Wien – Der Immobiliensektor erfreut sich nach wie vor großer Beliebtheit – sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen investieren verstärkt in Wohnungen als Anlageobjekte. Auch immer mehr Crowdinvesting-Plattformen springen auf den Immobilienzug. Der Vorteil: So können auch Kleinanleger mit geringen Einlagen am Immobilienboom partizipieren. Zwischen vier und acht Prozent Zinsen versprechen Crowdinvesting-Plattformen für die Investments – wenn alles klappt. Wie beim Crowdinvestment in Start-ups können auch bei Immobilien Kleinanleger mit null aussteigen. Deshalb hat der Gesetzgeber auch Obergrenzen für Privatpersonen eingezogen.

Bis zu 5.000 Euro können Kleinanleger über sogenannte Nachrangdarlehen in eine Immobilie investieren. Wer mehr Geld in die Hand nehmen möchte, muss nachweisen, dass sein Investment nicht mehr als das Doppelte seines monatlichen Nettoeinkommens oder maximal zehn Prozent seines Finanzanlagevermögens beträgt.

Damit sollen laut Alternativfinanzierungsgesetz Kleinanleger vor einem zu hohen finanziellen Risiko geschützt werden. Schließlich kann der Projektentwickler in Konkurs gehen und nach Rückzahlung der Bankkredite kein Geld mehr für die Kleinanleger übrig bleiben. Für die Crowdinvesting-Plattformen und Projektentwickler hat damit die Finanzierung über Kleinanleger natürliche Grenzen.

Bruchteil der Kosten

Die meisten Crowdinvestingprojekte haben derzeit ein Finanzierungsziel von 100.000 bis maximal 500.000 Euro. Für Immobilienprojekte ist damit allerdings nur ein Bruchteil der Gesamtkosten abgedeckt. Selbst bei Dachbodenausbauten und Wohnhaussanierungen, die derzeit vermehrt auf Crowdfunding-Plattformen angeboten werden, wird über die Crowd meist nur ein einstelliger Prozentanteil eingenommen. Das deckt meist nur einen Teil des Eigenkapitalanteils ab.

Einer der Gründe für die niedrigen Finanzierungsziele: Gelingt es nicht, die Crowd zu mobilisieren und das angestrebte Kapital innerhalb der vorgegeben Zeit einzunehmen, so muss die Crowdinvesting-Plattform das Geld unmittelbar wieder an die Investoren zurückzahlen. Und das Risiko besteht durchaus. Investiert jeder Kleinanleger "nur" 100 Euro, dann braucht es schon 1000 bis 5000 Anleger, um das gewünschte Ziel zu erreichen.

Fakt ist: je höher die einzelnen Einlagen, desto weniger Investoren sind erforderlich. Manche Crowdinvesting-Plattformen zeigen sich durchaus kreativ im Umgang mit der 5000-Euro-Marke. So reicht oftmals einfach ein Hakerl, und schon ist die notwendige Erklärung ausgefüllt. Das soll Kleinanlegern die Mühe ersparen, eine eigene Erklärung über die Finanzlage zu erstellen, und höhere Emissionen erleichtern. Rechtlich gesehen ist das durchaus zulässig. Denn das Alternativfinanzierungsgesetz schreibt nur einen Nachweis vor, nicht aber, wie dieser zu erbringen ist.

Bleibt noch die Frage nach dem Risiko. Auch wenn sich im Zuge des Alternativfinanzierungsgesetzes der Umfang der geforderten Informationen deutlich reduziert hat, so müssen die Kleinanleger über die möglichen Risken informiert werden. Die Betreiber von Crowdinvesting-Plattformen, welche über eine Gewerbeberechtigung als Vermögensberater oder eine Konzession als Wertpapierdienstleistungsunternehmen verfügen müssen, sind verpflichtet, nicht nur die Informationen über die Crowdfunding-Projekte zur Verfügung zu stellen, sondern auch ihre Auswahlkriterien bei der Zulassung von Emittenten offenzulegen.

Risikominimierung

Anders als bei klassischen Start-ups, bei denen die Crowd in eine Idee investiert, ist bei Immobilien bereits ein Wert vorhanden oder wird ein solcher geschaffen, der wiederverkauft werden kann, etwa ein Grundstück oder nach dem Bau auch die Immobilie. Außerdem stehen hinter Immobilienprojekten in der Regel Unternehmen, die schon jahrelang im Geschäft sind.

Und: Die Finanzierung des Projektes ist meist bereits durch Bankenkredite gesichert, wodurch Immobilienprojekte mehrfach geprüft sind – durch Banken und Crowdinvesting-Plattformen. Dennoch raten die meisten Experten zum Risikosplitting. Lieber kleinere Beträge in verschiedene Projekte investieren, so die gängige Meinung. (Julia Peier, 30.5.2016)