"Eine gewisse Erholung ist spürbar"

Wien hat aktuell einen Bestand von etwa 10,2 Millionen Quadratmeter Büroflächen. Wie viele Büros verträgt die Stadt?

Michael Zöchling: Grundsätzlich verträgt Wien im Jahr etwa 300.000 Quadratmeter Neuflächen - das ist der Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Momentan braucht er aber noch nicht einmal 200.000 pro Jahr. Allerdings hat Wien meiner Meinung nach besonders in der Innenstadt zu viele Büroflächen. Zwischen 2012 und 2014 werden die ÖBB, die Post und die Erste Bank aus ihren Büros absiedeln und damit einen sehr großen Flächenanteil am Markt hinterlassen. Meiner Meinung nach sollten diese Büros zu Wohnungen umgebaut werden, was im ersten Bezirk aufgrund der exorbitant hohen Preise auch funktionieren sollte. Ansonsten droht uns in der Innenstadt ein Überangebot an Büros.

Die imageträchtigen Bürolagen in der Innenstadt waren während der Krise ja nicht besonders gefragt, und Bürovermietungen gestalteten sich in den vergangenen 18 Monaten generell schwierig. Wie sieht es jetzt am Markt aus?

Zöchling: Von einem großen Boom zu sprechen wäre verfehlt, aber eine gewisse Erholung ist spürbar. Es gibt aktuell einige Großmieter, die Flächen in Wien suchen. Allerdings nicht, weil sie expandieren oder sich verbessern wollen, sondern ganz im Gegenteil - weil sie jetzt kleinere Flächen suchen. Viele Firmen bekamen während der Krise Mietpreisreduktionen von ihren Vermietern gewährt, damit sie damals nicht übersiedelten. Deshalb kam es in dieser Zeit auch nicht zu großen Flächenrückgängen. Jetzt kommt wieder ein wenig Bewegung in den Markt.

Wie schätzen Sie die Auswirkungen auf die Leerstandsrate ein? Derzeit liegt die Rate in Wien bei 5,3 Prozent mit leichter Tendenz nach unten.

Zöchling: Durch die Übersiedelungen werden natürlich Bestandsflächen auf den Markt kommen, und die Leerstandsrate wird steigen. Ich rechne damit, dass in zwei bis drei Jahren eine Zunahme um ein Prozent realistisch sein könnte. Das wären in Wien etwa 100.000 Quadratmeter. Allerdings würde der Markt diesen Anstieg durchaus vertragen und dabei nach wie vor als gesund gelten.

Langsam muss man sich darüber bewusst werden, dass es einfach Flächen gibt, die nie wieder vermietet werden können. Anders als bei einem Zinshaus, wo man ein wenig Kapital investiert und dann wieder lukrativ verwerten kann, funktioniert das bei einem Bürohaus beispielsweise aus den 1960er-Jahren nicht. Ein gutes Beispiel dafür ist der ehemalige T-Mobile-Standort in der Ghegagasse im dritten Bezirk. Das Unternehmen ist 2004 von dort ausgezogen, und seither steht das Objekt leer.

Sie haben vor einiger Zeit kritisiert, dass die Büromieten in Österreich zu gering seien, da Mieter für gute Objekte durchaus mehr zahlen würden. Jetzt sind die Spitzenmieten leicht angestiegen und haben laut einer Immobilienmarktanalyse der Bank Austria im ersten Quartal dieses Jahres 23,50 Euro je Quadratmeter erreicht. Reicht das Ihrer Meinung nach?

Zöchling: Da muss ich korrigieren: Die Spitzenmieten liegen nicht bei 23,50 Euro; wir haben bereits um 25 Euro Abschlüsse erzielt. Und ich glaube, dass noch Luft nach oben ist und in Wien durchaus Mieten bis zu 30 Euro realistisch sind. Ich gehe davon aus, dass noch heuer im DC-Tower Mietverträge von mehr als 1000 Quadratmetern in den Stockwerken 50 bis 55 zu einem Quadratmeterpreis von 30 Euro finalisiert werden. Mit höherer Qualität lassen sich auch höhere Mieten erzielen. Internationale Unternehmen bezahlen ja auch in Frankfurt oder München wesentlich mehr.

Aber weshalb sind dann die Mieten so niedrig? Wien ist doch ein Bürostandort, der im internationalen Vergleich durchaus mithalten kann.

Zöchling: Ich glaube, dass das aus einer gewissen Tradition gewachsen ist. Projektentwickler waren gewohnt, ihre Objekte zu niedrigen Renditen verkaufen zu können. Jetzt sind die Rendite-Erwartungen gestiegen, und damit müssen auch die Preise steigen. In Österreich gab es eine Zeit, in der internationale Investoren zu absurd niedrigen Renditen zwischen fünf und 5,5 Prozent eingekauft haben. Damals hat Wien von seinem Ruf des stabilen Marktes profitiert, und andererseits wurden Mietsteigerungen erwartet. Diese Zeiten sind nun vorbei, Investoren wollen jetzt auch sechs Prozent Rendite erzielen, und deshalb muss jetzt teurer vermietet werden.

Stichwort Zertifizierung: Welchen Stellenwert hat diese überhaupt? Ist das nicht oftmals nur ein Marketingtool?

Zöchling: In gewisser Weise schon, denn Mieter pochen ja auch nur aus Marketinggründen darauf und nicht weil sie aus tiefstem Herzen "grün" sind. Ein Mieter möchte den Nachhaltigkeitsaspekt natürlich in seine Corporate-Government-Richtlinien einbauen, um es seinen Kunden präsentieren zu können. Auch für den Investor ist es wichtig, weil auch er seinen Kunden, die ja zum Teil oft Kleininvestoren sind, erzählen will, dass ihr Fonds in ökologisch nachhaltige Objekte investiert. Am Immobilienmarkt ist es mittlerweile eine Notwendigkeit.