Ein "urbanes Plus-Energie-Quartier" errichtet die Süba AG, ein Unternehmen der Hallmann Holding, demnächst in der Floridsdorfer Pilzgasse. Die Pläne stammen von Soyka/Silber/Soyka Architekten.
Die Pläne der Testor & Partner Architekten für eine Liegenschaft südlich des Gewerbeparks Stadlau – Wohnbau auf einer gewerblichen Sockelzone – werden nicht umgesetzt.
Rosa ist die Trendfarbe bei Wiener Bauträgern und Entwicklern. Rosarot ist nämlich die Farbe, mit der im "Fachkonzept Produktive Stadt" jene Wiener Flächen markiert wurden, die derzeit noch Betriebsbaugebiet sind, wo sich die Stadt aber künftig gemischte Nutzungen – inklusive Wohnen – vorstellen kann. Das Fachkonzept stammt aus dem Jahr 2017, und es weckte Hoffnungen und Begehrlichkeiten.
Zum Beispiel bei der 6B47 Gruppe: Sie hat sich eine größere Liegenschaft in Wien-Donaustadt, entlang der U2 nördlich der Station Aspernstraße gelegen, gesichert und dafür in den vergangenen Jahren ein riesiges Projekt geplant. In diesem "Arbeitsquartier mit integriertem Wohnen" sind zahlreiche Flächen in einer zehn Meter hohen Sockelzone für Kleingewerbe, Produktion und Logistik vorgesehen. Darüber wären dann noch Büros, hauptsächlich aber Wohnungen geplant.
Produktive Mischung
An sich also eine Mischung, wie sie sich die Stadt für die rosa Zone wünscht. Allerdings gibt es Haken. Etwa die Widmungskategorie "Geförderter Wohnbau", die 2018 in Wien eingeführt wurde. Sie schreibt seither bei größeren Umwidmungen – also beispielsweise von einem Betriebsbau- zu einem gewerblichen Mischgebiet – generell einen Anteil des geförderten Wohnbaus von zwei Dritteln vor.
Die "Produktive Stadt" ist zwar als Ausnahme definiert, geförderter Wohnbau sei in solchen gewerblichen Mischgebieten aber "sehr wohl vorzusehen", heißt es in den Planungsgrundlagen zur Widmungskategorie. Es könne aber ein geringerer Mindestanteil an gefördertem Wohnraum vorgesehen werden, und das kann auch – das geben die Planungsgrundlagen jedenfalls her – Richtung null gehen.
Zähe Verhandlungen
Das Ergebnis sind teils sehr langwierige Verhandlungen zwischen den Beamten in der Stadtbaudirektion und den Entwicklern, die sich auch in einigen anderen Fällen solche Liegenschaften gesichert hatten. In nur einem Fall ist die Umwidmung nun auch schon durch: In der Pilzgasse 33 in Floridsdorf wird die Süba AG demnächst mit der Errichtung eines Plus-Energie-Quartiers beginnen. Nach dem Abriss eines alten Gewerbeobjekts wird an dem Standort ein dreiteiliges Ensemble mit insgesamt 34.000 Quadratmeter Bruttogeschoßfläche errichtet werden. Davon sind etwa 14.000 m² für Wohnen (220 Wohneinheiten) und 18.000 m² für Gewerbe, Büros und sonstige betriebliche Nutzungen vorgesehen, außerdem wird es einen Kindergarten und Serviced Apartments geben. Die Pläne stammen von den Soyka/Silber/Soyka Architekten.
Ein paar weitere Projekte befinden sich noch in der Hoffnungsphase, darunter auch das von 6B47, einige sind aber auch schon aufgegeben worden. So hatte etwa ein bekannter Entwickler, der hier nicht genannt werden will, eine Option auf ein 21.000 m² großes Grundstück direkt südlich des Gewerbeparks Stadlau und hat von den Testor & Partner Architekten dafür auch schon Pläne für ca. 10.000 m² gewerblicher Nutzung (Logistik und Büros, auch hier in einer hohen Sockelzone untergebracht) und ca. 25.000 m² an Wohnnutzung (rund 300 Wohneinheiten) ausarbeiten lassen.
Zusammenspiel offen
Doch aus dem Projekt wird nun nichts werden, die Option auf das Grundstück wird von dem Entwickler nicht gezogen. Man habe einerseits bemerkt, dass die Nutzungen wohl eher doch nicht so gut zusammenpassen wie erhofft, und andererseits sei man in der Frage des geförderten Wohnbaus nicht handelseins geworden, heißt es von dem Entwickler zum STANDARD.
Die Frage, wie genau das Fachkonzept "Produktive Stadt" nun mit der Widmungskategorie zusammenspielen kann bzw. soll, lässt Entwickler, die sich Hoffnungen auf Projekte in den rosa Zonen machen, zunehmend unrund werden. Silvia Wustinger-Renezeder von 6B47 fordert von der Stadt eine Präzisierung oder besser noch: ein komplettes generelles Abgehen von der Forderung nach gefördertem Wohnen in rosa Zonen. Denn beides, geförderter Wohnbau und auch leistbare gewerbliche Nutzung im großen Stil, lasse sich kaum wirtschaftlich darstellen.
"Es ist eine Wette"
Und das liegt wiederum auch daran, dass die Eigentümer dieser bisher als Betriebsbau- oder Industriegebiet gewidmeten Flächen natürlich längst den Braten gerochen und die möglichen Umwidmungen eingepreist haben. Eine Liegenschaft am Rennweg im dritten Bezirk, an der der bereits erwähnte Entwickler ebenfalls "dran" war und einen Grundstückspreis von bis zu 19 Millionen für vertretbar gehalten hätte, wechselte etwa erst vor kurzem für mehr als 26 Millionen Euro den Besitzer. Ein anderer großer Entwickler hat sie sich unter den Nagel gerissen.
Und damit starten auch die Verhandlungen mit der Stadt bezüglich einer Umwidmung erneut. Wird der neue Liegenschaftseigentümer die vorgeschriebene mindestens 50-prozentige gewerbliche Nutzung und einen bestimmten Anteil an gefördertem Wohnen unter einen Hut bringen? Bei diesem Preis? "Es ist eine Wette", sagt der Vertreter des unterlegenen Entwicklers ganz offen.
Änderungen geplant
Eine Wette, deren Ausgang die Stadt aber massiv beeinflussen kann. Thomas Madreiter, Planungsdirektor der Stadt Wien, kündigt im Gespräch mit dem STANDARD an, Feinjustierungen am Konzept vornehmen zu wollen, denn er wünscht sich mehr Projekte.
Einstweilen wird man in der Pilzgasse 33 in Floridsdorf demnächst mit dem Bau beginnen. Dort ist man übrigens ganz vom geförderten Wohnbau abgegangen, dafür will man ein technologisches Vorzeigeprojekt schaffen. Der Bau wird vom FFG-Forschungsprojekt Zukunftsquartier 2.0 wissenschaftlich begleitet. Die Fertigstellung ist für 2023 geplant. (Martin Putschögl, 28.3.2021)