"Befund unauffällig" – so beurteilt der Wiener Immobilienprofi Eugen Otto, geschäftsführender Gesellschafter von Otto Immobilien, die aktuelle Verfassung des Wiener Büroimmobilienmarkts. Denn einerseits ist Nachfrage vorhanden, sie war im abgelaufenen Jahr 2012 mit 280.000 vermieteten Quadratmetern  sogar weitaus größer als von den Otto-Expertinnen und –Experten erwartet. Die meisten neuen Flächen werden allerdings nach wie vor nur deshalb gesucht, weil die Firmen sparen wollen bzw. müssen. Man zieht also von der einen Immobilie in die andere, billigere, um – und manchmal geht der Umzug gleich auch mit einer "Anpassung an einen reduzierten Mitarbeiterstand einher", wie dies Alexander Fenzl, bei Otto Immobilien für das Büromakler-Team verantwortlich, ausdrückt.

Nach wie vor ist einer der wichtigsten Umsatzträger auf dem Wiener Büromarkt die öffentliche Hand, erklärt Martina Paukner, Autorin des bereits 25. Büromarktberichts von Otto Immobilien, bei dessen Präsentation am Dienstag. Die Investment- und Researchspezialistin erwartet für heuer einen Vermietungsumsatz in ähnlicher Höhe wie im Vorjahr, weil derzeit größere Mietinteressenten "auf der Suche" seien.

Leerstandsrate bei 6,6 Prozent

Neu bzw. generalsaniert auf den Markt gekommen sind im Vorjahr Büroflächen im Umfang von rund 200.000 m². Das waren etwa 1,9 Prozent des Gesamtbestands in Wien von derzeit rund 10,6 Millionen Quadratmeter.

6,6 Prozent davon stehen leer; die Leerstandsrate steigt seit 2008 langsam, aber kontinuierlich an und dürfte trotz des für heuer wesentlich geringer erwarteten Neuflächenangebots von 160.000 m² zumindest nicht sinken. Grund dafür ist einerseits, dass eben größtenteils nur umgezogen wird und im (häufigen) Fall einer Flächenkonsolidierung ein Unternehmen weniger Fläche neu anmietet, als es im alten Gebäude leer zurücklässt. Andererseits ziehen Unternehmen oft auch aus nicht mehr marktgerechten Objekten aus, die dann umgenutzt werden können - etwa zu einem Hotel oder einem Wohngebäude.

Mieten steigen leicht

Beispiele für solche Umnutzungen gibt es mittlerweile zuhauf, und sie dürften in nächster Zeit noch zahlreicher werden, glaubt Alexander Fenzl. Er wies darauf hin, dass es manchmal auch neue, strengere technische Bestimmungen seien, die die Nutzung als Büroobjekt für ein Bestandsgebäude ausscheiden ließen, etwa in Sachen Brandschutz.

Trotz des steigenden Leerstands sieht man bei Otto Immobilien einen leichten Anstieg bei den Mieten. Im Durchschnitt muss für moderne Erstbezugsflächen derzeit mit 12,50 Euro je Quadratmeter und Monat gerechnet werden, die Spitzenmieten für Top-Lagen in der City und den angrenzenden Büroachsen liegen bei 24,50 Euro "und dürften sich auf diesem Niveau einpendeln", so Fenzl.

Statistik nach GIF-Richtlinien

Etwas mehr als ein Fünftel der heuer neu vermieteten 280.000 m², nämlich 60.000 m², wurden von Otto Immobilien vermittelt. Bei der Erstellung des hauseigenen Marktberichts hält man sich dort übrigens an die Richtlinien der deutschen "Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung" (GIF). Diese schreiben unter anderem genau vor, ab welchem Zeitpunkt ein neues Objekt zu den Neuvermietungen gezählt werden darf – nämlich ab dem Datum der Unterschrift unter dem Mietvertrag. Und zwar auch dann, wenn das Objekt – wie beispielsweise die künftige Zentrale von Wiener Wohnen beim Gasometer - erst in zwei Jahren bezogen wird. (Martin Putschögl, derStandard.at, 5.3.2013)