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Wien – Nun ist es endgültig: Mit der Grundstückswertverordnung liegen alle wichtigen Parameter der Reform der Grunderwerbsteuer vor. Knapp vor Jahresende wurden noch einige Details adaptiert. Böse Zungen behaupten, mit der späten Festlegung habe man Vorzieheffekte bei Schenkungen und Erbschaften vermeiden wollen. Die hätten sich in vielen Fällen ausgezahlt, wird doch die Grunderwerbsteuer oftmals massiv ansteigen. Es kann aber auch billiger werden.

"Überraschend ist, dass Erbschaften und Schenkungen in der Familie, wo die meisten Transaktionen stattfinden, meist belastet werden", erklärt dazu Steuerexperte Georg Zehetmayer von der Beratungsgruppe PwC. Bei Gesellschaften in einer Hand (Anteilsvereinigung) bringe die Reform hingegen leichte Vorteile. Der Grund: Zwar wird ab Jahreswechsel der Verkehrswert anstatt des Einheitswertes herangezogen, gleichzeitig sinkt der Steuersatz aber von 3,5 auf 0,5 Prozent.

Verteuerung um 91 Prozent

Ein von Zehetmayer errechnetes Beispiel, das nicht untypisch ist, wenngleich sich die Fälle je nach Lage und Wertentwicklung massiv unterscheiden: Ein Einfamilienhaus im Wiener Speckgürtel mit 156 m2 Fläche und 740 m2 Grund wurde bisher auf Basis des dreifachen Einheitswerts besteuert. Beim alten Steuersatz für Schenkungen und Erbschaften in der Familie von zwei Prozent ermittelt sich eine Grunderwerbsteuerbelastung von 1716 Euro. Auf Basis des Pauschalwertmodells, bei dem Baukosten nach Bundesländern und Abschläge je nach Alter und Zustand der Immobilie festgelegt werden, errechnet sich ein Obolus von 3272 Euro. Das entspricht einer Verteuerung um 91 Prozent. Der Steuertarif wird dabei anhand einer sogenannten Staffel berechnet. 0,5 Prozent 250.000 Euro Immobilienwert, zwei Prozent bis 400.000 und 3,5 Prozent darüber.

Alternativ zum Pauschalwertmodell kann der Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer zur Bewertung herangezogen werden, von dem dann 28,75 Prozent abgezogen werden. Und klarerweise gibt es auch die Möglichkeiten, den Wert mit einem eigenen Gutachten zu bestimmen.

"Es wird teurer, es ist viel zu kompliziert, und es ist möglicherweise verfassungswidrig", lautet das Urteil der Rechtsanwältekammer, wie deren Präsident Rupert Wolff erklärt. Daran habe sich auch mit der neuen Verordnung nichts geändert, wenngleich die Bemühungen anerkannt werden, Abstriche vom tatsächlichen Verkehrswert zu machen. Neben dem schon erwähnten Abschlag beim Immobilienpreisspiegel sorgt der Baukostenfaktor bei der Pauschalwertmethode für Erleichterung. Der beträgt in Salzburg beispielsweise 1150 Euro je Quadratmeter, was deutlich unter dem tatsächlichen Aufwand liege, wie Wolff erklärt.

Geringere Wertansätze für ältere Gebäude

Auch für ältere Gebäude gibt es jetzt geringere Wertansätze. Sanierte Häuser wurden ebenfalls neu geregelt.

Wenn vier von fünf in der Verordnung genannten Maßnahmen innerhalb der letzten 20 Jahre gesetzt wurden, gilt das Gebäude als saniert. Beispiele sind Erneuerung des Außenverputzes, neue Heizungsanlage oder Austausch von mindestens drei Vierteln der Fenster. In allen anderen Fällen gibt es Abschläge bei der Ermittlung des Gebäudewerts, die parallel zu den Ermäßigungen aufgrund des Alters des Hauses gelten. Im Extremfall – bei Errichtung vor mehr als vierzig Jahren vor dem Erwerbszeitpunkt – können 70 Prozent vom Grundstückswert abgezogen werden.

Alles nicht so einfach. "Ein normalsterblicher Steuerzahler wird wohl bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer überfordert sein", hält BDO-Experte Bernd Winter fest. Zumal der Immobilienpreisspiegel gerade in schlechteren Gegenden ein schlechter Ratgeber sein könne. Beispielsweise im 19. Wiener Gemeindebezirk, wo mäßige Gegenden vom hohen Preisniveau der Nobelviertel erfasst werden. Verbilligungen gebe es nur in wenigen Regionen, in denen es in den letzten Jahren kaum Wertsteigerungen gegeben habe. Als Beispiel nennt Winter das nördliche Waldviertel. Ansonsten sei die Reform "die Einführung der Erbschaftsteuer durch die Hintertür". (Andreas Schnauder, 23.12.2015)