Den Wohnpark Alterlaa sehen viele als Positivbeispiel für das Wiener Modell.
Gemeindebauten wie der Metzleinstaler Hof sind von der Novelle nicht betroffen.
Fünf Jahre mieten, dann kaufen: Das soll, wenn es nach den Plänen der Regierung geht, künftig im Genossenschaftsbau möglich sein. Diese Kaufoption gab es bisher schon – allerdings mussten gemeinnützige Bauträger Mietern die Wohnung erst nach zehn Jahren zum Kauf anbieten.
Der Entwurf einer Novelle des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) sieht vor, dass Wohnungen den Mietern künftig innerhalb von 20 Jahren dreimal zum Kauf angeboten werden müssen. Das Ziel: 1.000 Wohnungen sollen jährlich ins Eigentum übergehen, so Wirtschaftsministerin Margarete Schramböck am Donnerstag auf Ö1. Der Entwurf befindet sich nun in Begutachtung und soll noch vor dem Sommer beschlossen werden.
"Einzelspekulanten"
"Die politische Diktion lautet: Eigentum vor Miete", urteilt Karl Wurm, Obmann des Verbands der gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV). Er habe kein Problem, wenn Käufer selbst in ihren Wohnungen wohnen, allerdings gebe es auch "Einzelspekulanten".
Martin Orner, Geschäftsführer des Bauträgers EBG, ist mit dem Ziel der Eigentumsbildung nicht glücklich. Langfristig würde ein Verkauf bedeuten, dass mehr gebaut werden muss, um den Level an leistbaren Mietwohnungen zu halten. Orner befürchtet ein "Aushöhlen der sozialen Wohnungsbestände" – und kritisiert das mit Blick auf Deutschland, wo Sozialwohnungen früher abverkauft wurden, leistbare Wohnungen nun aber fehlen. Das Wiener bzw. österreichische Modell des Wohnbaus wird auch in anderen Ländern neidvoll betrachtet.
4000 Käufe pro Jahr
Aber wie viele Wohnungen wären in Österreich betroffen? 2018 wurden rund 15.500 Wohneinheiten fertiggestellt – nur ein Teil davon mit Mietkaufoption: Zwischen 2013 und 2017 waren es etwa 9.000 Wohnungen pro Jahr, im selben Zeitraum wurden jährlich durchschnittlich 4.000 Wohnungen an Mieter verkauft, so der GBV. Diese Wohnungen werden gefördert errichtet. Die Mieter müssen einen Mindestfinanzierungsbeitrag von 70 Euro pro Quadratmeter bezahlen. Die eingehobene Miete wird aber nicht auf den Kaufpreis angerechnet.
Die durch Wohnungsverkäufe entstehenden Mischobjekte, in denen es sowohl Mieter als auch Eigentümer gibt, sind schwierig zu verwalten, klagen Bauträger. Bisher konnten die gekauften Wohnungen von ehemaligen Mietern zum freien Mietzins weitervermietet werden, während die Miete der Genossenschaftswohnung nebenan gedeckelt war. Dem soll nun ein Riegel vorgeschoben werden: Nach Abschluss des Kaufvertrags sollen die Mieten 15 Jahre lang dem Richtwert unterliegen, der in Wien derzeit bei 5,81 Euro pro Quadratmeter, in Vorarlberg aber bei fast neun Euro liegt.
Erschwernisse für Drittstaatsangehörige
Wohlgemerkt: Eigentumsbildung wird nur für österreichische Staatsbürger forciert. Drittstaatsangehörige (also Nicht-EU-Bürger) sollen nur noch dann Zugang zu Genossenschaftswohnungen bekommen, wenn sie sich mehr als fünf Jahre durchgehend in Österreich aufgehalten haben und sie ihren Integrationsfortschritt mit einem Prüfungszeugnis des Österreichischen Integrationsfonds belegen können. Solange die Wohnbauförderung noch läuft, sollen Drittstaatsangehörige ihre Mietwohnung nicht mehr kaufen dürfen. Opfer von Gewalt sollen dafür bei der Wohnungsvergabe begünstigt werden.
Für GBV-Obmann Karl Wurm war der Bonus für Österreicher erwartbar. Auch Wiens Bürgermeister Michael Ludwig (SPÖ) hat 2015 einen Wien-Bonus in den Gemeindebauten – die nicht unter das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz fallen – eingeführt. Ob das Vorhaben der Regierung verfassungsrechtlich hält, will sich EBG-Chef Orner anschauen. Wenn nicht, "werden wir uns wehren".
Keine Vermietung auf Airbnb mehr
Positiv wird die geplante Vermögensabsicherung für gemeinnützige Bauträger beurteilt. Zuletzt hatte die Übernahme eines gemeinnützigen Bauträgers, in die Investor Michael Tojner involviert war, für Schlagzeilen gesorgt. Künftig könnte in einer solchen Situation ein fachkundiger Regierungskommissär berufen werden. Noch eine Neuerung: Die kurzfristige, gewerbliche Vermietung auf Plattformen wie Airbnb wird in Genossenschaftswohnungen ausdrücklich verboten.
SPÖ-Wohnbausprecherin Ruth Becher sieht in der Novelle "weitreichende Verschlechterungen" – und fordert ein einheitliches Mietrecht. Auch das hat sich die Regierung vorgenommen. Vor der Wien-Wahl dürfte es damit aber nichts mehr werden. (Franziska Zoidl, 18.4.2019)