Mietern, aber auch Vermietern von Altbauwohnungen eine Orientierung geben, ob, und wenn ja, wie viel an Lagezuschlag an einer bestimmten Adresse zulässig ist – das bezweckt die Stadt Wien mit ihrer Lagezuschlagskarte. Sie ist als Service gedacht.

Die Karte zeigt in verschiedenen Farben an, wo welcher Lagezuschlag empfohlen wird. Basis dafür sind die aktuellen Grundstückspreise. Die Stadt lässt sie erheben und berechnet dann anhand einer Formel, die seit 1994 im Mietrechtsgesetz verankert ist, die Grundkostenanteile.

Dass es sich dabei um Maximalwerte handelt, wird erst seit einer Überarbeitung im vergangenen Februar ausgeschildert. Kurz zuvor, im Jänner, war nämlich ein aufsehenerregendes OGH-Urteil veröffentlicht worden, das einiges veränderte. Die Mieterin einer Wohnung im fünften Bezirk hatte ein Verfahren gegen ihre Vermieter angestrengt.

Nächste U-Bahn ein Stück weg

Der Lagezuschlag von 0,94 Euro je Quadratmeter auf den Richtwertmietzins kam ihr nicht gerecht vor. Das Grätzel, in dem die Wohnung lag, war kein in der Lagezuschlagskarte explizit ausgewiesenes Gründerzeitviertel, in dem schon von Gesetz wegen kein Lagezuschlag erlaubt gewesen wäre (Viertel mit überwiegender gründerzeitlicher Bebauung gelten als "Durchschnitt").

Die "Wohnumgebung" ihrer Wohnung sei aber auch nicht wirklich "überdurchschnittlich", so die Mieterin. Die nächste U-Bahn-Station sei ein Stück weit weg, die Nahversorgung nicht außerordentlich gut.

Der OGH gab ihr Recht und stellte grundsätzlich fest, dass auch außerhalb von Gründerzeitvierteln durchschnittliche oder unterdurchschnittliche Lagen denkbar und in der Praxis anzutreffen seien. Es komme auf die "faktische Umgebung" der konkreten Liegenschaft an; die alleinige Abstellung auf die Grundstückspreise sei nicht zulässig.

Völlige Überarbeitung

Erste Reaktion der Stadt war der erwähnte Hinweis auf die Obergrenzen. Der zweite Schritt folgte vor wenigen Tagen: Die Karte wurde von der Magistratsabteilung 25 überarbeitet und neu berechnet. Basis für die Überarbeitung war zunächst, das Stadtgebiet in drei Zonen mit jeweils vergleichbarer Bebauung (locker, mittel, dicht) einzuteilen, denn der OGH hatte festgestellt, dass nurmehr ähnliche Wohngebiete miteinander verglichen werden dürften und nicht jeder einzelne Fall mit dem ganzen Stadtgebiet.

In jeder dieser drei Zonen wurden dann sechs Merkmale zur Beurteilung jeder einzelnen Liegenschaft herangezogen: öffentlicher Verkehr, Bildungseinrichtungen, ärztliche Versorgung inklusive Apotheken, Geschäftslokale, Grünraum und Grundkostenanteil.

Das wirkt sich nun vor allem in den inneren Bezirken aus: Im siebten Bezirk wurde bisher etwa für die Gebiete westlich der Neubaugasse ein Lagezuschlag von 3,34 Euro je Quadratmeter empfohlen, östlich der Neubaugasse waren es 4,16 Euro. Letzteres bleibt zwar bestehen, westlich der Neubaugasse sieht die neue Karte aber nun gar keinen Lagezuschlag mehr vor, weil es sich hier um eine "durchschnittliche Lage" handle. Solch hohe Abstufungen ziehen sich nun etwa durch die Bezirke drei und vier sowie sechs bis neun.

"Verlängerter Arm der Mietervereinigung"

Im ersten Bezirk ändert sich nichts, hier werden weiterhin bis zu 10,93 Euro Lagezuschlag je Quadratmeter Wohnfläche empfohlen, und zwar im gesamten Bezirk. In vielen anderen Gegenden der Stadt haben sich aber die empfohlenen Lagezuschläge bzw. eben auf null gestellt. Herabstufungen – also etwa von einem Lagezuschlag von 4,16 Euro auf nur noch 3,34 Euro – gab es nämlich keine, was daran liegt, dass sich die Grundkosten ja nicht reduziert haben.

Bloß die Frage, ob der Grundkostenanteil gilt oder nicht, wurde neu – und vielerorts abschlägig – beantwortet. "Bisher gab es in 42 Prozent aller Zählgebiete keinen Zuschlag, jetzt sind es 67 Prozent", gab Wohnbaustadträtin Kathrin Gaal (SPÖ) freudig bekannt.

Gar nicht erfreut waren die Hausbesitzer. Und sie beeilten sich, darauf hinzuweisen, dass die Lagezuschlagskarte nur eine Empfehlung sei. "Im Streitfall ist immer eine genaue Überprüfung des Einzelfalls notwendig", betonte Martin Prunbauer, Präsident des Haus- und Grundbesitzerbundes (ÖHGB). Und legte nach: Die Stadt gebärde sich mit dieser Vorgehensweise "als verlängerter Arm der Mietervereinigung".

Beschwerde wegen Diskriminierung

Auch Kaspar Erath, Wiener Zinshausbesitzer und Obmann des "Verein zur Revitalisierung und architektonischen Aufwertung der Wiener Gründerzeithäuser", war regelrecht erbost. Er verwies in einer Stellungnahme auf die von ihm angestrengte Beschwerde wegen Diskriminierung vor dem Europäischen Gerichtshof für Menschenrechte.

Grundlage dafür sind die länderweise höchst unterschiedlichen Richtwerte. Für den ehemaligen Polizeijuristen wäre es "naheliegend", die Entscheidung des EU-Gerichts abzuwarten und laufende Mietrechtsverfahren in Wien zu unterbrechen. Mit der neuen Lagezuschlagskarte werde aber "das Gegenteil gemacht".

Gaal hatte vorgerechnet, dass durch die neue Karte ein Mieter einer 70-m²-Altbauwohnung nun 180 Euro im Monat sparen könne. Dieser Rechnung liegt offenbar ein durchschnittlicher Lagezuschlag von 2,57 Euro zugrunde. Freilich gilt dies nur, wenn sich die betreffende Wohnung in einem Zählgebiet (es gibt davon insgesamt 1364) befindet, in dem zuvor ein Lagezuschlag galt, nun aber nicht mehr.

Wie auch immer: Mit solchen Aussagen gieße Gaal "weiteres Öl in das Feuer der schon bestehenden Rechtsunsicherheit für alle Betroffenen", kritisierte Karl Wiesflecker, Vize-Obmann der Wiener Immobilientreuhänder. Er prophezeit "jahrelange Prozesse, die in Summe mittelfristig die Wiener Gerichte an ihre Kapazitätsgrenzen führen werden".

Anfechtung hat Tücken

Nicht ganz so dramatisch sieht das AK-Wohnrechtsexperte Walter Rosifka. Er glaubt, dass viele Mieter mit befristeten Mietverträgen (wie sie heute üblich sind) trotzdem zögern werden, zur Schlichtungsstelle zu gehen, weil sie nicht riskieren wollen, durch das angestrengte Verfahren die Wohnung mit Fristende zu verlieren.

Und Mieter mit unbefristeten Verträgen haben für die Anfechtung der Miethöhe nur drei Jahre ab Unterschrift Zeit. Mieter mit befristeten Verträgen hingegen bis sechs Monate nach Ablauf; gut möglich, dass viel mehr Mieter als bisher ihre Miethöhe jedenfalls im Nachhinein überprüfen lassen. Möglich war das aber auch schon bisher, betont Rosifka. Daran hat das OGH-Urteil nichts geändert. (Martin Puschögl, 27.9.2018)