Bis 2015 soll der Wiener Hotelmarkt auf eine Gesamtgröße von über 33.000 Zimmern anwachsen. Neue Hotels, wie beispielsweise The Guest House am Albertinaplatz, wecken auch das Interesse von Investoren. Bereits jetzt ist das Hotelsegment zweitstärkste Assetklasse in Österreich.
Wien - Seit 1. Oktober ist Wiens Luxushotelsegment um ein Haus reicher: The Guest House, direkt am Albertinaplatz gelegen, strebt zwar offiziell keine Sternewertung an, allerdings sollen hier die Annehmlichkeiten einer eigenen Wohnung mit dem Service eines Fünf-Sterne-Hauses verbunden werden. Dazu will Hoteldirektor Manfred Stallmajer auf familiäres Flair setzen, wie er bei einer Pressekonferenz sagte. Familiär wird es bei der Größe des Hauses aber ohnehin zugehen - die neue Luxusherberge hat nämlich nur 39 Zimmer zu vergeben.
Damit trägt The Guest House allerdings nur einen kleinen Teil zum stark wachsenden Wiener Hotelmarkt bei. MRP Consulting prognostiziert in Wien bis 2015 eine Steigerung der Zimmeranzahl um 13,6 Prozent auf insgesamt über 33.300 Zimmer. Der Großteil davon soll auf den Ein- und Zwei-Sterne-Bereich entfallen, der zwischen 2012 und 2015 um über 45 Prozent wachsen soll.
Bettenzuwachs unter Nächtigungsplus
Diese Entwicklungen am Hotelmarkt basieren auf durchwegs positiven Wachstumsraten bei den Nächtigungszahlen: Wie Colliers in einer aktuellen Marktanalyse feststellt, stiegen die Nächtigungen in Österreich im Vorjahr um etwa vier Prozent bzw. in Wien um jährlich etwa acht Prozent in den vergangenen drei Jahren.
"In Wien gehen wir von einem Zuwachs über die nächsten zwei Jahre von etwa zehn weiteren Hotels auf insgesamt rund 445 Hotels mit einem Bettenzuwachs von knapp 2000 Betten auf insgesamt circa 65.000 Betten aus", heißt es dazu seitens Colliers' in der Analyse. "Dies entspricht einer Wachstumsrate von ein bis zwei Prozent pro Jahr und liegt entsprechend unter der Wachstumsrate der Nächtigungen."
Das hat den Hotelmarkt mittlerweile auch zu den favorisierten Zielobjekten von Investoren gemacht: Insgesamt wurden laut CBRE zwischen Jänner und Juni dieses Jahres rund 430 Millionen Euro in Österreich investiert. Nach Einzelhandelsobjekten, die rund 30 Prozent aller Investments ausmachten, lag das Hotelsegment mit einem Anteil von 17 Prozent bzw. über 73 Millionen Euro bereits an zweiter Stelle und deutlich vor der Assetklasse Büro, die nur mehr acht Prozent des Gesamtvolumens verbuchen konnte.
Hotelbetreiber bereinigen Portfolios
Damit stellt der österreichische Markt allerdings keine Besonderheit dar, vielmehr sind Asset-Bereinigungen von großen Hotelbetreibern und Investoren international aktuell stark im Trend. "Große Hotelketten haben ihr Deinvestitionsprogramm weiter forciert, indem Hotelimmobilien, die im Eigentum waren, verkauft und mittels Managementverträgen zurückgemietet wurden", so Colliers im aktuellen Marktbericht. "Vorreiter in diesem Bereich sind auch dieses Jahr wieder Accor-Hotels und die Intercontinental Gruppe, die für diverse größere Transaktionen verantwortlich zeichnen."
Das Ziel dieser Hotelketten sei es, sämtliche Objekte ausschließlich über Managementverträge zu betreiben. Auch in Österreich trennten sich im heurigen Jahr bereits einige institutionelle Investoren von ihren Hotelimmobilien, wie beispielsweise Uniqa oder Immofinanz. Und auch 2014 sollte sich das Investorenkarussell munter weiterdrehen, wie Colliers prognostiziert: "2014 werden diverse Hotelprojekte, die heuer oder nächstes Jahr fertig werden, voraussichtlich an ausländische Investoren verkauft."
Chinesische Investoren in Wien
Die Präsenz von Hotelinvestoren aus dem Ausland könnte somit deutlich zunehmen, wie auch Herbert Kovar, Geschäftsführer von Deloitte Österreich, bestätigt. Er sieht insbesondere chinesische Investoren auf dem Vormarsch: Bei dieser Käufergruppe handle es sich aber nicht um institutionelle Investoren, sondern um sogenannte High-Net-Worth-Individuals, also um vermögende Privatpersonen, wie Kovar sagt. "Der Gedanke hat immer einen touristischen Hintergrund: Hotels sind jene Assetklasse, deren Rendite von chinesischen Investoren durch Kanalisierung chinesischer Touristen direkt operativ beeinflusst werden kann."
Das geplante Geschäftsmodell dahinter sei in fast allen Fällen gleich: Die Investoren würden Hotels mit eher niedriger Auslastung zu günstigen Preisen suchen, um das Haus im Anschluss daran vom chinesischen Heimmarkt aus zu beschicken und somit eine starke Steigerung der Auslastung zu erreichen. Und das Interesse aus China an diesem Konzept sei groß, sagt Kovar: "Wir sind gerade in mehreren Verhandlungen bezüglich Hotelprojekten im Großraum Wien. Eine Transaktion steht gerade kurz vor dem Abschluss." (Birgit Tisch, DER STANDARD, 5.10.2013)