Es hatte sich abgezeichnet: Im Jahr 2015 wurde mit insgesamt 3,45 Milliarden Euro die Drei-Milliarden-Marke auf dem heimischen Immobilien-Investmentmarkt dann doch ziemlich locker übersprungen. "Noch im Sommer waren wir uns aber nicht sicher, ob wir diesen Wert erreichen werden", sagte Franz Pöltl, Investment-Experte bei EHL Immobilien, am Montag auf einer Pressekonferenz in Wien.

Verantwortlich dafür waren eine Reihe an Großtransaktionen, allen voran der Verkauf des "Wien Mitte"-Komplexes von der Bank Austria an ein Konsortium unter Führung von Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI), bei dem mehr als 500 Millionen Euro flossen (der STANDARD berichtete). Mit mehreren weiteren Deals war allein die Bank Austria im Vorjahr für ein Transaktionsvolumen von 800 Millionen Euro verantwortlich. Insgesamt konnte das bisherige Rekordjahr 2014 mit genau drei Milliarden Euro (nach EHL-Zählung; andere Maklerhäuser kamen "nur" auf 2,8 Milliarden Euro) damit substanziell übertrumpft werden.

Büroobjekte gefragt

Das am stärksten nachgefragte Segment waren im Vorjahr Büroimmobilien, auf sie entfielen 41 Prozent des Volumens, gefolgt vom Einzelhandel mit 24 Prozent.

Die Käufer werden immer internationaler, berichtete Pöltl weiter. Stark im Vormarsch seien Investoren aus dem asiatischen Raum, etwa aus Korea und China. "Diese Käufer sind fast ausschließlich an großvolumigen Zukäufen mit mehr als 100 Millionen Euro interessiert." Im Vorjahr gab es sechs Transaktionen dieser Größenordnung, sie trugen 38 Prozent zum Gesamtvolumen bei.

Das Angebot könne nun aber mit der starken Nachfrage nicht mehr mithalten, weshalb auch Bestandsobjekte zunehmend in den Fokus rücken würden. Die Renditen bleiben unter Druck, sie liegen derzeit bei 4,5 Prozent für Büroobjekte und bei 4,75 Prozent für Einkaufszentren. Die eingangs erwähnte "Wien Mitte"-Transaktion sei aber beispielsweise eine "aggressiv gepreiste" Transaktion gewesen, bei der die Rendite wohl unter 4,5 Prozent sank, so Pöltl.

Wiener Büromarkt: Rekord-Tief an Fertigstellungen

Dass wenige Objekte für Investoren verfügbar sind, liegt auch an einem absoluten Tief bei den Fertigstellungen am Wiener Büromarkt. Laut EHL-Bürospezialistin Alexandra Ehrenberger werden heuer nur 60.000 m² neu auf den Markt kommen, das sind weniger als halb so viele wie im Jahr 2015 (130.000 m²). 90 Prozent davon sind zudem eigengenutzt, für den Drittmarkt stehen also nur zehn Prozent zur Verfügung.

Bei der Vermietungsleistung rechnet man heuer aber mit einer Trendwende, nämlich einem leichten Wachstum von 220.000 (2015) auf 230.000 Quadratmeter (2016). Im kommenden Jahr sollte es dann auch mit den Fertigstellungen wieder stark aufwärts gehen, dann sollten mindestens 240.000 m² neu auf den Markt kommen, beispielsweise im Signa-Projekt "The Icon" am Hauptbahnhof, im erweiterten Viertel Zwei, im Messecarree bei der Messe Wien oder im "Orbi Tower" im Büroviertel TownTown.

Die Durchschnittsmieten erwartet Ehrenberger künftig leicht steigend, die Leerstandsrate dürfte auf 6,4 Prozent weiter sinken. Die größten Vermietungen waren im Jahr 2015 Ernst & Young sowie AustroControl mit 12.000 bzw. 10.000 Quadratmetern im IZD Tower, gefolgt von der Akademie der Wissenschaften mit 8.500 m² in der Hollandstraße im 2. Bezirk. Generell seien Privatunternehmen im Vorjahr wieder deutlich aktiver gewesen als Unternehmen aus dem (halb-)öffentlichen Bereich.

Retail: Trend zu Bestlagen

Im Segment der Einzelhandelsimmobilien dürfte sich laut Jörg Bitzer, EHL-Einzelhandelsexperte, auch heuer der Trend zu Bestlagen fortsetzen. "Lieber einen sehr guten Standort, als drei gute", erläuterte Bitzer aktuelle Überlegungen der Filialisten. Die Nachfrage nach Spitzenlagen ist deshalb ungebrochen hoch, der Wiener Kohlmarkt liege mit einer Spitzenmiete von 400 Euro je Quadratmeter und Monat im einschlägigen weltweiten Ranking auf Platz 9. Auch was die Expansionspläne von internationalen Filialisten betrifft, zählt Wien zu den Top-Destinationen in Europa.

Von weiter steigenden Preisen berichtete auch Sandra Bauernfeind, Leiterin der Abteilung Wohnimmobilien bei EHL. Sie erwartet bei Wiener Eigentumswohnungen, abhängig von der Lage, Preissteigerungen von zwei bis drei Prozent, und warnte vor "zunehmender Verunsicherung" unter Wohnimmobilien-Investoren. Ein Trend sei derzeit die Umnutzung von als Gewerbeobjekten geplanten Türmen zu Wohngebäuden, wie dies beispielsweise beim Marina Tower der Fall war.

EHL: Starkes Umsatzplus

EHL Immobilien erwirtschaftete im Jahr 2015 laut dem geschäftsführenden Gesellschafter Michael Ehlmaier einen Umsatz von 22,5 Millionen Euro, ein starkes Plus von 40 Prozent gegenüber 2014 (16 Mio.). Die Zahl der Mitarbeiter wuchs im vergangenen Jahr von 120 auf 140. (Martin Putschögl, 11.1.2016)