Auf einem Terrain, das selbst Konfliktpotenzial bei der Flächennutzung birgt, fand vergangene Woche das 61. Wohnsymposium des STANDARD statt. Auf der Schmelz, wo seit Jahren um eine Öffnung der Grünflächen für die Bevölkerung gekämpft wird, wurde diskutiert, wie dringend nötiges Bauland für den Wohnbau zu mobilisieren sei.

Der Druck steigt

Anreize schaffen oder doch lieber mit Eingriffen arbeiten, das war die zentrale Frage, die sich durch die Veranstaltung im "Schutzhaus zur Zukunft" zog. Der Druck auf verfügbare Flächen steigt, da sie nicht vermehrbar sind – darüber waren sich die Teilnehmer des vom Fachmagazin "Wohnen Plus" mitorganisierten Symposiums einig.

Wie dieses wertvolle Gut optimal genützt wird, hängt auch mit der Widmung zusammen. "Die Widmung 'Förderbarer Wohnbau' ist eine ziemlich zahnlose. Möchte man eine gewisse Quote an geförderten Wohnungen, muss man sich rechtlich anderes überlegen", fand Michaela Trojan, Geschäftsführerin des Wohnfonds Wien, klare Worte. Etwa klare Vorgaben, wie groß ab einer gewissen Projektgröße der Anteil an gefördertem Wohnbau sein soll. Diverse Verfahren müssten gestrafft werden. Dass sich oft mehrere Gemeinnützigen auf ein und dieselbe Liegenschaft stürzen und damit den Preis hochtreiben, fand Trojan schade; sie schlug eine koordiniertere Vorgangsweise beim Erwerb vor.

Enteignung als letzte Instanz

Extremere Maßnahmen zur Mobilisierung von Bauland sprach Verfassungsrechtler Heinz Mayer an. Es sei öffentliches Interesse, Spekulation mit oder Horten von Bauland zu verhindern. "Es darf im Extremfall bis zur Enteignung kommen, wenn alle anderen Möglichkeiten nicht ergriffen werden können und es ein ganz dringendes Bedürfnis gibt, das Bauland der Nutzung zuzuführen", so Mayer. Allerdings gelte das nur, wenn keine zivilrechtliche Einigung mit dem Eigentümer gefunden wurde. Die Gemeinde müsse vorher einen Kauf versuchen.

Zur titelgebenden Frage des Wohnsymposiums, "Anreize oder Eingriffe?", hatte Arthur Kanonier, Bodenpolitikexperte der TU Wien, relativ klare Antworten: "Bei der Baulandhortung bin ich gegen Anreize." Das würde die Ungleichheit vermehren, und könne im Extremfall dazu führen, "dass noch mehr gehortet wird". Enteignungen sollten zumindest als Ultima Ratio möglich sein, so auch Kanonier.

Noch gibt es Reserveflächen

Zumindest in Wien hält Josef Ostermayer, Generaldirektor der Sozialbau AG, das derzeit nicht für notwendig, denn es gebe noch ausreichend Reserveflächen. "Wächst Wien weiterhin um 20.000 Einwohner, brauchen wir aber 10.000 zusätzliche Wohnungen pro Jahr", so Ostermayer, der auch Landesobmann der Wiener Gemeinnützigen ist. Die Krux: Man warte oft sehr lange auf die Widmung einer rechtzeitig gekauften Fläche. Umweltverträglichkeitsprüfungen würden Verfahren in die Länge ziehen. Für Ostermayer wird die UVP im Städtebau "überschießend umgesetzt", das sollte sich ändern.

Für ein "sehr wirksames Instrument" hält Ostermayer die Immobilienertragssteuer. "Gerade bei einem nicht vermehrbaren Gut ist es nicht gerechtfertigt, Erträge zwischen Ankauf und Verkauf nicht zu besteuern." Eine andere Meinung hatte dazu Gerlind Weber, Raumplanungsexpertin der Boku Wien: Die 30-prozentige Gewinnabschöpfung hindere daran, Liegenschaften auf den Markt zu bringen. Sie monierte auch die Fixierung auf die Peripherie bei der Raumplanung, während Ortskerne verfielen. Dieses "für Österreich charakteristische Bauen auf ökologisch und ökonomisch ungeeignetem Platz" führe zu enormer Zersiedelung, die teuer käme: Einen Kilometer Gemeindestraße zu erhalten koste pro Jahr 25.000 Euro. "Das heißt Verschuldung bis zum Sankt-Nimmerleins-Tag, wenn wir nicht in die Bodenordnung eingreifen", so Weber.

Hohe Bodenpreise in Wien

Zurück in die Stadt: Viel Potenzial sah Thomas Ritt, Abteilungsleiter für Kommunalpolitik der AK Wien, in der Nachverdichtung, wozu die AK vor kurzem auch eine Studie herausgegeben hat. Denn: "Die Bodenpreise in Wien sind ein Vielfaches von dem, was für geförderten Wohnbau ausgegeben werden darf", so Ritt, der sich auch vorstellen kann, dass die öffentliche Hand Grundstücke nicht privat, sondern nur für geförderte Bebauung verkaufen dürfe. Erste Gehversuche dazu gebe es in der Vertragsraumordnung.

Ähnlich sah das ÖVP-Nationalratsabgeordnete Michaela Steinacker: "Man kann darüber nachdenken, aus dem öffentlichen Eigentümerbereich Widmungskategorien für den geförderten Wohnbau entstehen zu lassen. Das ist aber Thema der Länder."

Einen weiteren Punkt sprach die Grazer Stadträtin Elke Kahr (KPÖ) an: "Ohne eine Reform des Mietrechts mit klaren Obergrenzen wird das Wohnungsproblem nicht zu lösen sein." (Marietta Adenberger, 13.6.2018)