Wien - Die börsenotierte Immoeast AG, Ost-Tochter der ebenfalls börsenotierten Immofinanz, hat im ersten Halbjahr 2008/09 (bis 31. Oktober 2008) durch Abwertungen und Abschreibungen Verluste in Milliardenhöhe erwirtschaftet. Trotz eines Umsatzanstiegs um 22,4 Prozent auf 166,6 Mio. Euro brach das EBIT (Ergebnis vor Zinsen und Steuern) auf minus 1.549,8 Mio. Euro ein (nach +209,8 Mio. Euro im gleichen Zeitraum des Vorjahres). Das Vorsteuerergebnis (EBT) ging von 298,9 Mio. Euro auf -1.861,6 Mio. Euro zurück.
Das EBITDA (Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen) sank um 3,6 Prozent auf 61,0 Mio. Euro. Der Cash Flow halbierte sich um 55,6 Prozent von 43,3 Mio. auf 19,2 Mio. Euro.
29 Projekte verschoben, 51 ganz eingestellt
Abwertungen und Mega-Abschreibungen sowie "Drohverlustrückstellung" lasten schwer auf der Bilanz der Immoeast. Im ersten Halbjahr schlug sich allein die Neubewertung von Liegenschaften mit einem Minus von 758,8 Mio. Euro zu Buche. Im Vorjahreszeitraum gab es daraus noch ein Plus von 155,5 Mio. Euro. Aktuell seien intensive Gespräche mit den Banken über zusätzliche Projektfinanzierungen beziehungsweise Verlängerung bestehender Kreditfazilitäten im Gange. Fast alle Entwicklungsprojekte wurden eingestellt.
Gravierende Liquiditätsengpässe"und die als Folge der Finanzkrise "in manchen Fällen nicht mehr gesicherte Wirtschaftlichkeit von Entwicklungsprojekten" hätten im ersten Halbjahr dazu geführt, dass zahlreiche Developments - der Großteil der Projekte - verschoben oder eingestellt werden mussten. Die Folge: Damit musste der Buchwert abgeschrieben werden. Dies schrieb das Unternehmen am Donnerstag im Halbjahresbericht.
Um die Liquidität zu sichern, wurden 29 Projekte verschoben, 51 ganz eingestellt. Vereinzelt wurden laufende Bauarbeiten abgebrochen.
Das Verkaufsprogramm wurde durch die Finanzkrise gebremst. Ziel sei es bei den Verkäufen, den Buchwert zu erzielen. In den ersten sechs Monaten heuer wurden die beiden Büroobjekte Mistral und Passat in Warschau verkauft. Bis zum Ende des Wirtschaftsjahres (30. April 2009) wird vom neuen Vorstand ein Verkauf von Immobilien für rund 300 Mio. Euro angepeilt.
Der Bestand wurde um 16,8 Prozent abgewertet. Bei Entwicklungsprojekten führte die negative Marktentwicklung zu deutlich mehr Wertverlust. Hier waren 348,9 Mio. Euro (33,2 Prozent des Buchwerts) an Abschreibungen nötig. Auch bei Developern und Immobilienfonds, an denen die Immoeast beteiligt ist, musste abgewertet werden. Die größten Belastungen gab es dabei aus der Abwertung der Beteiligungen an TriGranit Holding Ltd. (233 Mio. Euro) und Adama Holding Public Ltd. Weitere Beteiligungs-Abschreibungen gab es an Immobilienfonds (Eastern Property Holdings Ltd., FF&P Russia Real Estate Ltd., Global Emerging Property Fund, etc.). Insgesamt wurden im ersten Halbjahr Abwertungen auf Finanzinvestitionen über 203,6 Mio. Euro und Anteile an assoziierten Unternehmen für 233,1 Mio. Euro vorgenommen. Das waren 50,3 bzw. 43,6 Prozent des Buchwerts.
Aktie sackt ab
Zudem musste eine Forderung gegenüber einem assoziierten Unternehmen in Höhe von 80,2 Mio. Euro abgeschrieben werden.
Das Ergebnis je Aktie verschlechterte sich im Halbjahr von plus 29 Cent im Vorjahr auf minus 1,86 Euro, der Cash-flow je Aktie von 5 Cent auf 2 Cent.
Die Finanzschulden stiegen um 160 Mio. Euro auf 1,75 Mrd. Euro. Weil parallel dazu das Eigenkapital der Gesellschaft schrumpfte, fiel die Eigenkapitalquote auf 69,3 Prozent.
Aus Rückzahlungsverpflichtungen für Finanzschulden und Vertragspflichten zur Finanzierung von Entwicklungsprojekten und Erwerb weiterer Objekte im Rahmen von Terminkäufen ergibt sich laut Vorstand für die Immoeast "eine knappe Liquiditätssituation, die striktes Management erfordert". Dazu seien schon Maßnahmen eingeleitet.
Zu den konzerninternen Finanzverpflichtungen Immoeast/Immofinanz (seit Juli 2005 verlieh Immoeast Gelder an Firmen des Mutterkonzerns Immofinanz) heißt es, wird der Gesamtbetrag der Finanzierungen per 31.Oktober 2008 mit 1,78 Mrd. Euro (inkl. aufgelaufener Zinsen) beziffert. Wegen der Finanzkrise könnten die betreffenden Immofinanz-Gesellschaften "kurzfristig keine oder nur eine sehr geringe Rückzahlung des Darlehens vornehmen", wie es im Bericht heißt. "Es wird daher an einer Struktur gearbeitet, die es erlaubt, die Finanzierungen kurzfristig zurückzuführen."
Bei der Forderung der Immoeast gegenüber der Immofinanz Beteiligungs AG bzw. jetzt gegenüber der Constantia Packaging B.V. (512,6 Mio. Euro inklusive Zinsen) pocht Immoeast auf Rückzahlung. "Sollten die Gespräche erfolglos bleiben, wird die Immoeast alle Rechtsmittel nutzen, um den ausstehenden Betrag zu erhalten. Der Vorstand der Immoeast geht derzeit davon aus, dass die gesamte offene Forderung einbringlich ist."
Osteuropa-Flaute bis 2011
Die Immoeast stellt sich auf eine Durststrecke von 18 bis 24 Monaten ein. Frühestens ab der zweiten Jahreshälfte 2010, wird "das Wellental überwunden sein", glaubt der neue Immoeast-Chef Eduard Zehetner. Ob mit den soeben erfolgten Abwertungen "der Boden gefunden ist, wissen wir nicht. Wir rechnen jedenfalls nicht damit, dass es im nächsten Quartal gleich wieder hinaufgeht", sagte Zehetner Donnerstagmittag.
Allein seit Beginn des Geschäftsjahres (1. Mai) hat die Ost-Tochter der Immofinanz die Verkehrswerte ihrer Immobilien um 759 Mio. Euro oder etwa 20 Prozent reduzieren müssen, wobei der Höhepunkt im nun veröffentlichten zweiten Quartal lag. Die Milliarde, die das Unternehmen nach dem zweiten Halbjahr abschreiben musste, geht knapp zur Hälfte auf sinkende Immobilienwerte zurück.
Dass er jetzt bewusst "reinen Tisch" gemacht hat, um von einem niedrigeren Niveau starten zu können, weist der neu im Amt befindliche CFO zurück: "Es ist nicht so, dass sich ein neues Management ein besonders tiefes Startloch gegraben hätte." Externe Immobilienbewerter und IFRS ließen wenig Spielraum. Die Immoeast musste allein ihren Anteil am ungarischen Entwickler Trigranit mit 233 Mio. Euro wertberichtigen. (APA)