Neue Ziele setzt sich die Koalitionsregierung zum Thema Wohnen: Es soll zusätzliches Bauland für Wohnungen mobilisiert werden – und neues privates Kapital für den sozialen Wohnbau, etwa über eine "Öffnung" der prämienbegünstigen Zukunftsvorsorge. Für die Baugrund-Bestimmungen sind Regelungen im Verfassungsrang nötig. Offen ist, wie es mit dem lange geplanten neuen Miet- und Wohnrecht weitergeht.

Damit institutionellen Anlegern Investitionen in Anteile gemeinnütziger Wohnbauträger erlaubt werden, soll der künftige Verkaufspreis dieser Anteile über dem Kaufpreis liegen können, ohne dass es zu höheren Gewinnausschüttungen der Wohnbauträger kommen muss, heißt es im neuen Arbeitsprogramm.

Zum Punkt der Öffnung des "Lebenszyklusmodells" der prämienbegünstigten Zukunftsvorsorge für Investments in den sozialen Wohnbau werden als Ziele genannt: flexiblere Investitionsmöglichkeiten für Pensionsinvestmentfonds, Mitarbeitervorsorgekassen, Versicherungen.

25 Prozent als Vorbehaltsflächen

Damit bei Wohnraum das Missverhältnis von Angebot und Nachfrage ausgeglichen werden könne – das in den vergangenen Jahren zu einem erhöhten Mietpreiswachstum geführt habe -, will die Regierung zusätzliches Bauland sowie privates Kapital für den sozialen Wohnbau mobilisieren, "ohne dass der gemeinnützige wohnungswirtschaftliche Kreislauf gestört wird", wie betont wird.

Konkret geht es um die "Schaffung von Vorbehaltsflächen für förderbaren Wohnbau". Bei Umwidmungen von Grundstücken der öffentlichen Hand in Bauland sollen 25 Prozent als Vorbehaltsflächen für förderbaren Wohnbauraum ausgewiesen bzw. vorbehalten werden. Das verpflichtende 25-Prozent-Angebot soll nach einer bestimmten Frist verfallen, wenn kein Bedarf dafür bestehen sollte.

Dieses System soll auch auf Baurechtsflächen anwendbar sein – bzw. es Gemeinden ermöglichen, Baurechte zugunsten geförderter Wohnungen bzw. förderbaren Wohnraums auch zu einem begünstigten Zins vergeben zu können. Bei Vorbehaltsflächen soll die jeweilige landeswohnbauförderrechtliche Preisobergrenze (Baurechtszinsobergrenze) gelten; Bauträger (gewerbliche und gemeinnützige) sollen bei Einhaltung dieser Landesvorschriften in den Genuss günstigerer Baugründe kommen. Insgesamt geht es um Grund von Bund, Ländern, Gemeinden – Boden im Privateigentum soll von solchen Regelungen explizit ausgenommen sein.

Neues Mietrecht

Offen ist, wie es mit dem lange geplanten neuen Miet- und Wohnrecht weitergeht. Dieses wurde Ende 2013 im "alten" Regierungsprogramm als Absicht fixiert, nachdem der vorangegangene Wahlkampf stark von Slogans in Richtung "leistbares Wohnen" geprägt war. Das ursprüngliche Regierungsprogramm gilt laut Präambel zum neuen Arbeitsprogramm der Regierung für 2017/18, die restliche Zeit der Legislaturperiode, weiter.

Teile der damaligen Ziele, etwa die Reform des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG), wurden schon umgesetzt, auch eine Art Sonderwohnbauprogramm rund um die neue Wohnbauinvestitionsbank (WBIB) – nicht aber eine umfassende Wohnrechtsreform. Daran hatten sich Abgesandte von SPÖ, ÖVP sowie Juristen und andere Experten bisher die Zähne ausgebissen – auch wegen ideologischer Differenzen, wie es aus informierten Kreisen immer wieder hieß.

Der zunächst zu dem Thema steuernd tätige Justizminister Wolfgang Brandstetter (ÖVP) warf deshalb auch irgendwann das Handtuch und überließ die Reform den Parlamentsklubs. Eine Deckelung der Mieten bzw. Zu- und Abschläge im Gesetz, wie von der SPÖ gefordert, wurden von der ÖVP und der Immo-Branche abgelehnt, auch ein Detailentwurf der SPÖ von Dezember 2014 brachte keine neue Dynamik in das Thema.

Reaktionen aus der Branche

Der Verband der Institutionellen Immobilieninvestoren (VII) begrüßt die Initiative der Regierung für mehr Bauland. Nur durch ein höheres Angebot könne das Ziel eines leistbaren Wohnens erreicht werden, nicht durch mietrechtliche Zwangsmaßnahmen, sagte VII-Präsident Wolfgang Louzek im APA-Gespräch. Laut ÖVP-Wohnbausprecher Johann Singer könnte jährlich Grund für 1.700 Wohnungen aktiviert werden.

Alles, was Bauland auf den Weg bringe und dem Wohnbau zuführe, werde auch von den privaten Eigentümern begrüßt, sagte Louzek. Von der geplanten Neuregelung, dass bei der Umwidmung von Gründen der öffentlichen Hand ein Viertel dem förderbaren Wohnraum vorbehalten sein soll, sollen ja sowohl gewerbliche als auch gemeinnützige Bauträger profitieren – die Materie soll bis November in den Ministerrat kommen, erklärte die Regierung dazu.

Auch die geplante Aktivierung privaten Kapitals für Investitionen für den sozialen Wohnbau begrüßt der VII-Präsident. Die angedachten Maßnahmen, um institutionellen Anlegern den Erwerb von Anteilen gemeinnütziger Bauträger schmackhaft zu machen, hält er aber "fast für einen Tabubruch". FPÖ-Vize-Bundesparteiobmann Johann Gudenus hatte am Montag sogar davon gesprochen, dass "Banken und Versicherungen offenkundig völligen Zugriff auf das angesparte Sozialkapital von Wohnbaugenossenschaften erhalten" sollten, was "einer Zerschlagung des Systems mehr als nahekommen" würde: "Offensichtlich sollen Genossenschaftswohnungen und ihre Bewohner endgültig den Gewinninteressen der Finanzindustrie ausgeliefert werden." Louzek findet den Vorstoß von SP und VP "spannend", wüsste aber nicht, warum die Anteile an Gemeinnützigen trotz limitierter Gewinnausschüttung bis zu einem Wiederverkauf mehr Wert werden sollten.

Der Österreichische Verband gemeinnütziger Bauvereinigungen begrüßte in einer Aussendung die Maßnahmen zur Mobilisierung privaten Kapitals für den sozialen Wohnbau. Jede Maßnahme müsse aber mit den Prinzipien der Gemeinnützigkeit kompatibel sein, wurde betont. (APA/red, 31.1.2017)