Der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI) gab in seiner schon traditionellen Pressekonferenz zum Jahresbeginn am Mittwoch einen Ausblick darauf, wie sich der heimische Immo-Markt 2011 entwickeln dürfte. Die Erkenntnisse des ÖVI decken sich dabei im Wesentlichen mit dem, was auch das Makler-Netzwerk Re/Max für heuer erwartet: Eine weiter zunehmende  Nachfrage, vor allem nach Wohneigentum, und ein sich zusehends verknappendes Angebot. Die Preise dürften deshalb heuer um drei bis fünf Prozent steigen.

Günstige Eigentumswohnungen sind am stärksten nachgefragt. In Wien werde es nicht zuletzt durch den starken Zuzug und die rückläufige Neubautätigkeit zu "Verknappungserscheinungen" kommen, wobei die innerstädtischen Lagen derzeit einen größeren Preisschub als die "Grünbezirke" erleben. Stark im Steigen begriffen seien etwa die Preise in Wien-Wieden (4. Bezirk), erklärte ÖVI-Maklersprecher Andreas Wollein, sie liegen bereits über jenen der "Nobelbezirke" Hietzing (13.) und Döbling (19.). Hohes Entwicklungspotenzial ortet Wollein insbesondere in den Bezirken Rudolfsheim-Fünfhaus (15.) und Brigittenau (20.).

Salzburg "dynamischer" als Wien

Aus den Bundesländer-Märkten sticht die Stadt Salzburg einmal mehr hervor: Hier sei es im vergangenen Jahr zu empfindlichen Preisanstiegen gekommen, manche gebrauchten Eigentumswohnungen in Top-Lagen legten innerhalb eines Jahres um 20 Prozent zu. ÖVI-Vizepräsidentin Margret Funk sprach von einer "stärkeren Dynamik als in Wien" - auch wenn die Landes- mit der Bundeshauptstadt in Sachen Spitzenpreise nicht mithalten kann: Bis zu 16.000 Euro je Quadratmeter wurden 2010 in Wien für eine Luxus-Wohnung gezahlt, in Salzburg wurden in diesem Segment bis zu 6.000 Euro auf den Tisch gelegt. In Graz waren es bis zu 4.500 Euro, in Linz bis zu 4.800 Euro, in Innsbruck und in Bregenz bis zu 5.000 Euro, ergab eine Marktumfrage des ÖVI. Bei Normalausstattung bewegten sich die Preise österreichweit zwischen 1.400 und 2.900 Euro pro m².

Die niedrigen Renditen bei klassischen Anlageformen sowie die Angst vor einer drohenden Inflation treiben die Nachfrage nach Immobilien weiter an, so Funk. Der ÖVI-Landesstellenleiter in Salzburg, Christian Schnellinger, gab aber zu Bedenken: "Mitte der 90er-Jahre hatten wir eine ähnliche Situation, die jedoch mit einer aus Sicht der Kunden rezessiven Phase einhergegangen ist."

Weil nicht die Rendite, sondern die Sicherheit der Anlage - vulgo "Parken" - des Geldes im Vordergrund steht, nimmt die Nachfrage am Investmentmarkt im Allgemeinen und am Zinshausmarkt im Speziellen weiter zu. Rund 1,3 Milliarden Euro wurden von Jänner bis September 2010 in österreichische Immobilien investiert, was ein Plus von 55 Prozent gegenüber dem Vorjahr darstelle. Lediglich der Wiener Büromarkt zeige sich noch zurückhaltend, 2010 wurden sogar weniger Flächen neu vermietet als im Krisenjahr 2009. Die Leerstandsrate liegt derzeit bei sechs Prozent, die Mieten sind stabil. Weil die Neuflächenproduktion heuer unter jener des Vorjahres (185.000 m²) liegen dürfte, wird ein leichtes Anziehen der Preise erwartet.

Warnung vor Neubau-Lücke

Trotz der guten Marktsituation fiel der Ausblick des ÖVI auf 2011 verhalten aus. Grund sind die drohenden Kürzungen in der Wohnbauförderung, die in der Immobilienbranche die Alarmglocken schrillen lassen. Seit im Jahr 2008 die Zweckwidmung der Wohnbaufördergelder fiel, werden mehr und mehr Mittel von den Bundesländern für andere Zwecke verwendet. Die herrschende Budgetnot verstärke diesen Trend, und die angestrebte Sanierungsquote von jährlich zwei bis drei Prozent des Bestands rücke damit in weite Ferne. Mehr noch: "Die Sanierungsrate droht unter ein Prozent zu rutschen", warnte Bauträger-Sprecher Klaus Wolfinger. Der wieder aufgelegte "Sanierungsscheck" werde rasch vergriffen sein und die Ausfälle aus den Wohnbaufördermitteln nicht kompensieren können. Allein in Wien werden die Fördermittel heuer um 100 Millionen Euro unter dem Vorjahr liegen.

Ausdrücklich warnte der ÖVI die Bundesländer deshalb davor, die Mittel für den Wohnungsneubau zu kürzen. Der prognostizierte Wohnungsbedarf, der in Wien bei etwa 9.000 bis 10.000 Wohnungen pro Jahr liegt, könne so nicht mehr gedeckt werden. Zuletzt wurden in der Bundeshauptstadt nur noch 6.000 bis 7.000 Wohneinheiten errichtet, die entstehende Lücke könne durch den frei finanzierten Wohnbau nicht mehr geschlossen werden, so Wolfinger.

Die Wiener Neubauförderung sei ein weltweit beachtetes, sehr effizientes Modell, "und ich kann mir nicht vorstellen, dass die Vertreter der Stadt, die dieses Erfolgsmodell auch international und zu Recht stolz präsentiert haben, die mit einer deutlichen Kürzung der Mittel verbundenen Risiken eingehen", so der ÖVI-Bauträgersprecher.

"Formularmietvertrag" gefordert

ÖVI-Präsident Udo Weinberger forderte einmal mehr ein zeitgemäßes Mietrecht, "das für alle Mietobjekte gelten soll". Seit vier Jahren herrsche Stillstand, in dieser Zeit "wurden keine weiteren Schritte gesetzt", so der Verbandspräsident. Es sei "bezeichnend, wenn nicht einmal so alltägliche Fragen wie etwa jene, wer für die Erhaltung der Heizung aufzukommen hat, mit Rechtssicherheit zu beantworten sind". Ein modernes Mietrecht müsse in der Lage sein, einen fairen Ausgleich von Leistung und Gegenleistung zwischen Mieter und Vermieter zu sichern.

Ein einfaches, überschaubares Mietrecht müsse auch für alle Mietverhältnisse gelten und könne nicht, wie derzeit, die Schutzwürdigkeit eines Mietverhältnisses primär vom Alter des Gebäudes abhängig machen. Diesbezüglich stellte Weinberger fest, dass 40 Prozent der bestehenden Mietverhältnisse in Österreich (laut Mikrozensus der Statistik Austria) noch Altmietverträge seien, die vor 1994 (also vor Einführung der Richtwertmieten, Anm.) abgeschlossen wurden. Die Mehrheit davon sei sogar noch vor 1982 und damit vor Einführung der Kategoriemieten abgeschlossen worden - und diese günstigen Bestandsflächen würden teilweise von den Bestandnehmern wegen der geringen Mieten auch dann zurückgehalten, wenn sie die Wohnung nicht mehr zur Abdeckung ihres Wohnbedürfnisses benötigen würden, kritisierte Weinberger und forderte eine schrittweise Anhebung dieser Mietzinse. "Wir müssen in Altmietverträge eingreifen, wenn wir auf eine neue Stufe kommen wollen."

Bei der Pressekonferenz am Mittwoch präsentierte Weinberger auch ein solches "typisches" MRG-Zinshaus, konkret aus dem 5. Wiener Gemeindebezirk. Die Mieten würden in diesem Objekt von unter einem Euro bis 9,50 pro Quadratmeter reichen, je nachdem, welcher Kategorie die Wohnungen zugeordnet sind und wann die Mietverträge abgeschlossen wurden. Die Höchstmiete erzielt dabei die Wohnung im Dachgeschoß-Ausbau, die niedrigsten Mieten weisen zwei Kategorie-D-Wohnungen im 2. Stock auf. (map, derStandard.at, 12.1.2011)