Jetzt ist die Katze aus dem Sack: Die Regierung beschloss am Freitag Abend im Rahmen eines Sonder-Ministerrats das Sparpaket. Einschneidende Veränderungen wird es dadurch auch in der Immobilienwirtschaft geben: Die zehnjährige Spekulationsfrist bei Immobilienverkäufen wird gestrichen, dafür wird künftig ein einheitlich niedrigerer Steuersatz von 25 Prozent auf alle Veräußerungsgewinne fällig. Damit werden sämtliche Gewinne aus Immobiliengeschäften besteuert, auch Gewinne, die durch die Umwidmung von Grundstücken entstehen ("Umwidmungsabgabe"). Für 2013 erwartet sich die Regierung aus diesem Titel 350 Millionen Euro, 2016 sollen die Einnahmen schon 750 Millionen Euro betragen.

15 Prozent auf den Verkaufspreis

Ausgenommen aus der Regelung bleiben Hauptwohnsitze und "selbst hergestellte Häuser". Die neue Regelung gilt mit den vollen 25 Prozent auf die Differenz zwischen Ankaufs- und Verkaufspreis für alle Immobilien, die nach dem 1.4.2002 gekauft wurden. Ein echter Knüller ist hier in Form der geplanten Umwidmungssteuer sozusagen in den Details versteckt: Der Verkaufspreis (!) von vor diesem Stichtag erworbenen Immobilien wird mit 15 Prozent besteuert, wenn davor eine Umwidmung von Grün- in Bauland stattgefunden hat. Bei Immobilien ohne Umwidmungen wird die Steuer auf die Verkaufssumme 3,5 Prozent betragen - was die bei diesen Transaktionen ebenfalls anfallende Grunderwerbssteuer (3,5 Prozent; diese bleibt, wie auch die Grundsteuer, unverändert) de facto verdoppelt. Insgesamt soll die neue Steuer von 2013 bis 2016 2,05 Mrd. Euro ins Budget spülen.

Experten sind allerdings mehr als skeptisch. Thomas Malloth, Bundesobmann des WKÖ-Fachverbands der Immobilientreuhänder, prognostiziert, dass "der Schwarzmarkt blühen" werde: "Es wird einen Preis fürs Grundbuch geben und einen, der am Gang vereinbart wird", sagte er zum STANDARD.

ÖVI: Weniger Vorsorgewohnungen

Der Österreichische Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI) erwartet nicht, dass die neuen Bestimmungen "Immobilienhändler im steuerrechtlichen Sinn" treffen werden, obwohl die 25-prozentige Steuer gleichermaßen für private und Betriebe gilt. Begründung: Die Immobilien-Profis hätten die erzielten Gewinne typischerweise bereits jetzt voll versteuert, sagte ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel zur APA. Treffen werde es eher
private Anleger, die ihre Besitztümer verkaufen wollten.

Als Beispiel nannte Holzapfel den Besitzer einer Vorsorgewohnung, der vielleicht nach Jahren der Vermietung verkaufen wolle. "Wer sagt, bevor ich mit 60 in Pension gehe, verkaufe ich noch schnell meine Vorsorgewohnung, dürfte die Rechnung ohne den Wirt gemacht haben." Wahrscheinlich würden als Folge weniger Vorsorgewohnungen auf den Markt kommen.

Holzapfel ist derzeit unklar, wie der Fiskus den Wert von Wohnungen feststellen will, deren Anschaffungs-/Renovierungskosten bereits weit zurückliegen oder die bereits mehrfach den Besitzer gewechselt haben. "Für mich ist auch nicht erkennbar, ob die künftige Versteuerung von Umwidmungsgewinnen über den Bund oder die Länder erfolgt wird."

Vorsteuer-Abzug neu geregelt

Eine Einschränkung des Vorsteuerabzugs bei Bauvorhaben soll schon heuer weitere 100 Millionen Euro bringen, danach jährlich 250 Millionen Euro - was Experten für "absurd" halten. Damit seien nicht nur Vorsorgewohnungen, sondern auch Wohnungen mit Miet-Kaufoption steuerlich zum Tode verurteilt. Generell dürfte der Wohnungsneubau teurer werden - und der Trend, Wohnungen "schwarz" zu vermieten, deutlich zunehmen.

Derzeit kann durch den Vorsteuerberichtigungszeitraum von zehn Jahren für die Errichtung eines Gebäudes Vorsteuerabzug für sämtliche Errichtungskosten geltend gemacht werden, nach zehn Jahren günstiger Vermietung aber umsatzsteuerfrei verkauft werden. Von der Umsatzsteuer befreite Rechtsträger (Banken, Gemeinden) erhalten durch vorgeschaltete Rechtsträger (zB ausgegliederte GmbH) einen Vorteil durch die Vorsteuer. Diese unechte Befreiung bei Grundstücksumsätzen wird gestrichen. Miet-Kaufoptions-Konstruktionen werden dadurch weniger attraktiv, dadurch seien 50 Millionen Euro pro Jahr zu lukrieren, meint die Regierung.

Bausparprämie wird halbiert

Ein weiterer "Knüller": Die jährliche staatliche Prämie für die 5,5 Millionen heimischen Bausparverträge wird ab 2013 halbiert und beträgt künftig maximal zwischen 1,5 und vier Prozent. Aktuell liegt die mögliche Bandbreite bei 3 bis 8 Prozent. Schlagend werden soll dies ab kommendem Jahr, einbringen soll die Maßnahme bis 2016 rund 300 Millionen Euro.

Durch Maßnahmen in der Verwaltung sollen 770 Millionen Euro bis 2016 eingespart werden. Unter anderem soll die Bundesimmobiliengesellschaft reformiert werden, eine bessere Kooperation bzw. überhaupt eine Zusammenlegung mit den Burghauptmannschaften Österreich wird überlegt. Ein besseres "interministerielles Flächenmanagement" des Bundes soll ein Prozent der Büroflächen einsparen helfen. (red, derStandard.at, 10.2.2012)