Im Buwog-Prestigeprojekt "Skytower" beim Hauptbahnhof entstehen 127 freifinanzierte Eigentumswohnungen, ...
... im Projekt "Sky6" direkt daneben werden demnächst 44 Eigentumswohnungen übergeben, zum Großteil an Eigennutzer.
Die Buwog baut Wohnungen, EHL Immobilien vermietet oder verkauft sie. Die beiden Unternehmen haben also einen guten Einblick in den gewerblichen (freifinanzierten) Wiener Wohnungsmarkt, und diesen haben sie nun schon zum vierten Mal in einen gemeinsamen "Wiener Wohnungsmarktbericht" fließen lassen, der am Montag präsentiert wurde.
Wichtigste Erkenntnis: Angesichts des starken Zuzugs in die Bundeshauptstadt werden viel zu wenig neue Wohnungen gebaut. Andreas Holler, Geschäftsführer der Buwog, rechnete vor, dass der im Vorjahr verzeichnete Zuwachs um 43.200 Einwohner bei einer durchschnittlichen Haushaltsgröße von zwei Personen einen zusätzlichen Bedarf von 21.600 Wohnungen für 2015 ergeben würde. Demgegenüber stünden beschlossene Widmungen für 12.000 Wohneinheiten und Baubewilligungen für rund 11.000 Wohneinheiten im Jahr 2015. Die Fertigstellungen lagen noch darunter, weshalb sich hier eine "große Angebotslücke" von jedenfalls 11.000 Wohnungen ergebe. "Und sie wird immer größer."
"Großes Ungleichgewicht"
Auch für Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter von EHL Immobilien, gab es zeit seiner Tätigkeit in der Immobilienwirtschaft schlicht "noch nie so ein großes Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wie jetzt". Was er dabei aber auch betonte: Der Wohnungsmarkt sei mittlerweile "sehr transparent" geworden, und die Kunden seien in aller Regel "sehr gut informiert".
Gefragt auf dem Markt sind großteils kleinere, kompakte Wohnungen. Laut Ehlmaier gibt es einen regelrechten "Run" auf Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen mit Größen zwischen 50 und 80 Quadratmetern, "aber stark abhängig von der Mikrolage".
Die Buwog hat aktuell in Wien rund 3.800 Wohnungen in Bau oder Planung, mit einem Investitionsvolumen von 956 Millionen Euro, berichtete Vorstandschef Daniel Riedl. So manches, was da gebaut wird, fällt freilich eher nicht in die von Ehlmaier genannte stark nachgefragte Kategorie. In der Pfarrwiesengasse 23 in Döbling entstehen beispielsweise 78 Eigentumswohnungen und sieben Stadtvillen mit Wohnflächen zwischen 62 und 223 Quadratmetern. Es ist das "Luxus-Aushängeschild" der Buwog, die Preise liegen jenseits der 7.000-Euro-Marke (je Quadratmeter). Dennoch sind 52 Wohneinheiten schon verkauft, berichtete Holler am Montag. Von den übrigen Wohnungen hat nur eine weniger als 100 Quadratmeter.
Hauptbahnhof: Mehr Eigennutzer als Anleger
Derzeit baut die Buwog fast keine Mietwohnungen. Bei den Eigentumspreisen bewegt man sich meist zwischen 3.500 und 5.000 Euro, mit Ausreißern nach unten (Simmering) und nach oben (Döbling).
Die Projekte richten sich meist sowohl an Eigennutzer als auch an Anleger, wobei sich die Aufteilung manchmal überraschend gestaltet. Beim Projekt "Sky6" in der Gombrichgasse (südlich des Hauptbahnhofs) mit Preisen zu rund 3.800 Euro hätte man etwa mit viel mehr Anlegern gerechnet, sagte Holler. Dort entstanden 44 Eigentumswohnungen, die mittlerweile alle verkauft sind. Auch der benachbarte Wohnturm "Skytower" mit 127 Eigentumswohnungen – ebenfalls ein Prestigeprojekt der Buwog – ist zwei Monate vor Fertigstellung schon zu 85 Prozent verkauft.
Maßnahmen zur Bodenbeschaffung
Was das Schließen der erwähnten "Angebotslücke" am Wiener Wohnungsmarkt betrifft, plädierte Riedl für ein weitaus entschiedeneres Vorgehen in Sachen Bodenmobilisierung. Mit Maßnahmen wie befristeten Widmungen oder einer Verzehnfachung der Grundsteuern könne die Politik das sogenannte "Land Banking", also das Horten von baulandgewidmeten Grundstücken, wirksam bekämpfen, ist Riedl sicher. Derzeit seien in Wien Grundstücke unter 700 Euro je Quadratmeter kaum zu bekommen.
EHL-Wohnimmobilienexpertin Sandra Bauernfeind wies in diesem Zusammenhang neuerlich darauf hin, dass ein fertiger Gesetzesentwurf zur Vereinfachung des Baurechts seit Jahren auf Umsetzung warte.
Was die Preise betrifft, erwartet Bauernfeind heuer einen Anstieg der frei vereinbarten Mieten um 1,25 Prozent. Bei den Eigentumspreisen rechnet sie mit einer Aufwärtsbewegung zwischen zwei und drei Prozent, je nach Lage und Ausstattung. (Martin Putschögl, 15.2.2016)