"Wien Mitte – The Mall" könnte noch als vorweihnachtliches Paket an einen Investor gehen.
Auch die "Millennium-City" steht angeblich schon wieder zum Verkauf.
2014 war mit 2,8 bis drei Milliarden Euro an Investitionsvolumen – die Zählweisen der großen Maklerhäuser divergieren ein wenig – ein Rekordjahr am heimischen Gewerbeimmobilienmarkt. Laut der Research-Abteilung von Otto Immobilien, wo man die 2,8 Milliarden in die Statistik aufnahm, wurde damit das bisherige Rekordjahr 2007 immerhin egalisiert.
Bei den Mitbewerbern EHL und CBRE hält man es für wahrscheinlich, dass es auch heuer wieder zumindest in die Nähe dieses Werts geht. Martina Cerny, Investmentexpertin bei Otto Immobilien, ist aber etwas vorsichtiger. "Die Investitionsbereitschaft ist sehr hoch, anhand der Transaktionen ist das aber derzeit noch nicht absehbar", sagt Cerny.
Großtransaktionen "in der Pipeline"
Per Ende August zählte sie ein bisheriges Transaktionsvolumen von etwas mehr als einer Milliarde Euro. 2,1 Milliarden Euro sollten es heuer schon noch werden, prognostiziert sie. Da sich einige Großtransaktionen in der Pipeline befinden, allen voran der Wien-Mitte-Komplex, könnten es möglicherweise auch (sehr) viel mehr werden – "je nachdem, wie viele dieser Großtransaktionen sich heuer noch ausgehen". Bei großen Transaktionen sind nämlich allerlei Anwälte und Berater involviert, da könne die Zeitspanne zwischen der Bekanntgabe des Deals und dem tatsächlichen Closing doch substanziell sein.
Erst recht gilt das für "paneuropäische" Portfoliodeals. Laut Cerny würden aktuell mehrere große – internationale – Investoren ihren Objektbestand dahingehend evaluieren, ob sie ein Portfolio aus in mehreren europäischen Ländern befindlichen Immobilien am Markt anbieten können. Für solche Portfoliodeals würden nämlich "die Preise gerade gut passen". Auch das eine oder andere österreichische Objekt könnte im Rahmen eines solchen paneuropäischen Portfolios den Eigentümer wechseln – womit der Wert dieser heimischen Immobilien natürlich zur heimischen Transaktionsstatistik zählen würde. Solche Deals sind aber auch "extrem komplex", sagt Cerny; man muss in verschiedenen Rechtssystemen operieren und hat es da auch meist mit Share-Deals zu tun, bei denen nicht die Immobilie, sondern das Unternehmen, das sie besitzt, den Eigentümer wechselt.
Käufer werden international
Kommt es zu solchen Deals, wird sich dadurch auch die Internationalität der Käufer auf dem österreichischen Markt "deutlich ausweiten". Bisher stellten deutsche institutionelle Investoren die deutliche Mehrheit der Käufer. Von der heuer bereits investierten Milliarde flossen übrigens 60 Prozent in Büroimmobilien. Und gleich 80 Prozent davon wurden in Wien investiert.
Welche Objekte sind nun auf dem Markt? Allgemein erwartet wird ein Verkauf des Wien-Mitte-Komplexes innerhalb der nächsten Wochen oder Monate. Diese Transaktion sollte zumindest eine halbe Milliarde Euro für die Statistik beisteuern können – so viel verlangt Entwickler BAI nämlich dafür. Ein weiterer großer Brocken wäre die Millennium-City, die gerüchteweise schon wieder zum Verkauf steht. Erst im Vorjahr hatten Morgan Stanley Real Estate Investing und CC Real den Komplex um 315 Millionen Euro von der MPC Capital AG erworben – es war die größte Transaktion des Jahres 2014 in Österreich. Nun könnte die Immobilie, die 1999 von Georg Stumpf errichtet und 2003 um 360 Millionen Euro an MPC verkauft wurde, wieder deutlich mehr wert sein.
Und zu den von Cerny erwarteten Portfoliodeals dürften sich auch noch die von der Bank Austria geschnürten sechs Immobilienpakete gesellen. Die Pakete eins und zwei, hauptsächlich (geförderte) Wohnbauten, wurden kürzlich an Fonds der Erste KAG verkauft (siehe Artikel), die Pakete vier und fünf (Zinshäuser und einzelne Geschäftsgebäude) an ein "Familienunternehmen aus Westeuropa", heißt es vonseiten der Bank.
Finanzierungen immer kürzer
In deren Research-Abteilung rechnet man im Übrigen ebenfalls mit einem Erreichen der 2,8-Milliarden-Marke aus dem Vorjahr – "oder sogar mehr", sagt Analystin Karla Schestauber mit Verweis auf die gut gefüllte Transaktionspipeline. Der Rendite-Unterschied etwa gegenüber Staatsanleihen spreche ohnehin für Immo-Investments, auch wenn das erste Halbjahr "eine Spur enttäuschend" verlaufen sei.
Schestauber und BA-Finanzierungsexperte Anton Höller weisen allerdings auf immer kürzere Laufzeiten bei Immobilienfinanzierungen hin. Mehr als zehn Jahre seien kaum noch möglich, weil dafür keine langfristigen Gegenfinanzierungen verfügbar sind. Die Laufzeiten werden also kürzer, die Konkurrenz wird der Banken größer: Investoren nehmen oft ihre Bank nach Österreich mit, "der Margenkampf nimmt zu", so Höller. (Martin Putschögl, 3.10.2015)