Der Rechnungshof (RH) hat jüngst die Gebarungen der drei gemeinnützigen Bauvereinigungen Welser Heimstätte (OÖ), Tigewosi (Tirol) und Kärntner Heimstätte von 2005 bis 2008 detailliert unter die Lupe genommen. Dabei stellte der RH fest, dass bei der Berechnung der Mieten die per Verordnung fixierten Höchstsätze weitgehend ausgeschöpft wurden, obwohl die eigenen Kosten erheblich darunter lagen. Trotz formaler Einhaltung des Kostendeckungsprinzips seien den drei Gesellschaften Gewinne (positive Jahresüberschüsse) entstanden, die sich hauptsächlich aus der Verzinsung der eingesetzten Eigenmittel und den Erträgen aus Auslaufannuitäten und Wiedervermietungszuschlägen ergaben. "Im Interesse der Mieter" sollten diese Möglichkeiten zur Gewinnerzielung "in geringerem Ausmaß als bisher ausgeschöpft werden", empfiehlt der RH.

In den Tilgungsverläufen kam es laut RH bei einzelnen Fördermodellen zu einem sprunghaften Anstieg der Mittelrückführung. Daraus hätten sich Mieterhöhungen von mehr als 1 Euro pro m2 und Monat ergeben, in Einzelfällen bis zu 4,45 Euro. Künftig sollten bei der Vergabe von Wohnungen die Interessenten "eingehend über den Tilgungsverlauf" informiert werden, wünscht sich der Rechnungshof.

"Angemessene" Vorstandsverträge

Den Landesregierungen von OÖ, Kärnten und Tirol in deren Funktion als Aufsichtsbehörden schreibt der RH ins Stammbuch: "Bei Verträgen von Geschäftsführern gemeinnütziger Wohnbaugesellschaften wäre erhöhtes Augenmerk auf die Einhaltung der absoluten und relativen Grenze (Angemessenheit) des WGG zu legen." Falls nötig sollte an den Bundesgesetzgeber herangetreten werden und die Festlegungen von konkreten Kriterien zur Beurteilung der Angemessenheit der Bezüge im Sinne des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes betrieben werden.

Dem Land Kärnten empfiehlt der RH, eine Fusion der Kärntner Heimstätte, der Neue Heimat Kärnten und der Gemeinnützigen Wohnbaugesellschaft mbH Villach anzustreben. Davor sollte das Land aber mit dem Finanzministerium die Problematik der anfallenden Grunderwerbsteuer erörtern und falls nötig ein Strukturverbesserungsgesetz für gemeinnützige Bauvereinigung anregen.
Langfristige Auswirkungen auf Mieter beachten

Vor Abschluss eines Baurechtsvertrags sollten auch die langfristigen Auswirkungen auf die Mieter beachtet werden - und nicht nur die Wirtschaftlichkeit des Projekts für die Gesellschaft selbst, rät der RH allen drei Bauvereinigungen. Baurechtsverträge mit ungünstigen Konditionen sollten - "auch wegen der Beispielswirkung für andere potenzielle Verkäufer" - nicht abgeschlossen werden.
Die Kärntner Heimstätte gehört zu 90 Prozent dem Land Kärnten, die Tigewosi zu 61,4 Prozent dem Land Tirol und die Welser Heimstätte zu 95,7 Prozent der Stadt Wels.

Gemeinnützigen-Obmann Wurm weist Kritik zurück

Karl Wurm, Obmann des Dachverbands der gemeinnützigen Bauvereinigungen (gbv), lässt die RH-Kritik nicht auf sich sitzen. "Gerade die aktuelle Wirtschaftskrise hat deutlich vor Augen geführt, wie wichtig eine solide Eigenkapitalausstattung der Unternehmen ist. Wenn nun der Rechnungshof von den Gemeinnützigen fordert, sie sollten die ihnen gesetzlich eingeräumten Ertragsmöglichkeiten geringer als bisher ausschöpfen, so steht das diametral zu den Erfahrungen der letzten Zeit, wonach eigenkapitalstarke Unternehmen einfach krisensicherer sind", erwidert er in einer Aussendung.

Der Rechnungshof selbst attestiere, dass Gemeinnützige ihre Gewinne "gesetzeskonform hauptsächlich aus der Verzinsung ihrer Eigenmittel und den Erträgen aus Auslaufannuitäten und dem Wiedervermietungszuschlag lukrieren. Hier ist also eine Branche, die nicht auf spekulative Finanzgeschäfte setzt, sondern auf ordentliches Wirtschaften, wobei die Erträge das Eigenkapital stärken und zweckgewidmet immer wieder für die Grundstücksbevorratung sowie die Co-Finanzierung von Neubau- und Sanierungsprojekten herangezogen wird. Mit kostensenkenden Effekten, die den Mietern zugute kommen."

Die knapper werdenden Wohnbaufördergelder bei ungebremst hoher Wohnungsnachfrage und großen Aufgaben in der Sanierung würden den Beitrag der Gemeinnützigen zur Co-Finanzierung des Wohnbaus jedenfalls immer wichtiger werden lassen. "Wenn der Rechnungshof jetzt die limitierten Ertragsmöglichkeiten der Gemeinnützigen weiter beschneiden möchte, dann verkennt er die realwirtschaftliche Entwicklung am Wohnungsmarkt und die generationenübergreifende Funktion von gemeinnützigem Eigenkapital", so Wurm abschließend. (red/APA)