Die Preise für Wiener Zinshäuser zogen seit 2009 insbesondere im untersten Segment stark an. Im Topsegment fiel der Anstieg weniger dramatisch aus.
Wien - Sicherheit, Stabilität und Stolz: Diese "drei S" sind es, die das Wiener Zinshaus in den Augen von Richard Buxbaum weiterhin attraktiv machen. Der Buchstabe R - für "Rendite" - kommt da nicht vor, er ist kein starkes Motiv für Käufer, sagt der Leiter der Abteilung Wohnimmobilien und Zinshäuser bei Otto Immobilien.
An Motiven mangelt es aber auch potenziellen Abgebern, sich von ihren Häusern zu trennen. "Häuser, die zum Verkauf stehen, muss man deshalb schon mit der Lupe suchen", sagt Firmenchef Eugen Otto. Er präsentierte in dieser Woche den bereits fünften "Wiener Zinshausmarktbericht" seines Unternehmens.
Als direkte Folge dieses engen Marktes gehen die Transaktionen massiv zurück: Nur 118 waren es im ersten Halbjahr, das Volumen erreichte 199 Millionen Euro. Im Gesamtjahr 2009 wurde mit 1,047 Milliarden Euro die Milliardengrenze übersprungen, 2011 (910 Millionen) und 2012 (914 Millionen) kratzte man zumindest noch daran. Für heuer rechnet Buxbaum insgesamt (inklusive des sogenannten "Nachlaufs" wegen verspäteter Grundbucheintragungen) nun mit kaum 500 Millionen Euro. Es wäre das schwächste Jahr ausgerechnet zum Fünf-Jahres-Jubiläum des Otto-Marktberichts.
Faktor Share Deals
Allerdings findet so mancher Mitbewerber diese Zahlen nicht ganz nachvollziehbar. Markus Arnold, Geschäftsführer von Arnold Immobilien, weist auf einen wichtigen Umstand hin: "Der Marktbericht enthält keine Share Deals. Diese werden aber immer mehr." Bei einem Share Deal wird keine Immobilie, sondern eine Gesellschaft, die im Besitz einer Immobilie ist, verkauft. Eine solche Transaktion schlägt sich also nicht im Grundbuch, sondern nur im Firmenbuch nieder. Arnold verweist auf Zahlen seines Unternehmens: Noch 2009 habe er nur eine von insgesamt 15 Transaktionen als Share Deal abgewickelt; für heuer erwartet er 23 Transaktionen, davon dürften schon sieben Share Deals sein.
Lene Kern, Autorin des Otto-Marktberichts, bestätigt, dass Asset-Deals nicht berücksichtigt wurden. Man arbeite aber be- reits an der qualitativen Analyse der Firmenbuchdaten, um diese künftig berücksichtigen zu können. Für Arnold ist der Kaufdrang am Wiener Markt jedenfalls "ungebrochen", er rechnet für heuer mit seinem erfolgreichsten Jahr im Zinshausbusiness. Buxbaum erwartet sich immerhin von der neuen Wiener Bauordnung etwas Rückenwind für den Markt. Dachgeschoßausbauten sollten ab nächstem Jahr leichter möglich sein.
Renditen im Sinkflug
Die Preise für Wiener Zinshäuser zogen seit 2009 insbesondere im untersten Segment stark an (siehe Grafik), im Topsegment fiel der Anstieg weniger dramatisch aus. Im Gleichklang gingen die Renditen nach unten, weil die Mieten dank des heimischen Mietrechtsgesetzes weitaus weniger stark stiegen als die Kaufpreise. Im Schnitt beträgt die durchschnittliche Nettomiete in den Wiener Zinshäusern laut Otto rund vier Euro pro Quadratmeter.
Das Thema Ertragsoptimierung legt deshalb an Bedeutung zu - das bestätigt auch Sandra Bauernfeind, Zinshausspezialistin bei EHL. Häuser mit Potenzial - also mit Leerstand oder vielen Altmietern - sind auch zu höheren Preisen noch gefragt. Wo das nicht der Fall ist, ist auch die Attraktivität enden wollend, so Arnold: "Es sind genug Zinshäuser um 5000 Euro pro Quadratmeter am Markt, die nicht verkauft werden." (Martin Putschögl, DER STANDARD, 16.11.2013)