Wohnraum ist knapp, Grundstücke sind rar. Daher werden nun Flächen bebaut, die früher links liegen gelassen wurden – etwa weil eine Hochspannungsleitung darüber oder ein Tunnel darunter verläuft. Kreative Lösungen sind gefragt.
Eine Hochspannungsleitung darüber, eine Hauptgas- und zwei Hauptwasserleitungen mittendrin: "Das war das bisher komplizierteste Grundstück, das uns untergekommen ist", sagt Horst Lukaseder, Geschäftsführer des Immobilienentwicklers VI-Engineers, über eine im Bau befindliche Wohnanlage im 21. Bezirk. Nicht alles habe man im Vorfeld des Kaufes gewusst, so Lukaseder weiter.
Die Gas- und Wasserleitungen mussten schließlich verlegt werden. All das habe sich mit 400.000 Euro aufs Budget geschlagen und für eine Verzögerung gesorgt, sagt er im Gespräch mit dem STANDARD. Am Ende seien die Herausforderungen jedoch allesamt gemeistert worden. Die Anlage mit 42 Wohnungen, die im Herbst bezogen werden, wurde mittlerweile im Rahmen eines Forward-Deals an die Erste Immobilien KAG verkauft.
Herausforderungen wie diese könnte es in Zukunft noch sehr viel öfter geben: "Ich glaube, dass die Grundstücke in Wien immer komplizierter werden", sagt Lukaseder.
Ein Eindruck, den der Sprecher der Bauträger in der Wirtschaftskammer, Hans Jörg Ulreich, bestätigt. Er sieht deswegen immer größere Herausforderungen auf seine Mitglieder zukommen. Und Überwindungen: "Einen schönen großen Fleck bebaut man natürlich lieber als einen kleinen Spitz", aber die unkomplizierten Grundstücke werden immer seltener.
Nicht nur Leitungen über und unter dem Grundstück zaubern Bauträgern und Planern Sorgenfalten auf die Stirn: Lukaseder verweist beispielsweise auch auf schwierige Anrainer, komplizierte Konstellationen mit Nachbargebäuden und Kontaminierungen. Auch Wohnbauentwicklung entlang großer Straßen oder Gleisanlagen ist heute nicht mehr unüblich.
Das zeigt auch ein aktuelles Projekt der Wien Süd. Der Bauträger stellt gerade eine Wohnanlage mit Pool am Dach im sogenannten "Gleisdreieck" im 12. Bezirk fertig. Sie besteht aus acht Stockwerken mit 130 geförderten Wohnungen, darüber sind vier Stockwerke mit freifinanzierten Eigentumswohnungen.
Rundherum verlaufen Eisenbahn- und U-Bahn-Gleise, inklusive "oberschenkeldicker" Starkstromleitungen, wie ein Verantwortlicher der Wien Süd berichtet. Die größte Herausforderung war aber der Lainzer Tunnel direkt unterhalb des Areals. Eine Pfahlfundierung war deshalb nötig. Hunderte Sonden wurden an den Tunnelwänden angebracht und beobachteten jede kleinste Bewegung.
Eine Hochspannungsleitung und die U6-Station Perfektastraße in Liesing waren auch eine Herausforderung für die Planer des Projekts "Fallow Land" von ÖSW AG, Siedlungsgenossenschaft Krottenbach und Mischek ZT, das 2016 übergeben wurde. Die Lösung: Die Häuser neigen sich von der Stromleitung weg, die U-Bahn- Nähe wird Bewohnern durch eine Gratis-Jahreskarte schmackhaft gemacht.
Eine ähnlich große Herausforderung wird das Areal des ehemaligen Gaswerks Leopoldau. Durch den Werksbetrieb und Bombentreffer im Zweiten Weltkrieg ist der Boden verunreinigt. Vor allem weil der Betrieb des Gaswerks vor Jahren eingestellt wurde und wie bei vielen anderen ehemaligen Industriearealen, etwa dem Nordbahnhof, eine sinnvolle Neunutzung folgen sollte, habe man sich für das Grundstück entschieden, sagt Mario Scalet, Sprecher der Neu Leopoldau Entwicklungs GmbH.
Das Projekt Neu-Leopoldau entsteht nun auf dem Gelände des ehemaligen Gaswerks. 17 denkmalgeschützte Bauten müssen in das Konzept integriert werden. Zudem ist der Boden verunreinigt. Laut Wiener Standortentwicklung (WSE) hat das Umweltbundesamt die Altlast durch bauliche Maßnahmen gesichert. Im Zuge der Neugestaltung wird der Boden komplett ausgetauscht.
"Durch den wirtschaftlichen Wandel kommt es immer wieder zur Möglichkeit, ehemals gewerblich genutzte Areale neuen Nutzungen zuzuführen," sagt WSE- und Neu-Leopoldau-Sprecher Scalet. Vor allem weil Wien eine der am schnellsten wachsenden Metropolen in Europa sei, steige auch der Bedarf an Wohnraum und sozialer Infrastruktur rasant. Es könne somit nicht darauf verzichtet werden, auf früher gewerblich genutzte Areale zurückzugreifen.
Schwierige Zeiten also für Bauträger? Ulreich relativiert: Mit den in den letzten Jahren stark gestiegenen Wohnungspreisen sei es mancherorts erst wirtschaftlich geworden, beispielsweise eine bestehende Baulücke zu bebauen. "Umso blöder ist aber das geltende Stellplatzregulativ für uns" , ärgert sich Ulreich. Pro 100 m² Wohnfläche muss ein Stellplatz errichtet werden, "dabei ist beim Bauen alles, was unter der Erde passiert, am teuersten".
Und nicht zuletzt darüber, dass ihnen heute auch in Form von "städtebaulichen Verträgen" mehr abverlangt wird als früher, klagen manche Bauträger. Immer öfter werden sie dazu verpflichtet, bestimmte Kosten für die Infrastruktur zu tragen. So teilte sich etwa auch Lukaseder mit einem zweiten Bauträger die Kosten für eine Straße zur Baustelle – "weil der Bezirk kein Geld hatte". (20.5.2017)