Alles, was nicht zum Kerngeschäft zählt, wird abgestoßen. Nach dieser Devise agieren derzeit viele institutionelle Investoren und bringen damit unter anderem auch Hotelobjekte auf den Markt, wie beispielsweise Raiffeisen das Hotel Hilton am Stadtpark.
Lukas Hochedlinger: "Hotels sind deutlich emotionaler behaftet und deshalb auch attraktiver als Büros - zumindest für Privatinvestoren."
STANDARD: Das Hotelsegment hat sich in den letzten Jahren zu einer beachtlichen Größe am Investmentmarkt entwickelt und ist zweitstärkste Assetklasse. Worauf führen Sie diesen Boom zurück?
Hochedlinger: Einer der Gründe ist sicher, dass man die Krise auch 2013 noch immer spürt und deshalb Immobilien generell ein begehrtes Investmentobjekt darstellen. Gleichzeitig kommen wegen der hohen Nachfrage auch mehr Hotels auf den Markt. Ein weiterer Grund: Bis zur Krise haben fast alle großen Immobiliengesellschaften auch Hotelprojekte entwickelt und finanziert. In den letzten Jahren haben aber viele dieser Unternehmen ihre Portfolios bereinigt und sich von allem getrennt, was nicht zum Kerngeschäft zählt. Ähnlich verfuhren auch institutionelle Investoren: Die Uniqa hat die Austria-Hotels verkauft, die Immofinanz hat sich von allen Hotels getrennt, und Raiffeisen bringt jetzt das Hilton am Stadtpark auf den Markt.
STANDARD: 2009 haben alle darauf gewartet, dass sogenannte "distressed" Immobilien günstig auf den Markt kämen, was allerdings nicht passiert ist. Ist das, was wir aktuell am Markt erleben, nun die späte Auswirkung der Krise?
Hochedlinger: Ja, zeitverzögert macht sich die Marktbereinigung nun tatsächlich bemerkbar. Etwa die Hälfte unserer Mandate fällt in diese Kategorie. Das sind oft Hotelprojekte, deren Verkauf von den finanzierenden Banken initiiert wird. Bis zum Beginn der Krise hatten auch die Bewertungen einen deutlich positiveren Ansatz als jetzt, aber nun wird fast überall neu evaluiert, und wenn die Banken keine Anzeichen erkennen, dass sich in positiver Hinsicht etwas ändert, wird eben auf die neue Situation reagiert. Die Banken sind heute einfach realistischer als früher.
STANDARD: Hotelinvestments machten im ersten Halbjahr rund 17 Prozent in Österreich aus, Büros nur noch etwa acht Prozent. Woher kommt dieser deutlich größere Anteil an Hotelinvestments? Sind Büros so schlecht oder Hotels so gut?
Hochedlinger: Ich glaube, es ist ein bisschen etwas von beidem: Hotels erzielen einerseits eine höhere Rendite als Büros, andererseits sind Hotels deutlich emotionaler behaftet und deshalb auch attraktiver als Büros - zumindest für Privatinvestoren und hier sehr häufig besonders für ausländische Investoren. Institutionelle Investoren hingegen suchen oft - im positiven Sinne - langweilige Investments wie Büros.
STANDARD: Der Büromarkt gilt ja als wenig volatil und deshalb sehr attraktiv. Wie sieht es mit Hotels aus?
Hochedlinger: Eigentlich sind die Preise auch im Hotelsegment relativ stabil und richten sich nach dem internationalen Markt. Da schwanken die Renditen und letztendlich auch die Preise nicht besonders stark. Wenn wir einmal davon ausgehen, dass das Hotel einen langfristigen Pachtvertrag mit einem guten Betreiber hat, dann bewegt sich die Rendite für so ein Haus in Wien durchschnittlich zwischen sechs und 6,5 Prozent. Eine Ausnahme ist der erste Bezirk, da geht's fast ausschließlich um den Standort und weniger um den Betrieb. Hier liegen die Renditen bei zwei bis drei Prozent.
STANDARD: Wie sieht die Finanzierungssituation für Hotelimmobilien aktuell aus?
Hochedlinger: Für Hotels in guter Lage und mit guter Betreiberstruktur sind Banken grundsätzlich zwar bereit zu finanzieren, aber selbst hier sind sie sehr restriktiv bei der Auswahl. Für sogenannte Value-add-Objekte ist es extrem schwer, eine Finanzierung zu bekommen. Solche Objekte bedeuten ein höheres Risiko, und das wollen Banken meist nicht. Insgesamt hängt es aber natürlich auch vom Eigenkapitalanteil ab: Zwischen 50 und 70 Prozent sind derzeit grundsätzlich notwendig, um eine Finanzierung zu bekommen.
STANDARD: Wie sieht Ihre Prognose für das Gesamtjahr aus? Bleibt das Hotelimmobiliensegment auf seinem Höhenflug?
Hochedlinger: Das Volumen aus dem Vorjahr wird heuer nur schwer zu erreichen sein. Ich gehe davon aus, dass wir in etwa ein Volumen von 350 Millionen Euro erreichen werden, und würde das für den österreichischen Markt als durchaus hohen Wert betrachten. Die Nachfrage wird meines Erachtens nach weiterhin stabil bleiben, und auch die Preise werden auf dem jetzigen Niveau bleiben. Wir sind im Vergleich zu anderen europäischen Städten ja jetzt schon relativ teuer, da sehe ich kein großes Potenzial für Sprünge nach oben, aber gleichzeitig werden damit auch die Renditen auf ihrem aktuellen Niveau bleiben. (Birgit Tisch, DER STANDARD, 5.10.2013)