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Drei Personen aus meinem Bekanntenkreis haben mich in den vergangenen Wochen mit der gleichen Frage angesprochen: Sie haben etwas Geld erspart oder geerbt, fürchten eine große Inflation oder einen Bankencrash und wollen deshalb das Geld in Immobilien anlegen, die einzige noch sichere Anlageform. Ob ich das auch so sehe?
Meine Reaktion – als ein überzeugter Bewohner einer Mietwohnung mit angemessenem Marktzins - war jedes Mal ein großen Erstaunen: Noch nichts von der Immobilienkrise gehört, durch die Millionen von Hausbesitzern nun auf Vermögenswerten sitzen, die dramatisch an Wert verloren haben und sich of t nicht verkaufen lassen? Und was ist mit den Immo-Aktien wie Immofinanz und MEL, die als Folge der Krise in den Keller gestürzt sind?
Aber man kann noch so oft auf diese Fakten hinweisen, zahlreiche sonst gut informierte Bürger sind fest davon überzeugt, dass sie nur über eine Wohnung oder ein Haus ihr Vermögen ohne Risiko anlegen können. Zwei populäre Irrglauben treffen hier aufeinander: Geld ist immer und jetzt besonders gefährdet, Ziegel und Beton aber sind sicher.
Zuerst das erste: Ist unser Geld in Gefahr? Sind unsere Banken ein Risiko? Der Bankenkrach von 2008, der größte seit 80 Jahren, hat praktisch keinem Anleger seine Sparguthaben gekostet, denn die Banken wurden von den Staaten aufgefangen. Nun, wird man einwenden, vielleicht schaffen das die Staaten angesichts ihrer Überschuldung nicht mehr. Aber sollte dieses doch sehr unwahrscheinliche Szenario eintreffen, dann wird die ganze Wirtschaft kollabieren – und wohl auch Immobilienpreise nicht stabil bleiben.
Realistischer ist ein starkes Ansteigen der Inflation, die Sparguthaben entwerten würde. Aber wie wahrscheinlich ist das, vor allem ohne entsprechende Abgeltung durch höhere Zinsen? Derzeit und auf absehbare Zeit gilt die Hauptsorge der Ökonomen der Deflation. Die Milliarden, die von den Notenbanken seit 2007 in die Geldmärkte gepumpt wurden, haben die Geldmenge nicht wirklich ausgeweitet, sondern den Verlust der Liquidität durch die Finanzkrise ausgeglichen. Die weit gefasste Geldmenge M3 ist niedriger als vor der Krise.
Wenn die Zusatzliquidität auch dann im Geldmarkt bleibt, wenn die Geldmenge wieder steigt, dann wäre das inflationär, aber warum sollte dies geschehen? Die EZB und die Fed können diese Transaktionen jederzeit rückgängig machen, weil sie ganz kurzfristig sind, und sie werden das auch mit großer Sicherheit tun.
Aber sind die Staaten nicht an einer höheren Inflation interessiert, weil dies die reale Schuldenlast reduziert? Mit diesem Trick haben etwa die USA nach 1945 ihre Weltkriegsschulden rasch abgebaut, aber heute geht das nicht mehr so leicht. In den globalisierten, freien Kapitalmärkten steigen bei jedem Anzeichen höherer Inflation sofort die Anleihezinsen, und damit die Finanzkosten für die Staaten. Inflation ist kein Ausweg aus der Schuldenkrise – und deshalb auch keine realistische Gefahr für die kommenden Jahre.
Dafür aber können sich Immobilieninvestitionen als ziemlich riskant erweisen. Selbst wenn die Preise nicht purzeln, was auch in einer vom Immobilienboom noch recht wenig betroffenen Stadt wie Wien nicht auszuschließen ist, ist jedes Investment in eine Realität mit Unabwägbarkeiten verbunden: Eine Verschlechterung der Lage, etwa durch Zuzug von Migranten, ein leckes Dach, das teuer repariert werden muss, ein Mieter, der den Zins nicht bezahlt, oder ein langer Leerstand – all das kostet bares Geld.
Genauso unsicher ist die Zinslandschaft. Wenn die Inflation wirklich steigt, dann steigen auch die Hypothekarzinsen. Wer sich eine Immobilie zumindest zum Teil auf Kredit gekauft hat, müsste dann Monat für Monat viel mehr bezahlen. Das ist viel realistischer als ein hypothetischer Kaufkraftverlust des Geldes.
Immobilien soll man dann erwerben, wenn man die Traumwohnung oder das Traumhaus gefunden hat, dort auf lange Zeit wohnen will, und einen guten Teil des Kaufpreises in bar erlegen kann. Denn eine hohe private Verschuldung ist das größte Risiko, das man eingehen kann.
Oder man kauft Immobilien, weil es einem Spaß macht, weil man sich auch gerne um den Verwaltungskram kümmert und weil man überzeugt ist, dass man klüger als andere Marktteilnehmer ist und daher langfristig größere Gewinne machen kann.
Alle anderen sind – vor allem in Wien – mit Miete besser dran. Dank eines ausgeprägten Mieterschutzes ist Österreich immer noch ein Mieterparadies.