Brian Jones: "Die Kreditvergabe ist nicht mehr so riskant und aggressiv, wie sie schon einmal war."
Wien - In den vergangenen Jahren war der US-Immobilienmarkt oft Gegenstand der Berichterstattung. Als dort die Preise Ende 2007 zurückgingen, platzte die Immobilienblase, und viele Hypothekenkredite wurden notleidend. Die Subprime-Krise folgte.
Wie aber steht der US-Immobilienmarkt heute da? "Der Markt hat eine signifikante Korrektur hinter sich, aber es geht aufwärts", sagt Brian Jones, Fondsmanager des Lacuna-US-Reit-Fonds und Managing Director bei Neuberger Berman. Bei der Einordnung des Marktes gelte es zwei Kategorien zu unterscheiden: gewerbliche Immobilien wie Bürogebäude, Einkaufszentren oder Mietshäuser und den privaten Wohnungsmarkt. In der Krise haben die Preise aller Immobilien-Assets gelitten und innerhalb von zwei Jahren um bis zu 40 Prozent an Wert verloren. "Die gute Nachricht ist aber, dass es seit 2010 eine ordentliche Erholung gibt", sagt Jones. Die Preise für gewerbliche Immobilien in den wichtigsten Märkten - etwa New York, Boston oder San Francisco - haben ihren Vorkrisenwert fast wieder erreicht. Vor allem Lagerhäuser und Shoppingzentren seien derzeit gefragt.
Hälfte des Verlustes aufgeholt
Anders läuft es in den Nicht-Kernmärkten. "Dort haben die Preise erst die Hälfte ihres Verlustes aufgeholt", sagt Jones. Noch langsamer laufe die Erholung am Markt für Einfamilienhäuser. Dort hätten sich die Preise erst zur Hälfte erholt und liegen noch rund 20 Prozent unter ihren Höchstständen. Die Erholung setze sich aber in allen Segmenten weiter durch, ist sich Jones im Standard-Gespräch sicher. Dazu trage die sich erholende US-Konjunktur bei.
Dass sich der Markt für Gewerbeimmobilien so rasch erholen konnte, führt Jones auch darauf zurück, dass Banken Kredite für diese Immobilien lieber vergeben als für Einfamilienhäuser. Wer ein Haus kaufen möchte, der müsse eine hohe Kreditfähigkeit aufweisen. Aber gerade in diesem Segment würden die Menschen vorsichtiger agieren, weil noch Unsicherheit im Jobmarkt besteht und die in der Krise verlorengegangenen Spareinlagen erst saniert werden müssen. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern sei daher nicht sehr gut.
Aufarbeitung noch Thema
Ob die Aufarbeitung der Subprime-Krise mit hohen Strafen für Banken den Immo-Markt heute noch beeinflusst? Jones: "Es ist ein Faktor." Es gebe etwa noch keinen fixen Plan, wie es mit den Hypothekenfinanzierern Fanny Mae, Freddy Mac und anderen Institutionen, die in der Krise vom Staat übernommen wurden, weitergehen werde. Die US-Regierung befinde sich hier in einem Zwiespalt: "Die Erholung ist noch fragil, das will die Regierung nicht zerstören. Auf der einen Seite werden Banken bestraft, auf der anderen Seite braucht man sie auch als Kreditgeber", sagt Jones.
Die Warnungen vieler Zentralbanken und des Internationalen Währungsfonds, wonach sich die Preise in vielen Immobilienmärkten wieder überhitzen, teilt Jones nicht. Verglichen zu früheren Zeiten seien die Anforderungen für Kredite gestiegen, und sie würden nicht mehr so leichtfertig vergeben wie vor der Subprime-Krise. Waren bei gewerblichen Immobilien 2005/2006 noch rund 80 Prozent kreditfinanziert, so seien es heute noch 60 Prozent. In Summe ist die Kreditvergabe "nicht mehr so riskant und aggressiv, wie sie schon einmal war", sagt Jones.
Niedrige Korrelation
Für Investoren böte der US-Immo-Markt wieder Chancen. Jones veranlagt in REITs - das steht für Real Estate Investment Trusts. Veranlagt wird in börsennotierte, in der Immo-Branche tätige Aktiengesellschaften. Vor allem die niedrige Korrelation zu anderen Anlagekategorien zeichne diesen Bereich aus. Jones geht davon aus, dass die Immo-Nachfrage in den USA in den nächsten Jahren stark von der jungen Bevölkerung getrieben sein wird. Bis zum Jahr 2050 soll die US-Bevölkerungszahl von rund 400 auf 500 Millionen ansteigen. Von diesem Trend würden diverse Immo-Projekte profitieren. Ein Blick in die Historie zeigt jedenfalls, dass REITs im Zehnjahresvergleich mit 8,27 Prozent wichtige Benchmarks wie etwa den US-Index S&P500 (7,42 Prozent) oder den MSCI EAFE (7,01 Prozent; fasst Aktien aus Europa, Fernost und Asien zusammen) geschlagen haben. (Bettina Pfluger, DER STANDARD, 11.7.2014)