Sieben Hotels, mehr als 500 Villen, zwei Yachthäfen, ein Golfplatz - das ist das Lustica-Bay-Projekt, das in Montenegro gerade vom ägyptisch-schweizerischen Entwickler Orascom umgesetzt wird. Bis 2028 sollen die ehrgeizigen Pläne für die Halbinsel realisiert werden; 1,1 Milliarden Euro sind als Gesamtinvestment veranschlagt. Im Rahmen einer "Roadshow", mit der die Luxusresidenzen bei Cocktails und Häppchen der gutbetuchten Klientel schmackhaft gemacht werden sollen, wurde das Projekt vor wenigen Monaten in Wien präsentiert.

Dass Westeuropäer am montenegrinischen Immobilienmarkt zuschlagen, bezweifelt Zoran Kalabic aber. Er ist Geschäftsführer des Wiener Unternehmens 4 M Immobilien & Consulting und betreut auch in Montenegro Kunden. "Zu mir ist noch nie ein Österreicher gekommen, der eine Wohnung in Montenegro kaufen wollte", sagt er.

Luxus an der Küste

Es gibt aber noch weitere Luxusprojekte entlang der Adriaküste. In der Nähe von Budva entstehen beispielsweise bis 2017 gleich drei Luxusimmobilienprojekte: die beiden Wohnprojekte Dukley Gardens und Dukley Residences sowie ein Yachthafen, sagt Colin Kingsmill, Marketingleiter des Projekts. In das Dukley Gardens sind im Sommer die ersten Bewohner eingezogen. Bisher seien 60 Prozent der Apartments verkauft worden.

Auch mit dem kanadisch-russischen Tourismusprojekt Porto Montenegro in Tivat, das in mehreren Ausbaustufen errichtet wird, will man Superreiche anlocken: Hier entstehen auf dem Gelände eines ehemaligen k. u. k. Marinestützpunkts neben einem weiteren Luxusyachthafen Hotels, Luxusresidenzen und Gewerbeflächen - teilweise errichtet durch die Firma Strabag.

Boom dank kauffreudiger Russen

Auch wenn es diese Projekte nicht vermuten lassen: Die Situation am montenegrinischen Immobilienmarkt ist alles andere als ideal. Vor zehn Jahren hat dank kauffreudiger Russen ein Boom am Immobiliensektor begonnen, erzählt Kalabic. Der sei seit etwa drei Jahren aber vorbei. Noch sei kein Ende der Krise in Sicht, so der Immobilienmakler: "Sie wird noch schlimmer werden." Besonders die aktuelle weltpolitische Situation wirke sich negativ auf den Immobilienmarkt aus, denn Montenegro hat sich den EU-Sanktionen gegen Russland angeschlossen. Daraufhin sei in russischen Medien ein "falsches Bild" von Montenegro gezeichnet worden, wodurch russische Urlauber und Investoren abgesprungen seien.

"Das wird sicherlich zu schwerwiegenden Folgen führen", ist sich Daniel Gros, Experte für den Westbalkan bei der Wiener Anwaltskanzlei Lansky, Ganzger und Partner, sicher. Aus der Situation würden sich aber auch Chancen für das Land ergeben. Die EU müsse nämlich honorieren, dass sich der EU-Beitrittskandidat Montenegro ohne Kompromisse auf ihre Seite geschlagen hat - und sie müsse beginnen, in das Land zu investieren und Projekte zu finanzieren.

Bauskandal

Marketingleiter Kingsmill bewertet den Immobilienmarkt in Montenegro naturgemäß anders: Er habe keinen Rückgang an russischen Käufern bemerkt. Aus Russland kämen sogar die meisten Käufer der Luxusresidenzen in Budva, doch auch Serben hätten schon zugeschlagen. Außerdem habe die Vermarktung in Großbritannien gerade erst begonnen, und selbst aus Italien sei bereits Interesse bekundet worden.

Weniger gern spricht Kingsmill über die Geschichte des Projekts auf der Zavala-Halbinsel: Dahinter dürfte sich nämlich einer der größten Bauskandale der montenegrinischen Geschichte verbergen. Russischen Investoren wurde laut Medienberichten ohne Baugenehmigung die naturbelassene Halbinsel bei Budva überlassen, um darauf ein Luxusressort zu bauen. 2010 wurden Vertreter der Stadt, darunter der Budvaer Bürgermeister, vorübergehend verhaftet. Das letztinstanzliche Urteil steht derzeit noch aus. Ein neuer Developer übernahm nach dem Stillstand schließlich das angeschlagene, halbfertige Projekt.

Problem: Korruption

Die Einflussnahme der Politik ist für viele eines der großen Probleme des Landes: "Man kann in Montenegro keine Geschäfte machen, wenn man niemanden kennt", sagt ein Branchenkenner, der seinen Namen nicht in der Zeitung lesen will. "Ja, bis dato spielte das Thema Korruption in Montenegro keine unwesentliche Rolle", sagt auch Gros. Er betont aber, dass es "gewisse Anstrengungen" bei der Bekämpfung von Korruption gibt, etwa das Einleiten zahlreicher Ermittlungsverfahren. Er ist überzeugt, dass das Problem in Zukunft geringer werden wird. Andernfalls sei der EU-Beitritt nicht möglich.

Einig sind sich alle: Es ist ein weiter Weg, der noch vor Montenegro liegt. Es gibt aber viel Potenzial - besonders im Tourismus, der derzeit 21 Prozent des BIP ausmacht. "Es ist ein schönes Land", sagt Kalabic. Aber die Infrastruktur sei schlecht. Diese Ansicht teilt auch Martin Schaffer vom Beratungsunternehmen MRP Hotels: Die Hauptherausforderung bestehe darin, nicht nur im Sommer Geld zu verdienen.

"Nicht wieder gutzumachen"

Unterdessen wird an der Küste emsig weitergebaut. Die Gefahr einer Luxusblase sieht Kingsmill jedoch nicht. Die Developer vor Ort seien nämlich "Longtime Player" und keine Goldgräber. Rade Ratkovic von der touristischen Fakultät in Bar sieht die Entwicklungen trotzdem kritisch - etwa jene auf der Zavala-Halbinsel. Mit dem Dukley-Projekt könne man zwar manchen Schaden reparieren: "Aber der Fehler, dass dort ein Stück grüne Oase urbanisiert wurde, kann nie wieder gutgemacht werden." (Franziska Zoidl, DER STANDARD, 4.10.2014)