Immobilienaktien führen in der Welt der Veranlagung auf gewisse Art ein Zwitterdasein – einerseits stellen sie ein Investment in Betongold dar, auf der anderen Seite handelt es sich jedoch auch um ein Engagement am Aktienmarkt. Dieser Umstand hat die Anlageklasse im Vorjahr doch einigermaßen in Mitleidenschaft gezogen, als eigentlich alle größeren Aktienmärkte deutlich Federn lassen mussten. Im selben Zeitraum haben sich laut Jana Sehnalova, Managing Director beim Fondsanbieter La Française Forum Securities, aber die globalen Immobilienpreise stabil entwickelt. Die Folge aus ihrer Sicht: Immobilienaktien werden derzeit um zehn bis 30 Prozent günstiger angeboten als direkte Veranlagungen in Betongold.

Die zugrunde liegende Rechnung lautet dabei wie folgt: Der aktuelle Börsenkurs einer notierten Immobilienfirma – im Wiener Leitindex ATX gibt es mit Immofinanz, S Immo und CA Immo derzeit drei Vertreter – liegt um eine gewisse Prozentspanne unter dem sogenannten Net Asset Value (NAV), der sozusagen die Buchwerte der Immobilien widerspiegelt. Auflösen kann sich diese Diskrepanz durch einen Kursanstieg der jeweiligen Aktie – aber auch durch die Korrektur der Buchwerte nach unten. Sind also derzeit die Aktien unterbewertet, oder stehen zu hohe NAVs in deren Büchern? "Die Wahrheit liegt in der Mitte", sagt Sehnalova, die bei La Française den globalen Immobilienaktienfonds verwaltet.

Buchwerte könnten sinken

Wohl räumt sie ein, dass die Buchwerte etwas zurückkommen könnten, da sie zwar keine Rezession, aber nachlassendes Wachstum erwarte. Allerdings würde dies den Zyklus der Zinserhöhungen in den USA bremsen. "Das ist positiv für Immobilienaktien", hebt Sehnalova hervor. Zudem seien die Erträge der börsennotierten Immobilienfirmen im Vorjahr im Mittel zwischen drei und fünf Prozent gewachsen.

Folglich empfiehlt Sehnalova, acht bis zehn Prozent der Gesamtinvestments in Immobilien zu tätigen, davon etwa ein Drittel in liquide Anlagen – womit sie Immobilienaktien oder Fonds meint. "Wer keinen Zugang zum direkten Immobilienmarkt hat, kann ganz auf den liquiden Markt ausweichen", ergänzt die Expertin. Denn Immobilienaktien könne man jederzeit zu Geld machen, indem man die Aktie an der Börse verkaufe. Dafür muss man ihr zu- folge aber mit stärkeren Preisschwankungen als am direkten Immobilienmarkt rechnen. Im Gegensatz dazu seien Deals am direkten Immobilienmarkt langwierig umzusetzen – zumal der Markt in schlechten Zeiten "austrocknet", also nur wenig Transaktionen getätigt würden.

Im Vorjahr war dies trotz stagnierender Preise allerdings nicht der Fall: "2018 war ein starkes Jahr, es gab viele Transaktionen", sagt die Fondsmanagerin. Auch hinsichtlich Übernahmen von Immobilienfirmen wie der heimischen Buwog, die über einen Aktientausch von der deutschen Vonovia übernommen wurde. Seither ist kein heimischer Vertreter mehr im globalen Fonds von La Française vertreten, wie Sehnalova berichtet, da man im Zuge des Übernahmeangebots Buwog-Aktien in Vonovia-Papiere getauscht habe.

Nachhaltigkeit für Immofirmen

Gewissermaßen auf die Finger klopfen will La Française den börsennotierten Immobilienfirmen mit einem eigenen Nachhaltigkeitsfonds, denn: "Nachhaltigkeit ist noch nicht als strategisches Ziel bei allen Gesellschaften angekommen", sagt Sehnalova. Dazu beurteilt die Fondsgesellschaft die Immobilienfirmen nach Umweltfaktoren wie dem Umgang mit Energie oder Wasser (70 Prozent Gewichtung) sowie nach Sozialem und Unternehmensführung (jeweils 15 Prozent Gewichtung). Alle Unternehmen, die auf einer Punkteskala bis zehn unter dem Durchschnitt liegen – dieser hat sich Sehnalova zufolge in drei Jahren von 5,0 auf 5,3 verbessert -, werden von La Française aussortiert. Nur Firmen mit überdurchschnittlichem Ergebnis können in den nachhaltigen Immobilienaktienfonds aufgenommen werden.

Damit soll Druck in Richtung Nachhaltigkeit von Investoren auf Immobilienfirmen ausgeübt werden. Diesbezüglich seien österreichische Vertreter derzeit nur Mittelmaß. "In Europa sind französische Firmen die Vorbilder", sagt Sehnalova. Nachholbedarf sieht sie vor allem bei US-Firmen. (Alexander Hahn, 13.1.2019)