Es gibt wieder vermehrt interessante Objekte zu kaufen, aber wenig Kapitalzulauf, weil das Vertrauen der Anleger derzeit enden wollend ist - so lässt sich der Status quo der Immobilienfonds kurz zusammenfassen. "Wir tun uns mit dem Verkauf von Anteilen derzeit schwer", bestätigt Peter Karl, Geschäftsführer der Erste Immobilien KAG, gegenüber derStandard.at. Viele potenzielle Kunden halten auch Immo-Aktien in ihren Portfolios, und diese hätten zuletzt eben katastrophal performt, das Vertrauen der Kunden in Immobilienfonds sei deshalb derzeit nur sehr mühsam zu gewinnen.

Dabei hat ein (offener; Unterschied siehe Wissen) Immobilienfonds mit einer Immobilien-Aktie nichts zu tun: Hier beteiligt man sich als Anleger nicht an Unternehmen, sondern an Gebäuden - Bürokomplexen, Einzelhandels- oder Logistikzentren oder auch Wohnimmobilien.

Profitiert wird von den Erträgen, diese setzen sich zusammen aus Mieteinnahmen und eventuellen Wertsteigerungen. Im Gegensatz zu Immobilienaktien wird der Preis bei offenen Fonds auch nicht an der Börse gebildet, sondern spiegelt den Wert der erworbenen Objekte wider. Wertanpassungen erfolgen laufend.

Fünf Immobilienfonds österreichischer KAGs

Die Erste Immobilien KAG wurde Anfang des Jahres gegründet, sie ist damit die jüngste österreichische Kapitalanlagegesellschaft, die einen Immobilienfonds aufgelegt hat. Die weiteren vier sind die BA-CA Real Invest, die Raiffeisen Capital Management, die Immo Kapitalanlage AG (Volksbanken-Gruppe) und die CPB Immobilien KAG.

Der Fonds der Erste Immobilien KAG kann seit 25. März diesen Jahres gezeichnet werden, bis dato wurde in drei Objekte investiert: ein Bürohaus in Wien und zwei Wohnimmobilien in Deutschland. Dieser Wohnen-Schwerpunkt soll laut Karl auch künftig beibehalten werden: "Gerade im Wohnbereich sind an den richtigen Standorten in guten Wohnlagen stabile Erträge zu erwirtschaften." Bedarf an Wohnungen gebe es schließlich immer, die Nachfrage sei konjunkturunabhängig.

Grundsätzlich sieht die Projekte-Pipeline der Erste Immobilien KAG auch Zukäufe in Osteuropa vor, bisher wurden aber keine realisiert. "Wir sind in CEE derzeit ganz bewusst zurückhaltend", so der Fondsmanager, "weil es an 'konservativen', klassischen Standorten wie beispielsweise Prag derzeit ein hohes Preisniveau gibt." Objekte in so genannten "Zweitstädten", also abseits der großen Metropolen, werden aber nicht gesucht: "Der Wohnmarkt ist dort eher ein Kaufmarkt, kein Mietmarkt." Interessant seien aber auch dort Büro- und Retail-Objekte.

Schwierige Finanzierung

Dass es jetzt wieder wesentlich mehr Objekte als noch vor sechs oder zwölf Monaten zu kaufen gibt, bestätigt auch Hubert Vögel, Geschäftsführer der Raiffeisen Capital Management. Nachsatz: "Und zwar in allen Stadien" - sprich: Objekte in Planung, in Bau oder bereits fertig gestellt. "Die Finanzierung ist aber schwieriger geworden", so Vögel.

Die Liquiditätsrate seines Fonds liegt derzeit bei etwas mehr als dreißig Prozent des Fondsvermögens. Die gesetzlich geforderte Mindest-Liquiditätsrate beträgt zehn Prozent, "wir hätten also noch 20 Prozent zu investieren", so Vögel.

Der Fonds der Raiffeisen Immobilien KAG hält aktuell bei 16 Objekten, geografisch schwerpunktmäßig in Westeuropa gelegen. Im Vorjahr wurde mit einem polnischen Logistikobjekt auch erstmals ein Zukauf in Osteuropa vollzogen, und erst heuer folgte mit dem Bürogebäude "ezone" im zweiten Wiener Gemeindebezirk auch das erste österreichische Objekt. Schwerpunktmäßig soll sich der Fonds aber künftig auf Ungarn und Polen konzentrieren. In Polen will man von derzeit vier auf 15 Prozent des Fondsvermögens kommen, in ganz CEE soll in Zukunft ¼ des Fondsvermögens veranlagt sein.

Kein Problem mit höherer Liquidität

Abgesehen von dem Entgang möglicher attraktiver Kaufobjekte sehen Karl und Vögel kein großes Problem in einer etwas höheren Liquidität: "In der jetzigen Hochzinsphase kann die Liquidität die Rendite nicht so sehr beeinflussen", meint Karl, aus Performance-Sicht herrsche also kein unbedingter Investitionsbedarf.

Vögel weist darauf hin, dass auch bei einem hohen in Immobilien investierten Anteil eine schwächere Performance nie auszuschließen sei: Leerstände oder Abwertungen drückten eben genauso auf die Rendite.

Konservatives Investment

Und auch sonst sieht man sich eher als "konservatives" oder sogar "langweiliges" (O-Ton Vögel) Investment - was durch eine aktuelle deutsche Studie quasi wissenschaftlich bestätigt wird: "Die Anlageklasse Offene Immobilienfonds leistet in Portfolios privater und institutioneller Investoren einen wertvollen Beitrag zur Erhöhung der erwarteten Rendite, zur Reduktion der Risiken und damit zur Verbesserung der Diversifikation", so die Conclusio einer Untersuchung des Lehrstuhls für Empirische Kapitalmarktforschung der WHU - Otto Beisheim School of Management und des Instituts für Kapitalmarktforschung und Finanzierung der Ludwig-Maximilians-Universität München (Link siehe unten).

Gerade in Krisenzeiten, wenn an den Aktienmärkten substanzielle Verluste eintreten, blieben offene Immobilienfonds davon weitgehend unberührt und konnten meist sogar positive Erträge erzielen. "Offene Immobilienfonds können somit zu Recht als
wesentlicher Baustein einer erfolgreichen Asset Allocation angesehen werden", schließen die Studienautoren. (Martin Putschögl, derStandard.at, 24.9.2008)