Die im Juni 2015 in Deutschland eingeführte Mietpreisbremse sollte helfen, die Mietenanstiege in den Ballungsräumen im Zaum zu halten. Konkret wurden damals die Bundesländer von der Bundesregierung dazu ermächtigt, Städte mit "angespannten Wohnungsmärkten" zu definieren; in diesen Städten sollte dann die Wohnungsmiete bei einem Mieterwechsel nur noch so stark steigen dürfen, dass sie höchstens zehn Prozent über der Miete einer vergleichbaren Wohnung derselben Lage und Größe liegt.

Allerdings hatte die Preisbremse von Beginn an erhebliche Konstruktionsfehler. So waren "Luxuswohnungen", die schon zuvor teurer vermietet wurden (mehr als 110 Prozent der "ortsüblichen" Miete), von vornherein von der Regelung ausgenommen. Auch Wohnungen, die einer "umfassenden" Sanierung unterzogen worden waren – was mit einem Aufwand von mindestens einem Drittel dessen, was für eine vergleichbare Neubauwohnung hätte bezahlt werden müssen, definiert wurde –, durften weiterhin teurer vermietet werden, und neu gebaute Wohnungen (mit Erstbezug ab 1. Oktober 2014) wurden ebenfalls pauschal ausgenommen.

Plötzlich war alles möbliert

Besonders prägnant wirkte sich zudem eine weitere Ausnahme aus: Für möblierte Wohnungen dürfen Vermieter einen Möblierungszuschlag verlangen. Wie hoch dieser Zuschlag sein durfte, wurde aber nicht näher definiert. Dass die möblierten Vermietungen in der Folge sprunghaft anstiegen, war für professionelle Beobachter keine Überraschung.

Schon vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse wurde deshalb vor allem von Mietervertretern befürchtet, dass die Maßnahme wirkungslos sein würde. Wie sich nun zeigt, stiegen die Mieten seither großteils ungebremst weiter. "Den Preisen merkt man nicht an, dass es in bundesweit 313 Gemeinden inzwischen eine Mietpreisbremse gibt", schrieb die "Zeit" vor wenigen Tagen.

Mietspiegel als Problem

Viele Mieter hätten auch zwei Jahre nach Inkrafttreten der Maßnahme viel zu wenige Informationen. Laut einer (nicht repräsentativen) Umfrage der Zeitung haben 44 Prozent der Mieter keine Ahnung darüber, ob die Mietpreisbremse an ihrem Wohnort überhaupt gilt. Sehr viele wüssten auch nicht darüber Bescheid, dass sie gegen die Miethöhe auch nach dem Einzug in die Wohnung noch vorgehen könnten.

Und selbst wenn dieses Wissen theoretisch vorhanden ist – in der Praxis ist es für viele Mieter schlicht unmöglich zu beweisen, dass ihre Miete unrechtmäßig hoch ist. Das liegt unter anderem daran, dass es bei weitem nicht in allen Städten einen amtlichen Mietspiegel gibt, der über die Höhe der erlaubten Miete Auskunft geben kann. In solchen Fällen sind die Mieter auf Sachverständige angewiesen, um zu beweisen, dass sie zu viel zahlen, erklärt Michael Voigtländer, Volkswirt am Institut der Deutschen Wirtschaft Köln, dem STANDARD.

Voigtländer hat sich in mehreren Studien mit der Mietpreisbremse beschäftigt, zuletzt im Auftrag des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA), einem der wichtigsten Interessenverbände der deutschen Immobilienwirtschaft. Dass die Preisbremse überhaupt auf den Mietspiegel abstellt – zumindest dort, wo einer vorhanden ist –, nennt er als Grundproblem. Man habe sich nämlich "um diese Datenbank schlicht nicht ausreichend gekümmert. Jetzt kriegt der Mietspiegel eine neue Bedeutung, der er nicht gerecht werden kann." Selbst in Köln, immerhin der viertgrößten Stadt Deutschlands, gebe es nur einen "einfachen" Mietspiegel, der nur alle zwei Jahre von Vertretern der Stadt sowie von Vermieter- und Mieterorganisationen erstellt wird.

Besserverdiener als Profiteure

Voigtländer plädiert nun für einen "Neustart" der Mietpreisbremse. Sie sollte zumindest dahingehend verschärft werden, dass es eine "Auskunftspflicht der Vermieter" gegenüber der jeweiligen Stadt gibt. Auch was die Vormieten betrifft – denn viele Mieter wüssten einfach nicht, wie viel der Vormieter bezahlt hatte, und können deshalb nicht eruieren, ob ihre eigene Miete gerechtfertigt ist. "Bei jedem neuen Vertrag sollte die Stadt informiert werden."

Voigtländer kommt in seiner Studie für den ZIA aber auch noch zu anderen Schlussfolgerungen, die die Sinnhaftigkeit der Mietpreisbremse grundsätzlich infrage stellen. So nütze sie vor allem Besserverdienenden, insbesondere "Doppelverdienern ohne Kinder", weil Bewerber mit hohen, sicheren Einkommen nun von Vermietern bevorzugt würden. Dabei sollte die Mietpreisbremse eigentlich verhindern, dass immer mehr Normalverdiener aus beliebten Quartieren verdrängt werden.

SPD, Linke und Grüne wollen Verschärfung

Die SPD will die Mietpreisbremse deshalb nun verschärfen. Justizminister Heiko Maas kündigte vor wenigen Wochen an, dass Vermieter künftig gesetzlich dazu gezwungen werden sollen, Interessenten für ihre Wohnung die Höhe der Vormiete zu nennen. Außerdem sollte es für Mieter die Möglichkeit geben, eine unzulässig hohe Miete rückwirkend zurückzuverlangen – ähnlich wie das bei Altbaumieten in Österreich der Fall ist.

Auch die deutschen Grünen und die Linke treten im anlaufenden Bundestagswahlkampf für eine Verschärfung der Mietpreisbremse ein. Beide Parteien wollen unter anderem die Aufhebung von bisherigen Ausnahmeregelungen bei umfassenden Modernisierungen; die Linke will zudem generell sämtliche Ausnahmen abschaffen und fordert, dass eine Umgehung der Mietpreisbremse als Betrug geahndet werden soll.

FDP fordert Abschaffung

Die CDU hält demgegenüber am Status quo fest. Die FDP will die Mietpreisbremse wieder abschaffen, weil sie "insbesondere Privatpersonen vor Investitionen in mehr Wohnraum" zurückschrecken lasse, wie es in der Studie für den ZIA heißt.

Detail am Rande: Voigtländer nennt in seiner Studie neben Spanien und Großbritannien auch Österreich explizit als "verheerendes internationales Beispiel aus der Vergangenheit". Im Gespräch mit dem STANDARD relativiert er das ein wenig – zumindest was Österreich betrifft: Die "absolut negativen" Beispiele seien sicherlich Spanien und Großbritannien, meint der Ökonom, wo mittlerweile viele Vermieter den Mietmarkt verlassen und ihre Wohnungen abverkauft hätten. Am österreichischen Mietrechtssystem kritisiert Voigtländer vor allem, dass die strikten Preisdeckelungen im Altbau eine "sehr geringe Wechselwilligkeit unter Mietern" bedingen würden: "Wer einmal eine günstige Wohnung hat, hat's gut und behält sie. Es ziehen kaum Leute aus billigen Wohnungen aus." (Martin Putschögl, 28.7.2017)