Der Beschluss der rot-grünen Koalition in Wien, durch eine Änderung der Bauordnung den Bodenpreis stark zu regulieren und bei Aufwidmungen zwei Drittel für den mietzinsbegrenzten, geförderten Wohnbau zu reservieren, hat vor allem international ein starkes Echo ausgelöst.

"Fünf Euro pro Quadratmeter – so geht's", titelte Spiegel online. Diese Maßnahme stößt naturgemäß auch auf Kritik, speziell aus der Immobilienwirtschaft, so vor einigen Tagen von Verbandssprecher Klaus Wolfinger an dieser Stelle geäußert (siehe "Meilenstein für leistbares Wohnen?").

Vorweg: Es ist eine scharfe Regulierung, ich wage zu schreiben, die wichtigste wohnpolitische Reform der letzten drei Jahrzehnte in Wien.

Das sei hier begründet: Der Hauptgrund der steigenden Wohnkosten in Städten sind explodierende Preise für Grund und Boden. Die Herstellkosten einer neuen Wohnung setzen sich im Wesentlichen aus zwei Komponenten zusammen: den Baukosten des Hauses (Planung und Baukosten für Errichtung) sowie den Grundkosten.

Nachfrage ...

Hier ein paar wenige, notwendige Zahlen: Für einen geförderten Wohnbau müssen derzeit zirka 1700 Euro für jeden errichteten Quadratmeter Wohnfläche kalkuliert werden. Als maximale Grundkosten erlaubt die Wohnbauförderung rund 250 Euro pro Quadratmeter. Unter diesen Bedingungen fördert die Gemeinde die Errichtungskosten. Im Gegenzug werden die Mieten mit rund fünf Euro pro Quadratmeter netto als Maximum gedeckelt.

Dieses System von finanziellen Förderungen der Stadt auf der einen und Mietzins- sowie Grundkostenbegrenzungen auf der anderen Seite hat jahrzehntelang sehr gut funktioniert. Zwei Drittel der jährlich errichteten Wohnungen wurden wohnbaugefördert, ein knappes Drittel freifinanziert. Aber schleichend, dafür umso heftiger änderten sich die Rahmenbedingungen "des Marktes". Die Preise für Grund und Boden in Städten begannen massiv zu steigen.

... und Produktion

Weil: Die offensichtlichen Stärken einer kapitalistischen Marktwirtschaft liegen darin, auf steigende Nachfrage mit der Zunahme der Produktion zu reagieren. Unabhängig davon, ob es sich um Handys, Kleidung, Fleisch, Möbel oder Autos handelt. Steigt die Nachfrage, wittern Unternehmer Gewinne und weiten die Produktion aus. Dies war und ist Grundlage unserer Konsumgesellschaft, die weiten Teilen der Bevölkerung einer historisch nie dagewesenen Fülle an Produkten ermöglicht hat.

Bei Grund und Boden in einer Stadt ist es anders. Steigt die Nachfrage infolge Bevölkerungswachstums kann niemand zusätzlichen Boden herstellen. Gesteigerte Nachfrage führt also unweigerlich zu massiv steigenden Preisen. Viele Ökonomen meinen, dass Boden kein Produkt wie jedes andere ist und deswegen nicht dem traditionellen Marktmechanismus unterworfen sein darf.

In den Jahren 2008 und 2009 kam ein weiterer Preistreiber dazu: Da die Notenbanken massiv die Geldmenge erhöhten, suchte "das Kapital" sichere, langfristige Anlagemöglichkeiten. Und was ist sicherer als Grund und Boden in einer wachsenden Stadt? "Land-Banking" war geboren.

Zur Erinnerung ein Beispiel aus Wien: Die Wohnbauförderung begrenzt den Bodenpreis (je errichtbarem Quadratmeter Wohnung) mit rund 250 Euro pro Nutzfläche. Jüngst erzielte eine Versteigerung eines Grundes im 22. Bezirk ein Höchstgebot von 1300 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Kein Einzelfall, heuer wurden oft schon 2000 Euro gezahlt, also mehr, als die Errichtungskosten des Hauses sind. Klar, dass hier leistbarer geförderter Wohnbau unmöglich, einfach nicht finanziell darstellbar ist. Möglich sind mit diesen Grundkosten Eigentumswohnungen von 4000 bis 6000 Euro pro Quadratmeter Verkaufspreis, die sich dann an eine sehr wohlhabende Klientel richten.

Zur Orientierung: Das jährliche Median-Nettoeinkommen eines Wiener Arbeitnehmers liegt unter 20.000 Euro. Median heißt: 50 Prozent der Arbeitnehmer liegen darunter.

Die "Entwicklung am Bodenmarkt" war schlimm für den geförderten Wohnbau. Sein Anteil sank von zwei Dritteln auf unter ein Drittel. Im Gegenzug wurden Grundbesitzer und einige Landwirte zu Millionären gemacht. Ohne dass sie, im Unterschied zu Unternehmen, die Häuser errichten und somit irgendetwas zum gesellschaftlichen Fortschritt beitragen. Außer: warten und auf steigende Bodenpreise spekulieren.

Geldwerte Widmung

Und genau hier soll jetzt die Widmungskategorie "geförderter Wohnbau" – mit einem festgeschriebenen Anteil von zwei Dritteln geförderter Wohnnutzfläche – greifen. Den erwarteten Millionenwert erhalten Grundstücke ja erst, wenn sie von der Stadt eine entsprechende Bauwidmung erhalten.

Eine mutige und offensive Stadtplanung wird in den nächsten Jahren zeigen müssen, dass Wolfingers Befürchtung, dass Baugründe zurückgehalten und deswegen weniger geförderte Wohnungen gebaut werden, nicht eintreten wird.

Und Wien wird mit dieser Maßnahme nicht allein bleiben. Viele deutsche Städte wollen dem Wiener Beispiel folgen. Nach der 365-Euro-Jahreskarte ist das der nächste rot-grüne Politikexport. (Christoph Chorherr, 26.11.2018)