Die eigene Wohnung verschafft Sicherheit. Wenn mit dieser auch noch Geld verdient werden kann, lockt das Anleger an. In der Krise haben sich auf der Suche nach Sicherheit Vorsorgewohnungen zum Hype entwickelt.

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Das Konzept hinter dem Wort Vorsorgewohnung ist zweifellos einfach und attraktiv: Der Anleger kauft eine Wohnung und vermietet diese. Grundbücherliche Sicherheit und die weitgehende Unabhängigkeit vom Kapitalmarkt lockten Anleger während der Krise verstärkt in diese Anlageform.

So hat in Österreich während der vergangenen Jahre ein nie gesehener Ansturm auf Vorsorgewohnungen eingesetzt. "Während früher Kunden die Wohnungen meist zu 60 bis 70 Prozent fremdfinanzierten, legen die Klienten heute das Geld eher bar auf den Tisch", heißt es aus der Bank Austria Realinvest, einem der größten Vorsorgewohnunganbieter.

Last Resort

Die Psychologin Michaela Starsich hat den Run auf Vorsorgewohnungen analysiert. Sie sieht die Krisenstimmung als Antrieb, in der die Menschen Vertrauen in viele Institutionen wie Politik und Banken verlieren: "Die Verunsicherung erzeugt ein ideales Klima für Immobilieninvestments, weil den Menschen von allen Seiten Sicherheit vorenthalten wird - bis hin zur Bedrohung der Währung. Eine der wenigen Möglichkeiten, sich Sicherheit zu schaffen, ist die eigene Wohnung", sagt Starsich.

Eine "Höhle" kann auch eine vermietete Wohnung sein, "in die ich mich zurückziehen könnte, wenn ich mir meine jetzige Wohnung nicht mehr leisten kann", sagt die Psychologin.

Der Ansturm ist jedenfalls massiv; und so verlautete aus der Branche, am Wiener Markt mache sich bereits ein Engpass bezüglich geeigneter Objekte spürbar. Zwischen 500 und 600 Wohnungen sollen im Vorjahr in Wien umgesetzt worden sein, wegen des Objekt-Engpasses etwas weniger als in den Jahren davor. Bei einem Durchschnittswert je Wohnung von 150. 000 bis 200.000 Euro errechnet sich ein Marktvolumen von bis zu 120 Millionen Euro.

Besonders in Österreich lieferten Immo-Investments eine stete Rendite deutlich über der Inflation, wie eine Studie der Investment Property Databank Limited zeigt. Anleger konnten von 2003 bis 2010 mit Immobilien am heimischen Markt eine jährliche Rendite von 5,3 Prozent lukrieren. Gut lief das Vorjahr für den Wohnbereich mit 6,1 Prozent. Auch der Abstand zu den deutschen Zahlen ist groß: Dort erzielte man 2010 im Schnitt 4,2 Prozent und im Wohnbereich 5,1 Prozent Rendite.

Bei Vorsorgewohnungen haben sich die Renditen in den vergangenen Jahren wegen der gestiegenen Preise jedoch nach unten bewegt: Experten gehen nur von drei bis vier Prozent im Neubau aus. Das tut der Beliebtheit aber keinen Abbruch, denn einen bis vor wenigen Jahren ungekannten Trend orten Anbieter bei so gut wie allen Käufern: Die Kapitalsicherung wird zusehends wichtiger als Renditevorteile im Kommabereich; auch der steuerliche Aspekt ist in den Hintergrund gerückt.

Der Idylle droht dann aber Gefahr, wenn die Mieter ausbleiben. Passiert das öfter, droht zusätzliches Unbill durch den Fiskus (siehe Wissen). Um Mieter anzulocken, sollten sich Investoren vor dem Kauf Lage, Infrastruktur und Verkehrsanbindung ansehen.

Strategien gegen das Risiko

Einige Anbieter haben gegen dieses Risiko den "Mietenpool" entwickelt; eine Risikogemeinschaft, die jeden Anleger weitgehend vor dem Ausfall von Mieteinnahmen auf Grund von Leerständen oder Uneinbringlichkeit sowie vor hohen laufenden Belastungen im Falle der Leerstehung der eigenen Wohnung schützt.

Die meisten Anbieter setzen aber auf das One-Stop-Shop- Konzept: Der Anleger bekommt ein Komplettpaket geschnürt, das von der Wohnung bis zur Vermietung und Verwaltung alles beinhaltet. Wer sich für dieses Modell entscheidet, sollte nicht nur das Objekt selbst, sondern immer auch den Anbieter und seine Performance (Zahl der verkauften Objekte, belegte Vermietungsaktivitäten etc.) durchleuchten sowie den angebotenen Leistungsumfang und die dafür verrechneten Kosten. In die Prognoserechnung sollten auch ein Puffer für Änderungen von Zinsen, Indexierung der Mieten oder ein Leerstand einkalkuliert sein. (Reinhard Krémer, DER STANDARD, Print-Ausgabe, 17.11.2011)