Wien – Der starke Anstieg der Wohnungspreise beschäftigt nicht nur Österreich, sondern auch das Nachbarland Deutschland. Mitte 2015 wurde in der Bundesrepublik sogar eine Mietpreisbremse in Kraft gesetzt, weil sich in einigen Ballungszentren Wohnen so stark verteuert hat. Bundesländer können seither Regionen zu angespannten Wohnungsmärkten erklären und Mieten deckeln.

Experten streiten über die Sinnhaftigkeit solcher Maßnahmen. Eine verordnete Kostenbremse könne dazu führen, dass weniger Investoren in den Bau neuer Wohnanlagen investieren, sagen einige Fachleute. Dadurch würde die Wohnungsnot größer werden und die Preise erst recht steigen.

Geringe Steigerungen

Andreas Mense vom Institut für Wirtschaftswissenschaften an der Uni Erlangen hat sich in einer Studie genauer angesehen, wo die Preise gestiegen sind und weshalb. Mense hat 300.000 Online-Inserate für Mietwohnungen in Köln, Hamburg und München ausgewertet. Er hat Wohnungen ähnlicher Größe in acht Preiskategorien eingeteilt (günstig bis sehr teuer) und die Kostenentwicklung für die Miete ohne Betriebskosten von 2011 bis 2016 beobachtet.

Einige der Resultate der Studie überraschen. In Hamburg zum Beispiel sind die Kosten für Neumieten kaum gestiegen. Für Drei- bis Fünfzimmerwohnungen lag der Preisanstieg pro Quadratmeter in der billigsten Kategorie bei null Prozent, die Mietpreise für die schicksten Wohnungen legten um fünf Prozent zu. Berücksichtigt man die Lohnentwicklung, gab es kaufkraftbereinigt in Hamburg selbst in der teuersten Wohnkategorie nur moderate Steigerungen.

Rückzug aus sozialem Wohnbau

In Köln, aber besonders in München, war die Situation anders. Im mittleren Preissegment sind die Mietkosten in Köln um zehn Prozent gestiegen. Sogar wenn man die Lohnsteigerungen berücksichtigt, bedeutet dies, dass die Kosten für eine Drei- bis Fünfzimmerwohnung heute um sieben Prozent höher liegen als 2011. In München liegen die Preissteigerungen für Wohnungen der gleichen Größe in der mittleren Kategorie bei zwölf bis 15 Prozent. Bei kleineren Einheiten sind die Werte noch extremer.

Was aber ist die Erklärung für die Unterschiede? Laut Wissenschafter Mense sind die geringe Bautätigkeit und ein Rückzug des Staates aus dem sozialen Wohnbau der Grund für die Preisanstiege in Köln und München.

Zwischen 2002 und 2014 wurden in München 5,7 Millionen Quadratmeter Wohnraum fertiggestellt, bei gleichzeitigem Bevölkerungswachstum um 186.000 Personen. Für jeden zugewanderten Einwohner standen also etwa 31 Quadratmeter zur Verfügung. In Köln, wo die Preissprünge geringer ausgefallen sind, waren es 74 m2. In Hamburg noch einmal deutlich mehr, nämlich 182 m2.

In Nordrhein-Westfalen, wo Köln liegt, wurden die jährlichen Ausgaben für sozialen Wohnbau seit 2010 halbiert. Solche Rückgänge gab es laut Mense, der seine Arbeit in einer Publikation des Münchner Ifo-Instiuts veröffentlicht hat, in allen Bundesländern.

Seine Studienergebnisse seien ein Beleg dafür, dass man den Anstieg der Mieten mit der Errichtung von zusätzlichem Wohnraum bekämpfen kann, sagt Mense. Notwendig ist dafür eine Ausweitung der privaten Bautätigkeit, wenn nötig mit Steueranreizen gefördert. Auch der soziale Wohnbau müsse dringend belebt werden. Mietbremsen lösen das Problem dagegen nicht, sagt Mense.

Kostensprung in Österreich

Zu einem ganz ähnlichen Ergebnis kommt eine neue Studie des Wirtschaftsforschungsinstituts Wifo über die regionale Wohnpreisentwicklung in Österreich. Die Arbeit wird erst im September publiziert, aber Michael Klien vom Wifo hat dem STANDARD einige Zahlen vorab geliefert.

Demnach verlaufen in Österreich die Preisentwicklungen homogener als in Deutschland. Hier gab es zwischen 2005 und 2014 in allen Städten extreme Sprünge nach oben, moderat war die Entwicklung nur in Klagenfurt. In Wien haben die Mietpreise inklusive Betriebskosten im erwähnten Zeitraum um 36 Prozent zugelegt, in Salzburg um 33 Prozent, in Linz um 27 Prozent. Etwa die Hälfte der Österreicher mietet ihren Wohnraum.

Studienautor Klien rät dazu, sich in Österreich ebenfalls Gedanken darüber zu machen, wie man den Wohnungsbau beleben könnte – Mietpreisbremsen seien höchstens als "komplementäre Maßnahme" sinnvoll. (András Szigetvari, 28.8.2016)