Die Zeit vor Weihnachten ist eine besonders stressige für Immobilienmakler in Kitzbühel: Jeder, der im Sommer oder Herbst auf der Suche nach einem Chalet ist, möchte dieses nämlich spätestens zur besinnlichsten Zeit des Jahres beziehen und dort am offenen Kamin feiern.

Die schlechte Nachricht für alle, die noch immer suchen: Weihnachten im Chalet dürfte sich heuer nicht mehr ausgehen. Sechs Wochen vergehen im Schnitt zwischen dem Unterzeichnen des Kaufvertrags und der Grundbuchänderung, sagt Michael Huber, Geschäftsführer der Niederlassung von Engel & Völkers in Zell am See und auch für die Kitzbühel-Niederlassung des Luxusimmobilienmaklers tätig.

Weil die Zeit knapp ist, würden im Spätherbst besonders Immobilien, die bereits fix und fertig ausgestattet sind, nachgefragt. Die Käufer können dann direkt einziehen und müssen nur noch die Zahnbürste auspacken.

Altholz und Eichendielenböden

Falsch machen kann man dabei nicht viel, ist Huber überzeugt: Gefragt seien Leder und Loden, ein Sichtdachstuhl aus Altholz und geradlinige Eichendielenböden: "Je breiter, desto besser." Außen rustikal, innen luxuriös, lautet die Devise. Am Ende würden von den Käufern dann meist nur noch wenige Kleinigkeiten geändert. Wohl auch, weil das Haus in Kitzbühel oft eine Dritt- oder Viertimmobilie ist.

Fragt man, warum gerade Kitzbühel als Ort der Schönen und Reichen gilt, dann kommt Michael Huber regelrecht ins Schwärmen. Da wäre einmal die Geschichte der 8200-Einwohner-Stadtgemeinde, die sich seit dem Anfang des 20. Jahrhunderts und den Anfängen des Wintersports als Jetset-Ort etabliert hat.

Im Gegensatz zu anderen Nobelskiorten wie St. Moritz sei Kitzbühel zudem eine Ganzjahresdestination – von etwa eineinhalb Monaten Ruhe im Herbst und einem Monat Ruhe im Frühling abgesehen. Auch die geografische Lage mit der Nähe zu München und die einfache Erreichbarkeit von den Flughäfen in Innsbruck, Salzburg und München spreche für Kitzbühel. Eine Adresse in Kitzbühel ist für Huber zudem ein Prestigefaktor: "Viele der DAX-Unternehmen haben hier eine Liegenschaft."

Kunden aus dem Ausland

Die meisten Käufer kommen aus dem Großraum München, aber auch aus anderen Regionen Deutschlands. Holländer, Engländer und Iren seien heuer ebenso vermehrt am Markt unterwegs, sagt der Immobilienmakler: "Diese Käufergruppen waren eine Zeit lang ganz weg." An eine Auswirkung des Brexits glaubt er dabei aber nicht. Auch Michaela Schoelermann, Immobilienmaklerin bei Bolesch Immobilien in Kitzbühel, ist heuer eine etwas größere Anzahl von Briten und Schweizern am Markt aufgefallen. Der russische Markt spiele in Österreich indes weiter eine untergeordnete Rolle.

Egal, woher die Käufer kommen: Gesucht wird laut Huber stets das Gleiche. Die "perfekte Immobilie" liege in Allein- und Sonnenlage auf dem Berg, biete einen Ausblick sowie "Ski in und Ski out", was in Chalet-Sprech eine Lage direkt an einer Skipiste bedeutet. Das Mindestbudget für ein Chalet in Kitzbühel beziffert er mit drei Millionen Euro. Grenzen nach oben gibt es keine.

Während Huber nämlich von einem eigentlich breiten Angebot an Immobilien in Kitzbühel spricht, seien die wirklich perfekten Luxuschalets, die alle Stückerln spielen, stets Mangelware. Daher würden dafür auch "echte Liebhaberpreise" bezahlt – in Kitzbühel durchaus mehr als 20 Millionen Euro.

Authentizität gesucht

Was solche Immobilien bieten müssen: "Die Kunden wünschen sich oft ein Original-Bauernhaus. Drinnen wollen sie aber auf Luxus nicht verzichten", so Huber. Damit ist meist ein Wellnessbereich, ein Weinkeller, Schlafzimmer mit En-suite-Badezimmern und eine großzügige Garage gemeint: "Den Porsche Cayenne parkt man nicht im Freien." Auch Privatkinos liegen im Trend, sagt Huber. Und Alarmsysteme würden bei Häusern in Einzellagen immer nachgefragt. Laut Schoelermann spielt auch das Thema Barrierefreiheit beim Chalet eine immer größere Rolle: "In einer gewissen Preisklasse haben auch Einfamilienhäuser mittlerweile einen Lift."

Dafür sei ein Indoor-Pool nicht mehr so wichtig. Das bestätigt auch Huber: "Es gibt Kunden, die das wollen. Andere sagen: 'Bloß nicht! So einen haben wir schon zu Hause und benutzen ihn auch nicht.'" Die allerwichtigsten Ingredienzen sind laut Huber aber ein Sichtdachstuhl, viel Altholz und ein offener Kamin. Ein Luxuschalet müsse außerdem große Fensterflächen bieten. Außerdem werde ein solches Haus in der Regel "umgedreht": Oben wird gewohnt, und unten geschlafen – damit der teure Ausblick auch untertags genossen werden kann.

Auch wenn in Kitzbühel, zumindest was die urige Architektur betrifft, mancherorts die Zeit stehen geblieben zu sein scheint: Die globale Erwärmung und schneearme Winter werden auch vor Nobelskiorten nicht haltmachen. Bei den Käufern von Chalets sind diese Entwicklungen aber noch kein Thema, meinen die Makler: "Es gibt keinen, der nicht kauft, nur weil es in 20 Jahren vielleicht keinen Schnee mehr gibt", sagt Huber.

Klimawandel und Zinstief

Laut Schoelermann rüsten sich die Wintersportorte zunehmend für solche Eventualitäten: "Kitzbühel bietet vom Harleytreffen über die Golfwoche bis zum Tennisturnier, vom Triathlon bis hin zu Andreas Gabalier alles."

Das Chalet wird daher auch weiterhin ein gutes Investment sein, ist man sich in Kitzbühel einig. Denn die Preise würden weiter stabil nach oben zeigen. Ein aktueller Trend: "Die Kunden finanzieren derzeit aufgrund der Zinssituation mehr, weil inzwischen Mieten teurer ist als Kaufen mit Finanzierung", sagt Huber.

Auch die aktuelle Weltlage und das damit einhergehende Thema Sicherheit seien bei den Käufern ein großes Thema, sagt Huber: "Es gibt Kunden, die ihren Hauptwohnsitz aus Sicherheitsgründen aus einer Stadt wie München, Wien oder Salzburg nach Kitzbühel verlegen, weil viele heute schon von zu Hause aus arbeiten können", sagt Huber. Vielleicht aber auch, weil illegale Zweitwohnsitze in der Region immer wieder für Diskussionen sorgen.

Markt für Luxusmieter

In Kitzbühel gibt es auch einen Mietmarkt für Luxuschalets. Johannes Striegl betreibt die Online-Plattform huettenprofi.de, mit der er sich auf das Vermieten von Hütten in Salzburg und Tirol spezialisiert hat. In Kitzbühel hat er Objekte im Angebot, die im Monat zwischen 2000 und 3000 Euro kosten – und die Bezeichnung "Hütte" wohl eher nicht verdienen.

Das teuerste Objekt, an das er sich auf seiner Plattform erinnern kann, kostete 50.000 Euro Miete im Jahr. "Das war einfach nur ein schönes, altes Bauernhaus in Kitzbühel ohne Sauna oder Whirlpool", erzählt er. Doch selbst bei solchen Preisen fänden sich im Nobelskiort Interessenten. "Das gleiche Haus würde ich mir im Zillertal nicht einmal trauen, online zu stellen. Dort könnte man dafür höchstens 20.000 Euro pro Jahr verlangen", erzählt Striegl.

Auch seine Kundschaft kommt mehrheitlich aus dem Großraum München: "Viele von ihnen sagen: Ich habe ein Haus an der Côte d'Azur und jetzt will ich auch eine Hütte in Kitzbühel." Meist seien diese Kunden auf der Suche nach originalen Bauernhäusern als Kontrast zur modernen Wohnung in München. In "Kitz" soll möglichst authentisch gewohnt werden.

Keine Zeit

Oft werde ein Mietvertrag auf ein Jahr abgeschlossen. "Da gibt es aber dann immer wieder Mieter, die dann nur einmal für ein Wochenende hinfahren und merken: Ich hab die Zeit gar nicht", so Striegl. Immer wieder würden auch Anfragen kommen, ob eine bestimmte Hütte auch zum Verkauf steht: "Aber wer derzeit nicht verkaufen muss, der wird nicht verkaufen."

Dabei sei es doch auch anderswo in den Bergen schön, meint Striegl und findet die Preisunterschiede zwischen Kitzbühel und dem Rest der alpinen Welt "zugegebenermaßen auch erstaunlich". Das letzte Quartal des Jahres ist am Hütten-Mietmarkt das intensivste. Denn Weihnachten wollen auch die Nobelmieter schon in ihrem Chalet verbringen, erklärt Striegl und sagt: "Das ist eben Kitzbühel." (Franziska Zoidl, 23.12.2016)