In Prag (Bild) liegen die Spitzenrenditen im Büromarkt bereits bei nur noch 6,5 Prozent, das ist gemeinsam mit Warschau der niedrigste Wert der fünf von EHL beobachteten CEE-Hauptstädte.
Der Aufschwung kommt auch an den osteuropäischen Immobilienmärkten an, allerdings nicht überall. Denn während es etwa an den Büromärkten Warschaus und Prags wieder stark aufwärts geht - in Prag wuchs die Flächennachfrage im 1. Quartal 2011 um 75 Prozent gegenüber dem Vorjahr, davon allerdings 40 Prozent Vertragsverlängerungen -, blickt Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien, mit Sorge nach Budapest und Bukarest. "Ungarn ist völlig vom Radar internationaler Investoren verschwunden", so Ehlmaier. Die Büro-Leerstandsrate in Budapest beträgt atemraubende 25,7 Prozent, bei insgesamt vorhandenen 2,9 Millionen Quadratmetern an Büroflächen. "Die Bautätigkeit hat hier im Zuge der Finanzkrise stark nachgelassen", erklärt Andrea Dissauer, Direktorin für die Region CEE/SEE bei EHL.
Die Nachrichten, die in diesen Wochen und Monaten aus Ungarn kommen - die Diskussionen über die neue Verfassung oder das Mediengesetz etwa - machen die Sache nicht einfacher, das Vertrauen nicht größer. "Investoren trauen sie nicht so richtig dorthin, sie gehen lieber in Länder, wo es einfacher ist."
Entspannung in Bukarest erst 2012
Nur ein wenig besser ist die Lage in der rumänischen Hauptstadt. "Bukarest weist eine sehr geringe Neuflächen-Produktion auf, obwohl gewaltiges Potenzial vorhanden wäre." Auch hier beträgt die Leerstandsquote immer noch beachtliche 17 Prozent - auch deshalb, weil vor der Krise eher geklotzt als gekleckert wurde: Dissauer erzählt von Mega-Büroprojekten im Norden Bukarests, mit denen man die ganz großen Kunden im Auge hatte. Im Gegensatz zu Budapest, wo die Vermietungsleistung 2010 und 2011 (geschätzt) weit über der Neuflächenproduktion liegt und die Leerstandsrate damit heuer unter 20 Prozent fallen dürfte, ist in Bukarest eine Entspannung erst im nächsten Jahr zu erwarten: Die Neuflächenproduktion sinkt 2011 nämlich auf nur noch 75.000 m² (von 300.000 m² 2010), die Vermietungsleistung geht von 200.000 m² "nur" auf 150.000 m² zurück. Die Leerstandsrate sollte dann wieder substanziell sinken.
Ganz andere Bilder zeichnet man bei EHL von den anderen drei CEE-Hauptstadtmärkten, in denen das Maklerunternehmen mit Büros vertreten ist: Prag, Warschau und Bratislava.
Prag und Warschau gut in Schuss
Der Prager Immo-Markt habe "als erster die Trendwende geschafft", gemeinsam mit Warschau weise die tschechische Hauptstadt "die erfreulichsten Kennzahlen aus", so Ehlmaier. Die Büro-Leerstandsrate sollte hier von derzeit 13,6 auf unter 10,0 Prozent sinken, erwarten die EHL-Experten. Die Neuflächenproduktion legt leicht zu, die Spitzenmieten liegen mit 20-21 Euro je Quadratmeter knapp unter Wiener Niveau (23,5 Euro je Quadratmeter im Durchschnitt im 1. Quartal).
Sogar noch etwas mehr Miete, nämlich 23 bis 25 Euro, lässt sich für Top-Büroobjekte in Warschau kassieren. Dort beträgt der Leerstand nur 6,5 Prozent, die Vermietungsleistung dürfte heuer von 350.000 auf 360.000 Quadratmeter zulegen, die Neuflächenproduktion von 190.000 auf 160.000 etwas zurückgehen.
Auf dem kleinsten Markt der fünf CEE-Hauptstädte, in Bratislava, ist eine gewisse Seitwärtstendenz zu bemerken. "Zwar zeigen auch hier die Kennzahlen eine klare Aufwärtsentwicklung beim Volumen der Investmenttransaktionen und einen stark wachsenden Überhang der Flächennachfrage gegenüber der Neuflächenproduktion, dennoch bleibt der Leerstand bedeutend (11,5 Prozent, Anm.) und bei den vergleichsweise moderaten Mieten (15-17 Euro) zeichnet sich noch kein Aufwärtstrend ab", so Ehlmaier.
Vorteil für Austro-Investoren
"Der Markt wendet sich zum Besseren, und daraus ergeben sich mittel- und langfristig gute Chancen", fasst der EHL-Bos zusammen. Für österreichische Investoren hat der Geschäftsführer der EHL-Investmenttochter EHL Investment Consulting deshalb gute Nachrichten: Mit dem "Katalysator" einer anspringenden Konjunktur im Rücken könne jetzt noch zu attraktiven Preise gekauft werden.
Dissauer sieht hier einen enormen Vorteil für die heimischen Investoren wie Immofinanz oder CA Immo: "Die Österreicher sind in der Krise geblieben - das verschafft ihnen jetzt Vertrauen. In den nächsten zwei Jahren haben sie damit sicher die Nase vorn." (map, derStandard.at, 23.5.2011)