Die ersten wurden heuer schon gesichtet: Zu den arabischen Touristen, die Zell am See so ähnlich wie "Salamse" aussprechen, hat in Zell am See jeder eine Geschichte zu erzählen.

Sie kommen aus Ländern wie Saudi-Arabien, Kuwait, Katar, Bahrain und den Vereinigten Arabischen Emiraten. Mittlerweile können die Einheimischen anhand deren Bekleidungsstils abschätzen, woher sie genau kommen. Früher kamen sie nur für die in ihren Heimatländern unerträglich heißen Sommermonate, um sich ein wenig Abkühlung im klimatisch vergleichsweise kühlen Österreich zu verschaffen.

Heute kämen sie auch schon im Spätwinter, erzählt man in Zell am See. Und den Gästen von weither gefällt es hier augenscheinlich: Mit der Seilbahn geht es für sie auf den Gletscher am Kitzsteinhorn hinauf, wo manche das erste Mal in ihrem Leben Schnee sehen.

Mehr Sommer- als Wintergäste

Vergangenes Jahr kamen laut Zahlen des Tourismusbüros sogar erstmals mehr Sommer- als Wintergäste nach Zell am See. Insgesamt gab es im Tourismusjahr 2014/15 fast 1,5 Millionen Übernachtungen in Zell am See – 88 Prozent davon durch ausländische Gäste. Die Gäste aus dem arabischen Raum spielten dabei eine wichtige Rolle. Sie haben sich von der "Benimmfibel", mit der man in Zell am See vor nunmehr zwei Jahren unter großem medialem Echo den exotischen Gästen die österreichische Kultur erklären wollte, augenscheinlich nicht abschrecken lassen.

Über diesen regelrechten Boom freuen sich viele Akteure aus der Gastronomie, der Hotellerie und dem Handel. Arabische Schriftzeichen sind im Stadtbild mittlerweile keine Seltenheit mehr.

Glücklich sind aber nicht alle: Der Aufschwung wirke sich auch auf die Immobilienpreise in der 10.000-Einwohner-Stadt aus, meint Wolfgang Altmann, der Geschäftsführer des Maklerbüros Pinzgauer Haus. Die Preise seien in den letzten Jahren stark gestiegen: "Und die Tendenz geht in eine ähnliche Richtung wie in Kitzbühel", sagt er.

Nicht mehr leistbar

In Toplagen gebe es mittlerweile keine Grundstücke mehr unter 1000 Euro pro Quadratmeter. Begehrte Grundstücke mit direktem Zugang zum See kämen generell gar nicht auf den Markt. Und selbst in sehr "mäßigen Lagen" sei mit Grundstückspreisen von 300 Euro aufwärts zu rechnen. Für Einheimische sei das längst nicht mehr leistbar: Sie weichen zunehmend in umliegende Gemeinden oder in den sozialen Wohnbau aus.

Wer im Luxusimmobiliensegment unterwegs ist, reibt sich indes die Hände: "Das Ende der Fahnenstange ist noch nicht erreicht", sagt Michael Gössl, Geschäftsführer der Münchner Timeless Homes GmbH, die in Zell am See in den nächsten Wochen mit den Bau von zwei Luxusvillen beginnen wird – eine am See, eine am Berg, beide mit Seeblick. Wertsteigerungspotenzial sieht Gössl hier nach wie vor. Und auch weitere Projekte in der Gegend kann er sich durchaus vorstellen – sofern die beiden Villen ein Erfolg werden.

"Der Immobilienmarkt in Zell am See befindet sich im Aufwind", urteilt auch Michael Huber, Geschäftsführer von Engel & Völkers Zell am See. Im Vergleich zu 2014 seien die Preise für Wohnimmobilien 2015 im Durchschnitt um 16 Prozent gestiegen. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern steige. Und der Markt erfahre auch eine starke internationale Nachfrage: Besonders häufig seien englische und irische Käufergruppen hier unterwegs. Aber auch das Interesse aus den Niederlanden und Deutschland sei durchaus vorhanden.

Wohnen im Aparthotel

"Und auf dem Markt sind auch vermehrt arabische Käufer unterwegs", sagt Altmann. Besonders gefragt bei dieser Käuferschicht seien derzeit Luxuswohnungen in Aparthotels, die sie für einen Großteil des Jahres gewerblich vermieten – und dann einige Wochen selbst bewohnen.

Im Grundbuch einiger der 24 Luxuswohnungen des seit Jahren umstrittenen – und vor Gericht bekämpften – Aparthotels "Residence Bellevue" stehen laut Altmann auch einige arabische Firmen mit Sitz in Großbritannien. Solche Wohnungen würden zwischen 3000 und 6000 Euro pro Quadratmeter kosten. Für "Top-Wohnungen" und Penthäuser in der Stadt könnten die Preise aber laut Huber auch bei bis zu 8000 Euro pro Quadratmeter liegen.

Einig sind sich die Experten aber darin, dass man derzeit keineswegs von einem "Boom" bei arabischen Käufern sprechen kann. "Österreich wird seit einigen Jahren im arabischen Raum immer bekannter als Urlaubsdestination", berichtet der Wiener Luxusimmobilienmakler Ernst Karoly, Geschäftsführer von Avantgarde Properties. Manche Touristen würden sich Österreich daher wohl erst für einige Zeit als Urlaubsland ansehen – und erst langsam beginnen, sich auch am Immobilienmarkt umzusehen.

Keine rustikalen Chalets

Bei ihm würden sich immer wieder Kunden aus arabischen Ländern für einen "Wohnort auf Zeit" interessieren, um beispielsweise ein Drittel des Jahres in Österreich zu verbringen, berichtet Karoly. Rund um Zell am See würden daher fallweise Wohnungen mit einer Größe ab 60 Quadratmeter zu Preisen ab 280.000 Euro und bis zu 700.000 Euro nachgefragt oder Einfamilienhäuser mit drei bis fünf Schlafzimmern.

Die Käufer seien meist wohlhabende Geschäftsleute. Die für die Gegend typischen rustikalen Chalets wiederum, die bei Käufergruppen aus anderen Ländern hoch im Kurs stehen, würden arabische Kunden eher weniger interessieren.

Noch ein Unterschied zu anderen Käufergruppen: Im Gegensatz zu osteuropäischen Käuferschichten habe man in der arabischen Welt kein Problem damit, Neubauten zu kaufen. Baulich sei die Qualität in Österreich außerdem zumeist höher als in den Heimatländern. Weitaus größer als in Zell am See sei die Nachfrage von arabischen Käufern aber in Wien, betont Karoly: Denn auch die Bundeshauptstadt liege als Destination für die Sommerfrische zunehmend im Trend. "Das war in München schon viel früher der Fall, nun zieht Wien nach", sagt Karoly.

Zwei Eingänge, zwei Küchen

Eine "ganz bestimmte", besonders gutbetuchte Käuferschicht suche Häuser mit zwei Eingängen, zwei Küchen und zwei Salons – für Männer und Frauen. Auch die Aufteilung der Schlafzimmer und die Ausstattung der Sanitäranlagen würden sich mitunter stark davon unterscheiden, wie am Markt derzeit geplant wird.

Aber zurück nach Zell am See: Michael Gössl setzt dort mit seiner Marke "Timeless Hideaways" auf Luxusvillen, die gemeinsam mit dem Kooperationspartner TUI wochenweise ab 7000 Euro vermietet werden. Rechtzeitig zu Silvester soll die erste Villa fertig sein. Jede Villa wird über vier Schlafzimmer sowie einen Wellnessbereich mit Swimmingpool verfügen. Eines der Häuser wird sogar einen eigenen Weinkeller im Berg haben.

Bei jenen, die es sich leisten können, gehe der Trend zunehmend weg vom Hotel, meint Gössl – obwohl die Serviceleistungen eines Hotels bei Ferienimmobilien in dieser Preisklasse natürlich dazugebucht werden können. Gössl rechnet bei seinen Objekten in Zell am See damit, dass sich hauptsächlich Deutsche und Österreicher einmieten werden.

Spitze erreicht

Doch auch gegen arabische Gäste hätte er nichts einzuwenden. Immobilienprojekte, die sich speziell an sie richten, gibt es in Zell am See derzeit aber noch nicht. "Das wundert mich auch ein bisschen", sagt er.

"Am Markt mit EU-Bürgern ist derzeit eine Spitze erreicht", glaubt Altmann. In diesem Bereich stagniere das Angebot. Die Frage sei, wie es nun mit arabischen Käufern weitergehe. Eines ist aber jetzt schon klar: Zumindest als Urlaubsgäste werden sie auch heuer wieder kommen. (Franziska Zoidl, 1.5.2016)