Österreich steht vor einem neuen Rekordjahr, was das Volumen an Immobilientransaktionen betrifft. Für auf Immobilienrecht spezialisierte Anwälte sind das glorreiche Zeiten. Obwohl: "Eigentlich ist jede Bewegung gut für uns Anwälte – egal, ob es nach oben oder nach unten geht", sagt Peter Madl, Immobilienspezialist bei Schönherr Rechtsanwälte.

Er war zuletzt auf Käuferseite beim rund eine Milliarde Euro schweren Portfolio-Deal Aqua beteiligt. Die französische Amundi Real Estate erwarb im Rahmen dieses Deals insgesamt 17 Büroimmobilien in sechs westeuropäischen Ländern von der deutschen Union Investment (UI). In Wien waren die Objekte Florido Tower und Solaris Teil des Deals.

Mehr Aufwand für Käufer

Fünf Anwälte waren in Wien in den Deal involviert: drei von Schönherr, zwei auf der von Wolf Theiss vertretenen "Gegenseite". "Als Käufer hat man immer mehr Aufwand als der Verkäufer", erklärt Madl. In jedem weiteren Land, in dem ein Aqua-Objekt stand, hatten jeweils zwei weitere Anwaltsteams damit zu tun. "Und die Kernteams von Amundi und UI waren noch ein wenig größer." Insgesamt dürften "zwei, drei Dutzend" Anwälte mit den Aqua-Transaktionen beschäftigt gewesen sein, schätzt Madl.

Große Portfolio-Deals sind zuletzt stetig mehr geworden. "Es ist deutlich mehr Geld am Markt, und es wird deutlich mehr im Paket verkauft, zu höheren Summen." Dadurch werde aber eine Transaktion natürlich wesentlich komplexer. Und man müsse bei der Zusammenstellung so eines Pakets auch "irrsinnig aufpassen, dass man sich nicht den Markt ruiniert".

Anwälte in jedem Land

Wie lief nun im Detail die Zusammenarbeit der Anwälte ab? Das Team in Paris war verantwortlich für die Koordination und den Kontakt zum Mandanten und zum Verkäufer und seinen Anwälten. Madl und sein Team kümmerten sich um die österreichischen Immobilien: "Wir schauten uns an, ob die Mietverträge und -erträge stimmen, ob das Gebäude überhaupt so bewilligt ist, also die Basics."

Warum es in jedem Land dafür Anwälte braucht, ist leicht erklärt: "Man hat zwar ein Paket, wo man sich wirtschaftlich einig ist, wo es aber in jedem Land gewisse andere Voraussetzungen, Notwendigkeiten gibt – sei es im Firmenbuch, im Grundbuch oder auch kartellrechtlich."

Kurz gesagt: Je mehr Länder der Deal betrifft, desto mehr Anwälte sind im Spiel. "So einen Deal dann trotzdem effizient abzuwickeln, ist die große Herausforderung." Große Zusammenkünfte mit allen beteiligten Anwälten waren nicht notwendig, so Madl. "Mit den italienischen Anwälten hatten wir zum Beispiel nichts zu tun." Mit den deutschen und französischen Kanzleien von Amundi und UI gab es hauptsächlich Telefonkonferenzen, fallweise auch Treffen in Hamburg und Paris.

Ein halbes Jahr

Als typische Dauer eines Deals nennt Madl ein halbes Jahr, vom "Letter of Intent" bis zum Closing. Gegen Jahresende könne es auch schneller gehen, "wenn die Fonds draufkommen, dass sie noch auf sehr viel Cash sitzen und den 31. Dezember kommen sehen". Da sei dann zwar der Zeitdruck irrsinnig hoch, "aber auch auf beiden Seiten die Flexibilität größer. Da akzeptiert man sowohl wirtschaftlich als auch rechtlich höhere Risiken."

Dass man als Immo-Anwalt mitunter wochenlang an Deals arbeitet, die dann nicht zustande kommen – etwa weil der Mandant im Bieterverfahren nicht in die nächste Runde aufsteigt -, komme schon vor. "Wenn man aber mal in Exklusivverhandlungen ist, ist die Chance sehr hoch, dass es zum Abschluss kommt."

Früherer Deal als Vorteil

Stefan Eder, Immobilienrechtsspezialist bei Benn-Ibler Rechtsanwälte, nennt einen Zeitraum von sechs Monaten "schon recht schnell" für einen größeren Immo-Deal. Er war bei der jüngsten Transaktion des IZD-Towers dabei. Koreanische Investoren erwarben den Wiener Büroturm von einem Signa-Fonds. Beginn des Verkaufsprozesses war im September 2015, der Abschluss erfolgte im Mai.

Es dauerte also ein Dreivierteljahr, obwohl man laut Eder "einen gewissen Startvorteil" hatte, weil man den Turm schon kannte: Bereits vor zehn Jahren hatte er bei einer Transaktion mit dem IZD-Tower zu tun, damals auf Käuferseite. Weniger Arbeit sei es diesmal deswegen aber nicht gewesen: "Bei so einem großen Objekt mit 65.000 Quadratmetern gibt's immer viele Fragen. Die Techniker, die Steuerberater, wir Anwälte waren da ständig involviert."

Netzwerken auf den Messen

Bei Benn-Ibler waren außer Eder noch zwei weitere Anwälte mit dem Deal betraut, insgesamt – auf Verkäufer-, Käufer- und Finanzierungsseite – ein knappes Dutzend. Große Gesprächsrunden, bei denen sich alle trafen, gab es auch hier nicht. "Die Anwälte von Käufer und Verkäufer treffen sich natürlich ständig. Aber der Käufer trifft sich mit den Anwälten seiner finanzierenden Bank, nicht so sehr mit uns."

Welche Rolle die großen Messen, Mipim und Expo Real, spielen, ist für beide Anwälte klar: Hauptsächlich geht es da ums Netzwerken, um die Kontaktpflege. "Mipim und Expo Real werden einerseits von Stadtentwicklern, andererseits von Developern dominiert", sagt Eder. "Die versuchen, Investoren anzulocken. Darauf fokussieren sich die Investoren. Wir Anwälte informieren uns dort über Trends."

Das sieht auch Madl so. "Die Expo ist insofern wichtig, als man dort in drei Tagen ganz konzentriert alle Player der Branche treffen kann. Für uns sind sowohl die Mandanten wichtig – Fonds, Investoren, Entwickler – als auch natürlich ausländische Anwälte." Von denen kommen nämlich des Öfteren die Empfehlungen für Mandate. (Martin Putschögl, 5.10.2016)