"Bei uns gibt es keine Pro- bleme, auch nicht bei der Schneeräumung." - Friedrich Maierhofer von der Gesiba, einem der größten gemeinnützigen Bauträger und Hausverwalter Österreichs, ist stolz auf die neuen "Hausbetreuer".
Diese wohnen zwar nicht mehr vor Ort, aber sie sind als kleine mobile Teams unterwegs und Ansprechpartner für die Mieter bei Problemen. Sie operieren von mit moderner Technik ausgestatteten "Hausbetreuungszentren" aus, die oft in ehemaligen Hausmeisterwohnungen liegen. Dort treffen sie einander am Morgen, hören den Anrufbeantworter ab und checken den Überwachungs-PC, der mit Garagentoren, Liften oder Belüftungssystemen verbunden ist. Sollte sich in der Nacht ein größerer Schadensfall ereignen, gibt es ein SMS aufs Handy, um rasch reagieren zu können.
Jeder Hausbetreuer hat seine Stammanlagen, für die er verantwortlich ist, kann aber auch in anderen Anlagen eingesetzt werden, da er mit den Gegebenheiten dort vertraut gemacht wurde. Im Schnitt ist ein Hausbetreuer für 150 bis 200 Wohneinheiten zuständig, und alle Anlagen werden regelmäßig besucht.
In ihren Wohnsiedlungen sehen sie regelmäßig nach "dem Rechten". Sie überprüfen die Arbeit der Reinigungsfirmen und beaufsichtigen auch die Schneeräumung. Wenn größere Reparaturen anstehen, sind sie vor Ort und stehen den Handwerkern tatkräftig zur Seite. Kleinere Gebrechen wie kaputte Glühbirnen oder defekte Gegensprechanlagen beheben sie selbst - so ist schneller wieder alles in Ordnung, und Professionistenhonorare werden gespart. Deshalb stellt die Gesiba auch nur Handwerker für diese Posten ein oder "geschickte Leute mit einem Lehrabschluss", erklärt Maierhofer.
Durch Gespräche mit den Mietern und die häufige Anwesenheit konnte die anfängliche Skepsis nach dem Wegfall des alten Hausbesorgers überwunden werden, und mittlerweile werde dieses Service von den Hausparteien gut angenommen.
Der normale Arbeitstag beginnt um 7.30 Uhr und endet um 16.30 Uhr. Natürlich gibt es auch Ausnahmen: Im Sommer gilt es in manchen Anlagen Schwimmbäder zu betreuen, da beginnt die Arbeit schon um sechs Uhr.
Neben den 23 Hausbetreuern hat die Gesiba zwar noch 130 "alte" Hausbesorger, aber die Zahl nimmt ab. Die 23 Hausbetreuer machen laut Maierhofer die Arbeit von circa 40 Hausbesorgern. "Dieses Hausbetreuungssystem ist 40 Prozent günstiger als das alte System." Arbeiten in den Wohnungen der Mieter führen die Hausbetreuer allerdings nicht aus, da es sich dabei um eine gewerbliche Tätigkeit handeln würde.
Auch für die Gemeindebauten wurde eine ähnliche Lösung gefunden: Auch dort arbeiten mobile Teams von vier Stützpunkten aus. Dafür wurde eigens eine "Hausbetreuungs GmbH" gegründet. Je fünf Personen fahren nach einer festgelegten Tour die von ihnen betreuten Anlagen ab. Im Unterschied zum Hausbetreuungssystem der Gesiba werden aber für die Reinigung keine Fremdfirmen herangezogen, sondern sie wird von Angestellten der Hausbetreuungs GmbH durchgeführt, deren Kollektivvertrag dem Reinigungsgewerbe entspricht.
Zusätzlich zum mobilen Team, das auch kleinere Reparaturarbeiten durchführt, gibt es zwei Personen, die eigens für das Beschwerdemanagement zuständig sind und auch die Arbeit der Hausbetreuer regelmäßig kontrollieren. Dies sei ein Vorteil gegenüber dem alten System, erklärt der Geschäftsführer Herbert Jansky: "Bei den alten Hausbesorgern war eine Überprüfung, ob die Arbeiten ordnungsgemäß durchgeführt werden, schwierig. Jetzt ist das alles viel transparenter und leichter kontrollierbar."
Grundsätzlich gesteht Jansky auch ein gewisses Defizit durch die Nichtpräsenz ein, glaubt aber eine gute Alternative gefunden zu haben.
Das Hauptproblem bleibt natürlich der Schnee: Wenn niemand vor Ort wohnt, kann die Schneeräumung naturgemäß nicht genauso effizient sein. "Das ist ein logistisches Problem", so Jansky, "aber spätestens zu Mittag ist der Schnee geräumt."
Durch Info-Briefkästen im Haus, in denen die Mieter ihre Wünsche deponieren können und natürlich durch eine leichte Erreichbarkeit will man auch durch dieses System möglichst nahe am Mieter sein und verspricht, innerhalb von 24 Stunden gröbere Probleme lösen zu können.
Diese neue Art der Hausbetreuung werde im Großen und Ganzen von den Mietern sehr gut angenommen; bei einer Befragung der Mieter hätte sie sogar die Note 1,9 bekommen.