden den gesamten Wertschöpfungsprozess ab. Das heißt, wir machen auch Facility- und Property-Management, und damit den wichtigsten Teil bei der Immobilienbewirtschaftung, nämlich den mittleren zwischen Ankauf und Verkauf, im eigenen Haus. Und daraus resultiert letztlich die Wertschöpfung der einzelnen Immobilien", so Fürstenberg.

So wie die österreichische Firma Conwert legt auch der ZBI-Chef einen starken Schwerpunkt auf den Berliner Markt: "Hier sind die Werthebel einfach größer." Zuwanderungsquote und Wohnungsveränderung seien nachhaltig, und es gebe in der deutschen Hauptstadt auch das Phänomen, dass der Berliner nur zur Miete wohnt. Allerdings: "Das fängt sich derzeit an, zu wandeln. Der Berliner überlegt beim derzeitigen Preisniveau, selbst in Wohnimmobilien zu investieren, also als Eigennutzer aufzutreten. Diese Entwicklung hat es in den vergangenen Jahren nicht gegeben."

Außerdem sei Berlin nicht Berlin. "Es gibt Stadtteile, wo man schon an der Schmerzgrenze der Entwicklung ist, wie in Prenzlauer Berg. In anderen lohnt es sich noch, zu investieren."

Für österreichische Anleger, die in die ZBI investieren wollen, wurde vor kurzem eine Unternehmensanleihe aufgelegt, die an der Wiener Börse notiert ist. (red)