Das Areal der Körner-Kaserne in Wien-Penzing wird bald zum Stadtentwicklungsgebiet. Der Gemeinderat hat kürzlich die neue Flächenwidmung beschlossen, sie sieht den Bau von rund 900 Wohnungen vor, großteils am Rand der Liegenschaft, die im Sommer 2015 (mit Ausnahme des Kommandogebäudes) um 30,3 Millionen Euro an ein Konsortium rund um die Consulting Company verkauft worden war.

Es folgte ein städtebaulicher Wettbewerb für die Neugestaltung des Areals, aus dem das Büro driendl*architects als Sieger hervorging. Anfang 2018 gab es dann aber so etwas wie einen Paukenschlag: Es wurde bekannt, dass rund 600 der geplanten 900 Wohneinheiten federführend von der Sozialbau AG errichtet werden – entweder direkt von ihren Projekt-Töchtern oder im Rahmen eines Baurechtsvertrags von anderen gemeinnützigen Bauträgern.

Der Verkauf an die Gemeinnützigen war eine Forderung aus dem städtebaulichen Vertrag, den die Käufer des Areals mit der Stadt Wien geschlossen hatten. Er wurde gleichzeitig mit der Widmung vom Gemeinderat abgesegnet und hält explizit fest, dass zwei Drittel der Wohnungen gefördert errichtet werden sollen und die dafür nötigen Teilflächen an einen gemeinnützigen Wohnbauträger zu übereignen sind.

Interessanterweise sollen die geförderten Wohnungen übrigens auch "in einer Rechtsform errichtet werden, die den Mietern kein Anrecht auf den Erwerb von Wohnungseigentum" im Sinne des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes einräumt. So steht es im städtebaulichen Vertrag.

Von null bis 65 Prozent

Dass im Zuge eines solchen Vertrags Sozialwohnungen vorgeschrieben werden, ist nichts Neues. Das war auch beim allerersten städtebaulichen Vertrag der Stadt Wien, jenem zum Projekt "Danube Flats", schon so.

In welcher Form dies vorgeschrieben wird, variiert aber stark. Die Wiener Neos haben sich neun seit 2016 abgeschlossene städtebauliche Verträge näher angesehen und kamen dabei zu dem Ergebnis, dass die Bandbreite des Anteils von Sozialwohnungen bei den einzelnen Projekten zwischen null und 65 Prozent liegt. Letzteres wird etwa nun beim Körner-Areal erreicht, aber etwa auch bei zwei Projekten im 21. und 22. Bezirk.

Manchmal wird im Vertrag lediglich verlangt, dass ein bestimmter Anteil an Sozialwohnungen "nach den Bestimmungen der Wiener Wohnbauinitiative" geschaffen wird, was bedeutet, dass es bloß für zehn Jahre günstige Mieten gibt (bzw. so lange, wie der Erstbezugsmieter in der Wohnung bleibt). In jüngerer Zeit schreibt die Stadt aber gerne auch vor, dass gemeinnützige Bauträger die Sozialwohnungen errichten müssen. Der eine oder andere Vertrag, etwa jener der Premium Immobilien AG am Handelskai, ist deswegen schon gescheitert.

Schwer vergleichbar

Dass es so große Differenzen gibt, wird von den Neos kritisiert. Gemeinderat und Wohnbausprecher Stefan Gara würde sich klare Vorgaben wünschen, also dass beispielsweise der Anteil der zu schaffenden Sozialwohnungen "für alle Widmungswerber in etwa gleich ist, beispielsweise 20 bis 30 Prozent". Und statt der Orientierung an der Wohnbauinitiative sollten diese Wohnungen vielmehr für die gesamte Lebensdauer zu fixen Konditionen der Stadt zur Vergabe zur Verfügung gestellt werden.

Garas Kritik an den städtebaulichen Verträgen reicht aber weiter. Generell seien die den Bauwerbern abverlangten Leistungen, die auf die Verbesserung der Infrastruktur abzielen (von Schulen und Kindergärten bis zur Verkehrsinfrastruktur), nur sehr schwer vergleichbar, weil Maßnahmen entweder gar nicht beziffert werden oder auf einen Mix aus Kostenbeteiligungen und Eigenleistungen hinauslaufen.

Für Schulen werden etwa meistens Kostenbeteiligungen an Erweiterungen oder Sanierungen von nahegelegenen Schulen verlangt, bei Kindergärten wird sehr gerne die Schaffung einer bestimmten Anzahl an Gruppen vorgeschrieben. Bei vier Verträgen war das bisher so, es handelte sich um zwei bis acht Kindergartengruppen.

Klare Rahmenbedingungen

"Wir sind für klare Richtwerte, insbesondere was die Infrastrukturbeiträge betrifft, und diese müssen an den infrastrukturellen Bedarf der neuen Bewohner gekoppelt sein", so Gara. "Das ist oft nicht der Fall."

Derzeit seien "kaum Muster erkennbar", diese Unklarheiten würden für Rechtsunsicherheit sorgen beziehungsweise überhaupt manche Bauvorhaben schlicht unattraktiv machen, so Gara. "Transparenz bei städtebaulichen Verträgen ist die Basis für fairen Wettbewerb und schafft Vertrauen für alle: Bürger, Investoren und Politik. Das ist auch die Voraussetzung, um langfristig leistbares Wohnen zu ermöglichen."

Klare Rahmenbedingungen wünschen sich nicht zuletzt auch Investoren und Entwickler schon länger.

"Jede Ecke ist anders"

Christoph Chorherr, Planungsstadtrat der Grünen und "Mastermind" hinter den städtebaulichen Verträgen, denkt aber gar nicht daran, etwa die in Berlin üblichen fixen Kalkulationstabellen zu erstellen, mit denen dann klar geregelt ist, wie viel Geld pro Quadratmeter Nutzfläche beispielsweise für Schulen gezahlt werden muss.

"Da haben wir nun eine möglichst offene Regelung, und jetzt kommt erst recht wieder die Kritik, dass da die Regularien fehlen", sagte Chorherr vor wenigen Tagen auf einer Veranstaltung in Wien.

Mit der Novelle der Bauordnung, die im April öffentlich gemacht werden soll, werde zwar die eine oder andere Klarstellung auch für die städtebaulichen Verträge kommen, kündigte Chorherr an. Dennoch wolle man sich die Flexibilität bewahren, nicht überall gleich vorgehen zu müssen. Die Stadt sei nämlich "in jeder Ecke anders". (Martin Putschögl, 17.3.2018)