Sie ist ein potenzieller Streitgrund zwischen Mietern und Vermietern, auch noch nach Beendigung eines Mietverhältnisses: die Kaution. Bis zu sechs Bruttomonatsmieten darf der Vermieter vom Mieter anfänglich verlangen, üblich sind drei. Das Geld dient zur Sicherstellung von Mietzinszahlungen oder Beschädigungen am Mietobjekt. Zahlt der Mieter den Mietzins nicht mehr oder verursacht er Schäden am Mietobjekt, darf der Vermieter die Kaution zurückbehalten.Damit es erst gar nicht zu Streitigkeiten kommen kann, sollte beim Mietbeginn und auch bei der Rückgabe der Zustand der Wohnung festgehalten werden; fotografisch und schriftlich in einem Übernahmeprotokoll.

"Dauerbrenner" an Streitfällen

Manchmal kommt es aber dennoch zu Streitigkeiten und zur Verweigerung des Vermieters, die Kaution zurückzuzahlen. Walter Rosifka, Wohnrechtsexperte der Arbeiterkammer, nennt zwei "Dauerbrenner" an Streitfällen, die immer wieder auftreten würden: zum einen der Fall, dass vonseiten des Vermieters eine übermäßige Abnutzung behauptet wird, auch wenn es sich nur um eine normale Abnutzung handelt. Zum anderen werde Mietern, wenn diese tatsächlich etwas beschädigt haben, oft der Neupreis des beschädigten Gegenstands verrechnet und von der Kaution abgezogen, inklusive Umsatzsteuer – "auch wenn die beschädigte Sache weniger wert war und auch wenn der Vermieter sich die Umsatzsteuer ja sowieso über den Vorsteuerabzug zurückholen kann".

Aliquoter Ersatz

Diesbezüglich hält Rosifka fest, dass im österreichischen Schadenersatzrecht der Grundsatz "Abzug Neu für Alt" zu beachten sei. Das heißt: Der geschädigte Vermieter soll nicht weniger an Ersatz bekommen, als seinem Schaden entspricht, er soll aber durch die Ersatzleistung des Mieters auch nicht bessergestellt werden. "Wird eine gebrauchte Sache zerstört oder beschädigt und hat die neu hergestellte oder reparierte Sache eine längere Lebensdauer, als die alte Sache zum Zeitpunkt der Beschädigung an Restlebensdauer gehabt hätte, ist nur ein aliquoter Ersatz zu leisten."

Häufig müsse trotz Schadensverursachung weit weniger als der Neupreis bezahlt werden, fallweise auch gar nichts mehr, weil die "beschädigte" Sache nichts mehr wert war und damit kein Schaden vorliegt. In einem Verfahren im Jahr 2002 führte das Gericht etwa aus, dass ein Kunststoffbodenbelag eine höchstens 15-jährige Lebensdauer habe und danach ohnehin erneuert werden müsse. Die Mieterin musste in dem Fall den Bodenbelag nicht ersetzen. Für Steckdosen, Waschbecken und Innentüren sei außerdem eine Nutzungsdauer von 30 Jahren anzunehmen.

Fliesen anbohren ist erlaubt

Denn eine Wohnungsausstattung halte eben nicht ewig, so Rosifka. Wenn etwas am Ende seiner technischen Lebensdauer ist, muss es nicht der Mieter ersetzen. Was Streitigkeiten über die sogenannte gewöhnliche Abnützung betrifft, wurden in der Judikatur ebenfalls ein paar relativ verlässliche Pflöcke eingeschlagen. Das Anbringen von Seifen- und Handtuchhaltern im Bad etwa gehe nicht über die gewöhnliche Abnützung hinaus, auch wenn deswegen die Fliesen angebohrt wurden.

In einem Verfahren konnte ein Vermieter wegen Löchern in den Fliesen vom Mieter keinen Rückbau und auch keinen Schadenersatz wegen übermäßiger Abnützung verlangen. Auch ein Kratzer in der Badewanne wurde von Gerichten als gewöhnliche Abnützung qualifiziert.Kein übliches Maß der Abnützung stellt hingegen das Aufkleben eines Teppichbodens auf einem zur Zeit der Anmietung neuen Parkettboden dar. Hier musste ein Mieter bei der Beendigung seines Mietvertrages für die Kosten der Bodensanierung aufkommen.

Ausmalen oft nicht notwendig

Und wie ist es mit dem "ewigen" Thema Ausmalen? Grob gesagt: Eine gesetzliche Verpflichtung für Mieter, eine Wohnung neu ausgemalt zurückzugeben, besteht jedenfalls nicht. Und Rosifka und andere Wohnrechtsexperten sind der Meinung, dass eine solche Verpflichtung einem Mieter auch nicht vertraglich auferlegt werden könne. Das sei in der Regel unwirksam.

"Sachlich gerechtfertigt und wirksam wäre eine solche Verpflichtung aber etwa dann, wenn der Vermieter dazu auch gleich erklärt, dem Mieter die Kosten des Neuausmalens zu ersetzen."In einem Streitfall hatte ein Mieter auch einmal einige Räume in einer ihm weiß ausgemalt übergebenen Wohnung in den Farben Grün und Ocker ausgemalt. Der Vermieter behielt deshalb die Kaution ein mit der Begründung, die geänderten Wandfarben würden eine Beschädigung bzw. übermäßige Abnutzung darstellen.

Das Gericht sah dies aber nicht so, sondern urteilte vielmehr, dass die Wände bei der Rückstellung "im Vergleich zur Übergabe in einem gleichwertigen Zustand" gewesen seien. Der Vermieter musste dem Mieter die gesamte Kaution zurückzahlen.Generell sei eine vertragliche Vereinbarung in einem Mietvertragsformular, wonach der Mieter den Mietgegenstand in genau demselben Zustand zurückzustellen hat, wie er ihn angemietet hat, laut Oberstem Gerichtshof unwirksam. Dies würde nämlich bedeuten, dass der Mieter den Mietgegenstand praktisch gar nicht bewohnen hätte dürfen bzw. alle Spuren, die mit dem üblichen Gebrauch der Wohnung zusammenhängen, beseitigen müsste. (Martin Putschögl, 17.6.2017)