Crowdinvesting funktioniert im Immobilienbereich in den meisten Fällen so: Für ein in Planung befindliches Projekt werden bei möglichst vielen Investoren relativ kleine Beträge eingesammelt. Das Projekt wird realisiert, den Anlegern werden Zinsen ausgezahlt. Nach Fertigstellung bekommt der Schwarm im Idealfall sein Geld wieder zurück. Entsprechende Crowdfunding-Plattformen mit Angeboten für Investitionswillige sind in den letzten Jahren nur so aus dem Boden geschossen.

Die österreichische Crowdfunding-Plattform Rendity bietet nun Kleinanlegern erstmals ein Bestandsobjekt an. Für die durch einen Neubau zur Bräuhausgasse 7-9 hin erweiterte Liegenschaft in der Margaretenstraße 98, die überwiegend als Bürohaus genutzt wird und aktuell so gut wie voll vermietet ist, soll bis Ende Jänner eine Million Euro von der Crowd eingesammelt werden. Mindestens 1000 Euro müssen Anleger investieren.

Was das Bestandsobjekt von anderen Projekten unterscheidet: "Es gibt kein Entwicklungspotenzial, aber auch kein Entwicklungsrisiko", sagt Tobias Leodolter, einer der Gründer von Rendity. Die Rendite fällt daher geringer aus: Anlegern werden jährlich vier Prozent Rendite durch die Mieteinnahmen versprochen, die vierteljährlich ausgeschüttet werden.

Immo-Crowdfunding als Ergänzung

Die vermietbare Nutzfläche im Gebäude liegt bei 3740 Quadratmetern. Außerdem gibt es 43 Stellplätze. Die jährlichen Nettomieteinnahmen liegen bei 440.000 Euro, die zu 86 Prozent auf gewerbliche Mieter, zu fünf Prozent auf Wohnungsmieter und zu neun Prozent auf Stellplatzmieter entfallen.

Eigentümer und Darlehensnehmer des Objekts ist ein Tochterunternehmen des Immobilienentwicklers Winegg. Was das Crowdfunding dem Eigentümer bringt? Es sei im Zuge der immer strenger werdenden Regularien und Eigenkapital-Hinterlegungsvorschriften der Banken für einen Investor notwendig, sich finanzierungstechnisch nicht nur in die Abhängigkeit der Banken zu begeben, sondern auch als Ergänzung Immobilien-Crowdfunding zum Thema zu machen, heißt es bei Winegg auf Standard-Anfrage.

So könnten für das Projekt verwendete Eigenmittel "abgetauscht" und in neue Projekte investiert werden. "Man zahlt dem Crowdfunding-Investor lieber rund vier Prozent und kann mit dem gleichen Geld bei Eigenobjekten um die zehn Prozent erwirtschaften, wodurch die Eigenkapitalrentabilität um sechs Prozent erhöht wird", heißt es weiter.

Hoffnung auf Investorinnen

Klar festgelegt ist: Verkauft der Eigentümer des Gebäudes während der Projektlaufzeit, dann müssen ausstehende Zinsen und der Nachrangdarlehensbetrag innerhalb von 14 Tagen zurückbezahlt werden. Das mittels Nachrangdarlehen vergebene Geld der Crowd ist bei einer Pleite allerdings futsch. Das macht Crowdfunding riskant.

Seit August 2015 hat Rendity acht Millionen Euro für bisher 20 Projekte eingesammelt. "Und es gab immer wieder Anfragen, warum man nicht in vermietete Objekte investieren kann", sagt Leodolter. Er beobachtet, dass besonders Frauen bei Investments nicht gern ein Risiko eingehen – und rechnet beim Bestandsobjekt nun vermehrt mit Investorinnen.

Für zwei weitere Bestandsprojekte soll im nächsten Jahr Geld eingesammelt werden, darunter ein Wohnhaus. Wichtig sei, dass die Objekte nahe am Leben der Anleger sind, so Leodolter: "Der Durchschnittscrowdinvestor kann sich mit so etwas eher anfreunden als mit einer Logistikimmobilie." (zof, 16.11.2018)