Der Bauteil V des Euro Plaza wurde heuer fertiggestellt und verfügt über 35.000 m² Fläche. Im Juni wurden die drei Gebäude an die Union Invest Real Estate verkauft.
Auf der Suche nach einem passenden Bild für den Wiener Büromarkt habe er sich von einer Schule inspirieren lassen, berichtet Eugen Otto, Geschäftsführer von Otto Immobilien, bei der Präsentation des 28. Wiener Büromarktberichts: "Der Gesamtabschluss ist ein Notendurchschnitt von 1,5." In den einzelnen Gegenständen gebe es durchaus bessere – aber auch schlechtere Noten: "Der Wiener Büromarkt ist kein Musterschüler, aber ein guter, biederer Schüler", so Otto.
Hinter den Erwartungen wird der "Schüler" heuer bei der Vermietungsleistung zurückbleiben: Mit 230.000 Quadratmetern vermieteter Fläche liegt man um 19 Prozent unter dem Zehnjahres-Schnitt. Im Vorjahr waren es immerhin noch 240.000 Quadratmeter. Vor allem der öffentliche Sektor habe prognostizierte Flächengesuche nicht umgesetzt, erklärt Alexander Fenzl von Otto Immobilien. Ob diese ursprünglich geplanten Anmietungen 2015 nachgeholt werden, bleibe abzuwarten.
Gesucht: Flachbauten
Auch ein "dramatisch knappes Angebot" an neuen Büroflächen charakterisiert den Wiener Büromarkt zusehends. Heuer komme es gar zu einem "Rekordtief": 100.000 m² an neugebauten bzw. generalsanierten Flächen werden dieses Jahr insgesamt dazugekommen (2013: 140.000 m²). "Eine der Ursachen für diese Entwicklung ist die notwendige Vorverwertungsquote von 30 Prozent, die von Seiten der Banken für die Realisierung eines Projektes verlangt wird", heißt es dazu bei Otto.
Und für 2015 erwarten die Experten sogar ein noch geringeres Neubauvolumen. Ab 2016/2017 dürfte sich das aber wieder ändern, prognostiziert Martina Cerny, Projektverantwortliche des Büromarktberichts. Ab dann sei die Pipeline nämlich wieder besser gefüllt.
Mieten gestiegen
Die geringer werdende Flächenproduktion macht sich auch in leicht gestiegenen Büromieten erkennbar, die aber im internationalen Vergleich noch immer auf sehr moderatem Niveau sind, betont Fenzl. Bei 13 Euro liegt die heurige Durchschnittsmiete pro Quadratmeter (2013: 12,50 Euro), die Spitzenmieten sind um zwei Prozent auf 25 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Eine der größten Anmietungen der vergangenen Monate hat der Wiener Krankenanstaltenverbund mit 5000 Quadratmetern im Flachbau des Florido Towers getätigt.
Gesucht werden meist Büroflächen mit moderner, zeitgemäßer Ausstattung und guter U-Bahnanbindung, so Fenzl. Und: Trotz freier Flächen in Bürotürmen würden hauptsächlich Flachbauten nachgefragt. Erstere seien nur in Verbindung mit hohen Incentives oder Preisnachlässen gefragt. Eugen Otto sieht überhaupt einen "Trend zur Bodenständigkeit" in Wien: Bürotürme seien eben "nicht everybody‘s darling – und man muss bereit sein, dafür zu bezahlen".
Kleine Flächen in der Innenstadt
Besonders beliebt bei Mietern mit einem größeren Flächenbedarf sind laut Büromarktbericht die Standorte Erdberg/St. Marx/Gasometer und die Donau-City. Wer kleinere Flächen sucht, bevorzuge hingegen weiterhin das Zentrum. Bei Flächen bis zu 400 Quadratmeter gibt es laut Fenzl derzeit noch genug Auswahl, auch innerhalb des Gürtels.
Auf 6,5 Prozent sei die Leerstandsquote heuer gesunken – außerdem erkennen die Experten eine Verschiebung des Leerstandes hin zu älteren Objekten. Viele dieser Büroobjekte befinden sich laut Otto aber in attraktiven Wohngegenden. Das Potenzial für Umnutzung sei "bei weitem noch nicht ausgeschöpft".
Der Büromarkt in Wien scheint jedenfalls weiter von Umzügen geprägt zu sein – und nicht vom Zuzug. "Die Karten, die Wien hat, sind einzigartig", so Otto – etwa, was die Lebensqualität betrifft. Aber die "Proaktivität" vonseiten der Politik fehle – was sich nicht zuletzt auch dadurch bemerkbar mache, dass heuer kein politischer Vertreter aus Wien zur Expo Real reise. Da gibt es also noch einiges an Hausaufgaben zu erledigen. (Franziska Zoidl, derStandard.at, 30.9.2014)