Immer noch werden die Vollkosten einer Immobilie viel zu wenig in die Kalkulation miteinbezogen, kritisiert Karl Friedl, Chef des Beratungsunternehmens M.O.O.CON, im Gespräch mit Peter Matzanetz.

STANDARD: Wie werden Lebenszykluskosten genau definiert?

Friedl: Betriebswirtschaftlich gesprochen geht es hier um die sogenannten Vollkosten. Diese setzen sich aus Investitionskosten und Betriebskosten über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie zusammen. Im Produktionsprozess interessiert uns das schon lange, im geistigen Produktionsprozess jedoch erst seit kurzem. Tatsache ist: Wir leben nicht mehr in einer Industriegesellschaft, sondern in einer Dienstleistungsgesellschaft. Unsere Produktionsstätten haben sich also verändert - allerdings hat sich das auf die Kalkulation bis heute kaum ausgewirkt.

STANDARD: Die Miteinbeziehung von Lebenszykluskosten ist heute noch immer keine Selbstverständlichkeit. Warum eigentlich?

Friedl: Schwierig zu sagen. Aber um diesen Prozess zu beschleunigen, haben wir ein Werkzeug entwickelt, mit dem man vor Investitionsentscheidungen die Vollkosten simulieren kann. Dabei handelt es sich um eine breit angelegte Datenbank, die mit Bauelementen, Ersatzinvestitionen und Betriebskosten hinterlegt ist. So sollen die unterschiedlichen Varianten anschaulich gemacht werden.

STANDARD: Konkret: Für welche Entscheidungen eignet sich das Tool?

Friedl: Zum Beispiel bei der Frage nach den Alternativen Neubau oder Sanierung und den damit verbundenen Ersatzinvestitionen. Aber auch bei Standortfragen, wo es darum geht zu entscheiden, ob man am bereits angemieteten Ort verbleibt oder an einen anderen Standort wechselt, spielen die Vollkosten als zusätzliches Kriterium eine Rolle.

STANDARD: Im Zweifelsfall Gebäude optimieren oder neu bauen?

Friedl: Der billigste Quadratmeter ist immer noch derjenige, den man gar nicht erst baut! Wenn ich danach trachte, eine Optimierung im Sinne des Bedarfs des Kerngeschäfts herzustellen, nennt sich das Lebenszyklusoptimierung. (DER STANDARD, 30.6./1.7.2012)