Zahlen zum Wiener Zinshausmarkt gibt es viele. Die im Rahmen eines Share-Deals veräußerten Immobilien werden dabei aber meist vernachlässigt. Diese Transaktionen sind schwierig zu erheben, weil sie – im Gegensatz zu Asset-Deals, reinen Objektverkäufen also – nicht im Grundbuch aufscheinen.

Untersuchung in Arbeit

Bei einem Share-Deal wird nicht die Immobilie selbst, sondern eine Gesellschaft verkauft, der die Immobilie gehört. Und das wird laut Markus Arnold von Arnold Immobilien immer häufiger gemacht: Von 180 Millionen Euro an Transaktionsvolumen, die Arnolds Team 2015 vermittelte, seien 20 Prozent im Rahmen von Share-Deals abgewickelt worden. Und dieser Prozentsatz ließe sich auch auf das Gesamtvolumen von Zinshaustransaktionen in Wien umlegen, glaubt Arnold: "Jedes großvolumige Zinshaus wird heute in eine Gesellschaft gesteckt."

Bei Otto Immobilien, wo man erst vor kurzem einen aktuellen Zinshausmarktbericht vorlegte, wird derzeit an einer Untersuchung zur Anzahl der Share-Deals gearbeitet. Diese wird laut Alexander Bosak, Leiter der Immobilien Research, "voraussichtlich im Herbst" präsentiert. Eine Schätzung will er daher derzeit nicht abgeben. "Zunächst müssen wir die Projektgesellschaften identifizieren, bei denen es überhaupt möglich ist, Share-Deals durchzuführen." Diese sollen ab Mai beobachtet werden.

Steuerliche Vorteile

Den Grund für den Anstieg von Share-Deals sieht der Jurist Dominik Lauda von Arnold Immobilien in steuerlichen Vorteilen für die Käufer: Damit kann man sich im Idealfall nämlich die Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr ersparen – insgesamt sind das 4,6 Prozent. Außerdem fällt keine Umsatzsteuer an, erklärt Markus Steinböck, Zinshausexperte von Otto Immobilien.

Dafür fallen aber die Kosten für die Due Diligence höher aus: "Man kauft bei einem Share-Deal auch gleich die ganze alte Geschichte der Firma mit", so Steinböck. Die Prüfung der Bilanzen koste manchmal mehr als die vorherige Ersparnis. Noch ein Nachteil: Das Haus wird mit dem alten, niedrigeren Buchwert übernommen. "Das bedeutet weniger Abschreibungen und im Fall eines späteren Weiterverkaufs eine höhere Steuer", sagt Steinböck.

International üblich

"Jeder Share-Deal muss einzeln betrachtet werden", betont Lauda daher – und müsse nicht zwingend die bessere Lösung sein. Auf internationalem Level werde darüber nicht mehr diskutiert: "International werden solche Transaktionen immer über einen Share-Deal abgewickelt." (Franziska Zoidl, 28.4.2016)