Augen auf beim Immobilienkauf

Für die meisten Menschen ist der Kauf eines Grundstückes, eines Hauses oder einer Eigentumswohnung die größte und kostspieligste Anschaffung im Leben. Oft wird zuerst jahrelang gespart und später jahrzehntelang finanziert. Hierbei sollte jedes Risiko vermieden werden. "Auch wenn Vertrauen zum Vertragspartner besteht, können besondere Umstände oder gesetzliche Vorschriften unliebsame Überraschungen bereiten," weiß Dr. Werner Schoderböck, Notar in Stockerau. Wer überwacht die vollständige und pünktliche Bezahlung des Kaufpreises? Wer verständigt wann das Finanzamt? Lastet noch eine Hypothek auf dem Haus?

Immobilienbesitz in Österreich

Der Wunsch nach einem Eigenheim ist nach wie vor groß. Herr und Frau Österreicher besitzen doppelt so viel Vermögen in Form von Immobilien - also Eigentumswohnungen, Einfamilien- und Mehrfamilienhäuser etc. - als Geldvermögen, nämlich rund 880 Mrd. Euro. Dies zeigte eine Immobilienerhebung der Österreichischen Nationalbank 2008.

2011 wurden insgesamt über 90.000 Immobilienkäufe im österreichischen Grundbuch eingetragen. Der Wert der verkauften Liegenschaften betrug dabei über 16 Milliarden Euro. Wien hat dabei den größten Umsatzanteil, gefolgt von Nieder- und Oberösterreich.

Fünf Schritte bis zum eigenen "Grund"

Eigentümer einer Immobilie ist der Käufer erst, wenn er im Grundbuch steht. Am Weg dort hin ist der Notar unerlässlicher Begleiter und sorgt vom ersten Moment an für klare Verhältnisse:

Wer den Schritt zum Wohnungs- oder Hauskauf wagt, sollte rechtlich in alle Richtungen abgesichert sein. "Notare beraten in allen Fragen, die beim Kauf oder Verkauf von Immobilien wichtig sind: Grundbuchsrecht oder Wohnungseigentumsrecht, Familien- und Erbrecht, bei Testaments- oder Scheidungsfragen," erklärt Schoderböck. Ein Erstgespräch beim Notar ist unverbindlich und kostenlos.

Damit es später zu keinen bösen Überraschungen kommt, ist eine Prüfung des Grundstücks vonnöten: Ist der Verkäufer wirklich der Eigentümer des Grundstücks? Sind Auflagen von Wegnutzungsberechtigungen bis hin zu Hypotheken an das Objekt geknüpft? Auch bei Fragen zu Bebauungsplänen, Wohnbauförderungen, Bauverhandlungen oder Nachbarschaftsrechten weiß der Notar Bescheid.

Bei Abschluss des Immobilienkaufs formuliert der Notar den Kaufvertrag. Als unparteiischer Verfasser ist er beiden Seiten verpflichtet und sorgt für klare Rechtsverhältnisse.

Ist der Vertrag unterschrieben, wird das Grundbuchsgesuch eingebracht. Der Beschluss über die Eintragung des Eigentumsrechtes wird den Vertragsparteien und dem Notar zugestellt. Der Käufer erhält vom Notar einen Grundbuchauszug, in dem er als neuer Eigentümer aufscheint.

Was es beim Kauf zu beachten gilt

Um gemeinsam eine Immobilie zu erwerben, muss man nicht verheiratet sein - auch Lebenspartner, Geschwister oder ein Elternteil mit Kind können sich eine Eigentumswohnung kaufen. Die rechtliche Absicherung ist dennoch wichtig, denn nur wer im Grundbuch steht, besitzt auch ein Wohnrecht. Geregelte Verhältnisse schafft eine Eigentümerpartnerschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Hierbei werden beide Partner zu jeweils 50 Prozent Wohnungseigentümer und können nur einvernehmlich über das Eigentum verfügen.

Die am häufigsten gehandelte Immobilie sind Eigentumswohnungen. Was beim Erwerb nicht immer bedacht wird: Wohnungsbesitzer müssen die Gemeinschaftskosten der gesamten Wohnhausanlage anteilig mittragen. Im Rahmen einer Grundsanierung oder auch beim Einbau einer Liftanlage müssen die Eigentümer ihrer finanziellen Verpflichtung nachkommen. Wichtig ist, dass allfällige Beteiligungen im Kaufvertrag genau festgehalten sind.

Auch beim Erwerb eines Baugrunds sind einige Punkte zu beachten - allen voran, ob das Grundstück auch tatsächlich bebaut werden darf. Diese Information findet sich im Flächenwidmungsplan der jeweiligen Gemeinde. Jeder Bauherr benötigt außerdem eine Baubewilligung von der Baubehörde (Gemeinde) und auch die Nachbarn haben ein Wort mitzureden und können gegen das Bauvorhaben Einspruch erheben. 

Weitere Probleme mit den Nachbarn können etwaige Zugangsrechte bereiten: Wenn der Nachbar das im Grundbuch festgehaltene Recht hat, über das neu erworbene Grundstück gehen und fahren zu dürfen, ist dies zu akzeptieren. Falls der Grundstücksbesitzer selbst nur über ein Nachbargrundstück oder eine nicht öffentliche Straße zum eigenen Grundstück gelangt, muss er dies ebenfalls im Grundbuch eintragen lassen. Wichtig ist, genau festzuhalten, wie der Weg verläuft und wer ihn benützen darf.

Beim Kauf eines bereits errichteten Gebäudes ist die von der Gemeinde als Baubehörde erteilte Benützungsbewilligung wichtig.

Verkaufen, Schenken, Vererben

Wer eine Immobilie verkauft, muss Steuern zahlen. Für Immobilien, die vor dem 1. April 2002 erworben wurden, beträgt die Steuer 3,5% des Verkaufserlöses. Für Immobilien nach diesem Stichtag sind es 25% des Veräußerungsgewinns - also die Differenz von Kauf- und Verkaufspreis. Ausgenommen von der Regelung sind Hauptwohnsitze, die von der Anschaffung bis zum Verkauf durchgehend zwei Jahre bewohnt wurden, oder der Verkauf von Objekten, die innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre als Hauptwohnsitz dienten.

Wenn Immobilien im Familienbesitz sind, ist zu überlegen, was im Todesfall damit passieren soll. "Im Gegensatz zu Geld können Hinterlassenschaften wie Häuser, Wohnungen, Grundstücke oder Gebrauchsgegenstände schwer geteilt werden. Ohne Testament müssen sich die gesetzlichen Erben einigen, wer was übernimmt", so Notar Schoderböck.

Die Errichtung eines Testaments ändert zwar die gesetzliche Erbfolge und trifft eine klare Zuteilung, aber durch vorgeschriebene Pflicht-Erbanteile gibt es gesetzliche Grenzen. Fachmännische Rechtsberatung beim Notar hilft, dass der letzte Wille umgesetzt wird.

Eine Alternative ist die Schenkung bei Lebzeiten. Notar Schoderböck gibt aber auch hier zu bedenken: "Werden das geschenkte Grundstück, Haus oder die Wohnung nicht unmittelbar übergeben, dann gilt die Schenkung nur, wenn sie mit einem Notariatsakt besiegelt wurde. Wer Bedingungen an das Geschenk knüpft, sollte diese in einem Vertrag festhalten."