Der Oberste Gerichtshof hat erneut Mietverträge unter die Lupe genommen und darin viel beanstandet - von der Ausmalpflicht bis zum Untermietsverbot. Betroffen sind erstmals auch Vermieter, die selbst Verbraucher sind.

Bereits mehrmals hatte sich der Oberste Gerichtshof in den vergangenen Jahren mit der Zu- bzw. Unzulässigkeit von Vertragsklauseln in Mietverträgen auseinanderzusetzen. Dabei stellten sich viele der üblichen Vertragsklauseln als unzulässige Benachteiligungen von Mietern als Konsumenten im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes heraus.

In der ersten Entscheidung zu diesem Thema wurden 2006 über Klage der Arbeiterkammer ganze 39 Klauseln in den von der größten Hausverwaltung Österreichs verwendeten Mietverträgen als gesetz- und/oder sittenwidrig eingestuft. In der Folge begann die in diesem Verfahren beteiligte Hausverwaltung ihre Mietverträge zu ändern. Da die AK diese Änderungen zum Teil für nicht ausreichend bzw. neuerlich als gesetz- und/oder sittenwidrig erachtete, wurden auch die nun geänderten Verträge Gegenstand einer neuerlichen Überprüfung durch den OGH (2Ob 215/10x vom 27. 2.2012).

Interessant ist diese Entscheidung nicht nur, weil mit ihr die Gesetzmäßigkeit der neu formulierten Klauseln geprüft wurde, sondern vor allem auch, weil der OGH nicht nur einzelne Bestimmungen in Mietverträgen zwischen Unternehmer und Verbraucher für gesetz- oder sittenwidrig erachtet hat. Vielmehr hält er ausdrücklich fest (was eigentlich selbstverständlich ist, aber von den wenigsten bisher beachtet wurde), dass Klauseln, die im Verhältnis zwischen Unternehmern und Verbrauchern sittenwidrig sind oder gegen das Mietrechtsgesetz verstoßen, auch bei Verträgen zwischen zwei Verbrauchern sitten- oder mietrechtsgesetzwidrig bleiben. Dies betrifft unter anderen generelle Haftungsausschlüsse des Vermieters bei leichter Fahrlässigkeit und insbesondere die unbedingte Pflicht zum Ausmalen oder sonstiger Renovierungsarbeiten durch den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses.

Mit diesen Pflichten beschäftigt sich der OGH im Hinblick auf in der Zwischenzeit ergangene Einzelfallentscheidungen und Lehrmeinungen besonders ausführlich. Obwohl er einerseits feststellt, dass die Vereinbarung einer Verpflichtung zum Ausmalen oder auch anderer Renovierungsarbeiten weder gegen das Mietrechts- noch gegen das Konsumentenschutzgesetz verstoßen, so hält er eine solche Verpflichtung dennoch für sittenwidrig, wenn sie den Vermieter einseitig bevorzugt und nicht nur auf Fälle übermäßiger Abnutzung beschränkt wird.

Gesetz- und sittenwidrig

Die Entscheidung ist aber auch bemerkenswert, da viele der nun geänderten Klauseln wiederum als gesetz- oder sittenwidrig eingestuft wurden, etwa die nicht abschließende Definition der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten, die Abhängigkeit jeder baulichen Änderung im Bestandgegenstand von der Zustimmung des Vermieters, das Verbot jeglicher Untervermietung einer Wohnung im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, die Vereinbarung einer unbedingten Duldungspflicht des Mieters von notwendigen Erhaltungsarbeiten, die gänzliche Überwälzung von Erhaltungspflichten auf den Mieter verbunden mit dem gänzlichen Ausschluss eines Mietzinsminderungsrechtes, einer Erhaltungspflicht oder einer Ersatzpflicht des Vermieters.

Erfreulich für Vermieter ist allerdings, dass der OGH die Vereinbarung von Konventionalstrafen für den Fall der verspäteten Wohnungsübergabe durch den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses als zulässig erachtet hat. (Alexander Stolitzka, DER STANDARD, 2.5.2012)