Wien - Das mit der Durchführung der Privatisierung der fünf Bundeswohnbaugesellschaften beauftragte Bankhaus Lehman Brothers erwartet für die Zukunft einen "signifikanten Anstieg der Cash Flows aus dem Mietgeschäft" - auch ohne entsprechende gesetzliche Änderungen. Während das jährliche Wachstum der Erlöse in den nächsten zehn Jahren lediglich durchschnittlich 2,3 Prozent betragen werde, sollte die Wachstumsrate laut einem Expertenmodell zwischen 2013 und 2035 auf 6,1 Prozent im Jahresdurchschnitt steigen. Damit wird den potenziellen Investoren ein langfristiges Wachstumspotenzial aus dem Mietgeschäft in Aussicht gestellt.

Dies ist nach Meinung der Experten möglich, obwohl derzeit mehr als 80 Prozent der Flächen "kostendeckend" vermietet werden und bestehende Mietverträge nach den Kriterien der Gemeinnützigkeit auch nach der Übernahme der Gesellschaften durch private Eigentümer nicht verändert werden dürfen. Hauptgrund: Jährlich werden um die 6 Prozent der Mietverträge nach den alten Konditionen beendet, aus den neuen Verträgen kann der Eigentümer höhere Mieterlöse ("Neuvermietungszuschläge") lukrieren. Dazu kommen so genannte "Auslaufgewinne" aus zurückgezahlten Darlehen, durch Wohnungsverkäufe könnten "zusätzliche Erträge" erwirtschaftet werden, heißt es.

Mieten anheben

Schließlich können bei einem kleineren Teil der bestehenden Verträge die Mieten angehoben werden, weil Management und Eigentümervertreter bisher darauf verzichtet haben, den gesetzlich möglichen Mietzins auch einzuheben. So gibt es beispielsweise Abschläge bei der so genannten "3. Buwog-Mutation", einem speziellen Mietzins der Wohngesellschaft, wo seit 1994 um 15 Cent (Kategorie B) bzw. 22 Cent (Kategorie A) weniger Quadratmeter-Miete eingehoben werden als gesetzlich erlaubt. Dies kann per Aufsichtsratsbeschluss verändert werden. Darüber hinaus gibt es für 4.600 Wohnungen etwa einen gestundeten Mietzins, auf den kein Rechtsanspruch besteht, geht aus den an die Investoren zur Verfügung gestellten Unterlagen der Immobilienspezialisten von Lehman Brothers und CA-IB hervor.

Durch die relativ hohe "Netto-Fluktuation" (Ersetzung der Alt- durch Neumieter, ohne Wohnungstausch und Eintritte zu den alten Bedingungen) wird der Anteil der kostendeckenden Mieten etwa bei der größten Gesellschaft, der oberösterreichischen WAG, von derzeit 70 auf etwa 40 Prozent in zehn Jahren fallen. Gleichzeitig steigt der Prozentsatz von Wohnungen, die zum (höheren) burgenländischen Richtwert minus 30 Prozent vermietet können, von derzeit etwa 20 auf 40 Prozent im Jahr 2014.

Sollte, wie etwa im vergangenen Frühjahr von den Koalitionsparteien diskutiert, die Wiedervermietung zu den (höheren) übrigen Bundesländer-Richtwerten minus 20 Prozent möglich sein, würde der Cash Flow über das von Lehman Brothers errechnete Ausmaß hinaus steigen.(APA)