Am Wiener Büromarkt tut sich nicht viel: Nur 130.000 Quadratmeter entstehen heuer, zwischen 2008 und 2013 lag dieser Wert noch bei bis zu 220.000 Quadratmetern. Erst ab dem kommenden Jahr soll es wieder mehr Dynamik am Markt geben, glauben Experten.

Bis zu sieben Prozent des Gesamtbestands stehen derzeit laut Schätzungen leer. Markus Kitz-Augenhammer, Vorstand der Immobilienrendite AG, glaubt aber, dass die Zahlen viel höher liegen: "Es wird wahnsinnig viel gebaut. Aber an jedem größeren Projekt, an dem man vorbeigeht, hängt ein Transparent, dass hier Flächen zu mieten sind."

Das Problem sei, dass zwar viele große Flächen auf dem Markt sind. An kleinen, günstigen Lösungen würde es aber hapern. Das bestätigt auch Felix Zekely von CBRE: "Wir haben laufend Anfragen für kleine Flächen für zwei bis fünf Arbeitsplätze", sagt er. "Aber wir können sie nicht bedienen."

Oft würde er die Interessenten an Anbieter von flexiblen Büros wie Regus oder Bena verweisen, die auch kleine Flächen im Angebot haben. Manchen seien diese Angebote, die oft mit zusätzlichen Services wie einem Reception Desk daherkommen, aber zu teuer.

Jedes Fenster ein Büro

Auf den Trend springt auch Kitz-Augenhammer auf: Drei Stockwerke in einem Haus an der Wiener Schönbrunner Straße standen seit drei Jahren leer, als die Immobilienrendite AG sie vergangenes Jahr kaufte und mit einem Umbau der großen Flächen begann: "Jedes Fenster – ein Büro", erklärt Kitz-Augenhammer das Vorgehen. Wände wurden eingezogen. Kleine Büros von unter 20 Quadratmetern Größe entstanden, die seit Herbst Ein-Personen-Unternehmen und KMUs angeboten werden.

Inklusive Heiz- und Stromkosten sowie Internet werden die kleinen Räume "für unter 200 Euro" angeboten. Spektakuläres darf man sich um den Preis freilich nicht erwarten: Der blaue Teppichboden sieht ein wenig altmodisch aus, die Gänge sind steril, die Räume komplett leer.

Doch das Konzept scheint aufzugehen: Fast 200 Mieter sind in den letzten Monaten in die Mini-Büros eingezogen, darunter Handwerker, Installateure und Baufirmen. Auch Reinigungsfirmen und Beratungsagenturen haben sich eingemietet.

Andere Standorte

Anfangs hätte man Angst vor "Büronomaden" gehabt, sagt Kitz-Augenhammer. "Zu 99 Prozent sind die Leute aber sehr brav." Erst mit einem Mieter habe es Probleme gegeben, der mehrere zwielichtige Unternehmen an der Adresse angemeldet hatte.

Der Bedarf an kleinen, preiswerten Büros sei jedenfalls "sicher zehnmal so hoch", sagt Kitz-Augenhammer. Daher überlegt er schon, an welchen anderen Standorten so ein Konzept Sinn machen könnte.

Den Trend hat man auch andernorts erkannt: Im Millennium Tower gibt es mittlerweile Viertelgeschoße, berichtet Zekely. Auch in manchem Objekt der Immofinanz oder dem Tech Gate können bereits kleinere Flächen gemietet werden. Das sei aber natürlich verwaltungsintensiver, so Zekely: "Dafür wird aber dann beim Mietvertrag nicht groß herumverhandelt." (Franziska Zoidl, 23.7.2015)