Wien – Ein Makler beim Käufer, einer beim Verkäufer; der eine weiß über die Wünsche des Kunden Bescheid, der andere kennt die verfügbaren Objekte in der Gegend, wo gesucht wird, wie seine Westentasche. Besichtigungen erledigt der Makler des potenziellen Käufers; wenn dieser sich mit dem Verkäufer letztlich über den Preis einig wird, wird der Deal gemacht und beide Makler teilen sich die Provision.

MLS als Herzstück

So laufen Transaktionen in den USA und Kanada meistens ab. Die Basis dafür ist eine gemeinsame elektronische Datenbank, in die alle Makler ihre Verkaufsobjekte einbringen ("listen"), woraufhin alle suchenden Makler wiederum darauf zugreifen können. Diese Datenbank, im englischen "Multiple Listing System" (fallweise auch "Service"; kurz jedenfalls: MLS) genannt, ist in Nordamerika das wichtigste Instrument jedes Immobilienmaklers.

Auch in Österreich hat das Mehrfach-Listing-System unter Maklern immer mehr Fans, weil es raschere Transaktionen verspricht und dafür sorgen könnte, dass mehr Deals als derzeit (rund 40 Prozent) über Makler laufen. Versuche, ein bundesweit organisiertes MLS in Österreich zu etablieren, gab es schon, sie sind aber stets im Sand verlaufen.

Proaktives Verhalten

Mit der fortschreitenden Digitalisierung und der "Bedrohung" durch das Bestellerprinzip – dessen Einführung das Makler-Business gehörig umrütteln würde – ist nun aber aus Sicht vieler Makler proaktives Verhalten angesagt. "Den Maklern steht das Wasser bis zum Hals", sagt etwa Thilo Börner, Makler mit Büro in der Wiener Innenstadt, zum Standard. Es gelte nun zu überlegen, wie man vernünftig reagieren könne.

Eine Erkenntnis hat Börner schon gehabt: "Miteinander zu arbeiten ist besser als gegeneinander." Und diese Erkenntnis lag der Gründung des Unternehmens Die Hausmaus zugrunde. Fünf Maklerunternehmen, darunter auch Börners eigenes namens Boerner – Ihr Hausmakler, starteten damit rund um den Jahreswechsel 2016/17. Mittlerweile gibt es zehn Mitgliedsunternehmen mit zwölf Standorten, großteils bisher unabhängige Büros.

"Einbringungspflicht"

Auf den Namen sei man gekommen, weil man etwas gesucht habe, das "sympathisch emotionalisierbar ist", erklärt Börner. "'Die Hausmaus sucht den Makler aus' – dieser Spruch 'geht hinein', den kann man sich leicht merken."

Als großes Plus sieht Börner die sogenannte Einbringungspflicht an, die bei den Mitgliedern der Hausmaus gilt: Teilnehmende Makler sind grundsätzlich dazu verpflichtet, alle ihre Objekte allen anderen Maklern zugänglich zu machen. Mit zwei wichtigen Einschränkungen: Die Regelung gilt nur für Kaufobjekte, also nicht für Mietwohnungen, und sie gilt auch nur bis zu einem Preis von 1,2 Millionen Euro; was mehr kostet, kann zwar auch geteilt werden, muss aber nicht. Im hochpreisigen Segment will man sich so Spielräume offenhalten.

Teilnehmende Makler zahlen bei Die Hausmaus pro Monat 97 Euro fürs gemeinsame Marketing und 97 Euro für die Technik, sagt Börner. Wenn die großen Maklerhäuser anklopfen, werde man sich eventuell günstigere Pauschalen überlegen, lässt er durchklingen. "Für Büros mit ein bis zehn Mitarbeitern, wie wir sie derzeit als Partner haben, passt das aber recht gut."

Nicht zu groß werden

Börner will mit seiner Idee übrigens gar nicht größer werden als ein Drittel des Marktes. Ansonsten könnte das wettbewerbsrechtlich zum Problem werden, meint er. Er glaubt aber ohnehin, dass es mit der MLS-Vernetzung der heimischen Makler nun losgeht und mittelfristig drei bis fünf größere MLS-Netzwerke am Laufen sind.

Er könnte damit recht behalten, denn, wie kürzlich berichtet, will auch der WKÖ-Fachverband der Immobilientreuhänder – also die gesetzliche Interessenvertretung der heimischen Makler – gemeinsam mit dem auf freiwilliger Mitgliedschaft beruhenden Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) und dem Maklernetzwerk Immobilienring (IR), dem der Wiener Makler Georg Spiegelfeld als Präsident vorsteht, demnächst eine MLS-ähnliche Plattform für Makler auf die Beine stellen.

Gesprächsbedarf

Spiegelfeld preschte allerdings mit seiner Pressekonferenz vor zwei Wochen offenbar etwas vor, was manche Beteiligte nicht glücklich machte. ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel bemerkte schon im Standard, dass es noch sehr viele offene Fragen gebe, insbesondere auch technischer Natur. Auch Arno Wimmer, Innsbrucker Makler und seit kurzem Maklersprecher der WKÖ, verweist auf laufende Diskussionen und mehrere in den nächsten Tagen stattfindende Gesprächsrunden.

Spiegelfeld kündigte den Start einer ersten Testphase für das Frühjahr an. Eine Einbringungspflicht wie bei der Hausmaus dürfte es bei diesem Modell allerdings nicht geben, die einstellenden Makler sollen sich – falls es bei den bisherigen Plänen bleibt – "aussuchen" können, mit welchen Maklern sie Geschäfte machen wollen und mit welchen nicht.

Wimmer betont, dass darüber noch diskutiert wird, es dürfte aber auf ein System mit mehreren Freischaltungsebenen hinauslaufen: "Immobilienring-Mitglieder können alle Daten einsehen, Nichtmitglieder nur Basisdaten", sagte Spiegelfeld dazu.

Ein großes Netzwerk

Wie auch immer das System letztlich aussehen wird, eines ist für Wimmer klar: Mehrere Netzwerke parallel zu haben, so wie es derzeit eben schon ein paar regionale Immobilienbörsen gibt, bringe nicht wirklich was. "Man braucht ein großes Netzwerk, sonst hat das alles keinen Sinn."

Er sei froh, dass es der Zusammenschluss von WKÖ, ÖVI und Immobilienring nach rund zehnjährigen Bemühungen nun ermögliche, diesen Versuch zu starten. Doch die Anstrengungen müssten letztlich eine signifikante Markterleichterung bringen, bessere Kooperationen ermöglichen, "immer mit Nutzen für den Kunden, das ist ganz wesentlich – sonst ist alles umsonst". (Martin Putschögl, 4.11.2017)