Die Immobilienmärkte Rumäniens und Bulgariens waren in den vergangenen Jahren wenig bis gar nicht im Fokus internationaler Investoren. Vor der "Lehman"-Pleite war das noch anders, berichtete Reinhard Madlencnik, Head of Real Estate der Bank Austria, am Montag auf einer Pressekonferenz in Wien: "Bis 2008 hat man in diesen Märkten massiv übertrieben." Dann kam die Krise, es ging rasend schnell bergab.

Nun setzt aber langsam die Erholung ein. Im Gesamtjahr 2013 wurden in Rumänien für kommerzielle Immobilien zwar lediglich 229 Millionen Euro ausgegeben, in Bulgarien gar nur 23 Millionen. Angesichts der Konjunkturprognosen - die Bank Austria sagt Rumänien 2,0 Prozent und Bulgarien 1,5 Prozent Wachstum voraus, die EBRD sogar 2,6 bzw. 1,9 Prozent - gebe es aber Hoffnung für 2014, und in Rumänien seien im ersten Quartal auch schon wieder 300 Millionen Euro investiert worden.

"Attraktive Märkte"

"Die Ampel steht auf Gelb", umschrieb Madlencnik vorsichtig die aktuelle Situation. "In Bukarest kündigt sich seit etwa zwei Jahren eine Belebung an, in Sofia ist die Lage noch ein bisschen schwieriger." Was die Renditen betrifft seien aber beide Märkte mittlerweile wieder "sehr attraktiv", sagte auch BA-Immobilienanalystin Karla Schestauber. Diesen hohen Verzinsungen - im Bürobereich rund neun Prozent - stehe freilich ein entsprechendes Risiko gegenüber, räumten die beiden Experten ein.

Auch jetzt werde man spekulativ nicht viel bauen können, aber für interessierte Investoren sei doch ein gutes Geschäft zu machen. "Die interessantesten Dinge gibt's jetzt", so Schestauber - für Investoren ebenso wie für Entwickler. "Denn der Logistiksektor hinkt beispielsweise dem Retailmarkt hinterher."

Zahlreiche neue Shoppingcenter

Und Letzterer brummt tatsächlich recht ordentlich: 2013 wurden in Rumänien vier Shoppingcenter mit insgesamt 107.000 m² vermietbarer Fläche neu eröffnet, derzeit sind sieben weitere in Bau. Heuer dürfte aber mit insgesamt nur 56.000 m² an neuen Flächen das schwächste Jahr seit über zehn Jahren werden. Allerdings: Bis 2016 wird erwartet, dass die Shopping-Center-Dichte je tausend Einwohner von aktuell 397 m² auf 557 m² ansteigt; das wäre dann sogar über Wiener Niveau.

Bulgarien verfügte zu Jahresbeginn über einen Flächenbestand von rund 735.000 m². 2013 wurde hier zwar nur ein Shoppingcenter eröffnet, dieses – das "Paradise Center" in Sofia" – ist dafür mit 82.000 m² vermietbarer Fläche bzw. 150 Shops das bisher weitaus größte Zentrum Bulgariens. Heuer sollen vier weitere Center mit insgesamt 135.000 m² eröffnet werden.

Hohe Leerstandsraten

Was die Büromärkte betrifft, sind diese in beiden Hauptstädten durch hohe Leerstände geprägt – in Sofia (27 Prozent) noch weitaus mehr als in Bukarest (15 Prozent). Seit 2007 – damals bei einer Leerstandsrate von unter fünf Prozent - hat sich in beiden Städten die Anzahl an Flächen verdoppelt, und so gibt es in Sofia derzeit einen Bestand von rund 1,7 Millionen, in Bukarest sogar 2,4 Millionen Quadratmeter. Auch heuer sollte einiges an Neuflächen dazukommen, nämlich jeweils mehr als 100.000 m².

Großes Manko sei aber die Qualität der Flächen, so Schestauber. Sie entspreche "nur teilweise westeuropäischen Standards". Die Spitzenmieten liegen derzeit bei 12 (Sofia) bzw. 18 Euro (Bukarest). Im Jahr 2007 betrugen sie in beiden Städten noch 20 Euro.

Warschau für BA weiter top

Das Geschäft der Bank Austria selbst in Rumänien und Bulgarien verlief 2013 schleppend: Das Neugeschäft in Rumänien machte nur 20 Millionen Euro aus - bei einem Gesamtvolumen von 2,1 Milliarden Euro, davon 500 Millionen in CEE, wie Madlencnik berichtete. Immerhin seien aber hier Projekte im Gesamtvolumen von 100 Millionen Euro in der Pipeline. In Bulgarien herrschte im Vorjahr aber geschäftsmäßige Flaute, und auch heuer wartet man noch auf Interessenten.

Die polnische Metropole Warschau ist für die Bank Austria Real Estate in Osteuropa weiterhin unumstritten die Nummer eins. "In Warschau wird alles gekauft, egal um welchen Preis", so Madlencnik. Dahinter folgen Prag und dann bereits die ungarische Metropole Budapest. (Martin Putschögl, derStandard.at, 19.5.2014)