Lässt sich mit Wohnimmobilien in Osteuropa schon wieder Geld verdienen? Der Erörterung dieser Frage widmete sich eine Experten-Gesprächsrunde auf der "Real Vienna" am Mittwoch. Dabei wurde zunächst festgehalten, dass sich die Märkte gegenüber dem Status quo vor der Krise fundamental geändert hatten.

Oder, anders ausgedrückt: Vor der Krise wurde vielerorts am lokalen Markt vorbei "produziert". "Viele Projekte waren vor der Krise einfach zu groß dimensioniert", konstatierte Andreas Holler von der Immofinanz. "Die Entwickler haben eher für internationale Investoren als für die lokalen Märkte gebaut", was zu einem "Mismatch zwischen Bedarf und Angebot" auf dem Wohnungssektor geführt habe.

Jetzt habe das nötige Umdenken bereits eingesetzt. Karen Hartley von Orco Prag berichtete, dass kleinere Appartements mit zwei bis drei Zimmern gerade am besten an den Mann bzw. die Frau zu bringen wären. Maximilian Mendel vom polnischen Büro des Beratungsunternehmens REAS erzählte, dass sich in Polen derzeit 45-Quadratmeter-Wohnungen am besten verkaufen - und dieser Trend werde noch länger anhalten. "Manche Projekte lassen sich in der Bauphase noch anpassen, bei anderen muss man eben an der Preisschraube drehen. Manchmal übernehmen aber auch die Töchter jener Banken, die das Projekt finanziert haben", gab er eine "unangenehme Wahrheit" zu Protokoll.

Lokales Wissen "ein Muss"

In einem waren sich alle Teilnehmer der von Wolfgang Amann (Forschungsgesellschaft für Wohnen, Bauen und Planen) geleiteten Diskussion einig: Ohne fundiertes Wissen des jeweiligen lokalen Marktes lässt sich dort nicht mehr Fuß fassen. "Wir präsentieren uns überall als lokaler Anbieter - darin liegt die Zukunft", betonte Immofinanz-Manager Holler. "Jeder Markt hat andere Spielregeln, die muss man einfach kennen." Man baue schließlich Wohnungen, um sie zu verkaufen - "und dafür muss man einfach lokal anwesend sein".

Mendel gab diesbezüglich noch etwas zu bedenken: "Ein lokaler Investor, der schon zehn oder zwanzig Jahre aktiv ist, kommt leichter an Grundstücke." Der Polen-Experte berichtete von einem Investor, der im eher vornehmen Warschauer Stadtteil Mokotów ein Projekt geplant hatte - ohne zu wissen, dass nur der obere Teil des Bezirks als nobel gilt. "Man braucht einfach dieses lokale Wissen", pflichtete Hartley bei.

Auch für Banken werden künftig vor allem kleinere und mittlere, leistbare Projekte finanzierungsfähig sein, meinte Bank-Austria-Manager Günther Neuwirth. Marcus Cieleback von der deutschen Patrizia Immobilien AG hielt fest, dass es absolut notwendig sei, "die Wohnungsgrößen an die Zahlungskraft der Menschen anzupassen". 

Projekte brauchen noch Zeit

Alles in allem ließen neue Projekte, mit Ausnahme der großen polnischen Städte sowie Prags, aber noch auf sich warten, schränkte der deutsche Immobilien-Manager ein. In Polen funktioniere der Kreditmarkt bereits wieder sehr gut, es gebe dort sehr gute Konditionen, auch die Wohnungsverkäufe stiegen zuletzt rasant. Im Gegensatz dazu gebe es jedoch etwa in Sofia sowie in Bukarest "keinerlei Marktbewegungen". Nischen könnten sich aber jederzeit auftun, so Cieleback, vor allem in den Hauptstädten.

Einstweilen sollte man sich vielleicht auch "zurückbesinnen auf den Bestand", sagte Neuwirth. Diesen zu modernisieren, "darauf wird künftig der Finanzierungsschwerpunkt liegen." (map, derStandard.at, 26.5.2011)